Sentencia de Tribunal Apelativo de 20 de Febrero de 2020, número de resolución KLAN201901334
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201901334 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 20 de Febrero de 2020 |
| KRYS G. GOUVERNEUR KANN; LINA E. LEÓN ROUMAIN | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de Bayamón Caso Núm. D1CD2019-0001 Sobre: Acción Civil; Incumplimiento de Contrato, Daños y Perjuicios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, el Juez Rivera Colón y el Juez Adames Soto
Adames Soto, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de febrero de 2020.
Comparece el señor Andrés González León y la señora Ana C. Rivera Rodríguez (los apelantes o arrendatarios) solicitando que revoquemos una sentencia parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón (TPI), el 27 de septiembre de 2019. Mediante su dictamen el foro primario declaró
Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria enmendada presentada por el señor Krys G. Gouverneur Kann y la señora Lina E. León Roumain (los apelados o arrendadores), emitiendo una Sentencia Parcial en contra de los apelantes por incumplimiento de contrato de arrendamiento y temeridad.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, ordenamos modificar la sentencia parcial apelada.
I.
Resumen del tracto procesal
En marzo de 2017, los apelados-arrendadores suscribieron un contrato de arrendamiento con los apelantes-arrendatarios,[1] por virtud del cual acordaron que los primeros cedían a los segundos en arrendamiento una propiedad residencial ubicada en la Urb. Beverly Hills en Guaynabo, con un canon de alquiler de dos mil ochocientos dólares ($2,800.00) mensuales, por el término de un año, comenzando el 15 de marzo de 2017 y finalizando el 14 de marzo de 2018.
Sin embargo, el 15 de junio de 2017 los apelantes enviaron una comunicación, mediante correo electrónico, a los apelados en la que le informaron sobre sus intenciones de desalojar la propiedad, aduciendo que estaban enfrentando una situación económica complicada. Sobre este asunto los apelantes precisaron que son dueños de una propiedad en Dorado que alquilaron a unos terceros, incumpliendo estos con los pagos al banco de las últimas cinco mensualidades de renta, poniéndolos en riesgo de perderla.[2] Al día siguiente, mediante una segunda comunicación, reiteraron lo anterior y propusieron lo siguiente: (1) colaborar con el corredor de bienes raíces para conseguir un nuevo inquilino; (2) ejecutar el pago del mes de junio en la brevedad; (3) habilitar la fianza/seguro que respalde el cumplimiento del contrato en lo que se consigue un inquilino.[3]
En respuesta, el 20 de junio del mismo año, los apelados, por medio de su representante legal, enviaron una reclamación extrajudicial de cobro de dinero a los apelantes donde, a su vez, le reclamaron la fianza requerida por el contrato, así como cualquier reparación de daños a la propiedad que fuera necesaria. En su misiva, reiteraron la vigencia y aplicación de todos los términos del contrato y sus intenciones de hacerlo valer mediante las acciones legales pertinentes, de no acontecer el cumplimiento de lo pactado.[4]
Transcurrido un mes desde la antedicha comunicación, los apelados presentaron demanda de desahucio, incumplimiento de contrato y, daños y perjuicios contra los apelantes.[5] En síntesis, alegaron que los apelantes incumplieron los términos del contrato de arrendamiento al abandonar la propiedad antes del vencimiento del acuerdo, y la entregaron en peores condiciones de lo que la encontraron.[6] Solicitaron como remedio que se ordenara el pago de las sumas adeudadas, incluyendo los meses vencidos y los que restaban del contrato (según lo disponía la cláusula penal del contrato suscrito), lo que ascendía a veinticinco mil doscientos dólares ($25,200.00), al 5 % de intereses por mora, así como el pago de los daños y perjuicios causados, los que estimaron en doscientos mil dólares ($200,000.00).[7]
El 11 de septiembre de 2017 los apelantes presentaron su contestación a la demanda. Adujeron, entre otras, que el contrato de arrendamiento se terminó el 19 de junio de 2017, sin que hubiese culpa, negligencia o voluntariedad de su parte, por lo que no resultaba de aplicación de la cláusula penal que este contenía. Sobre tal cláusula penal añadieron que no procedía su activación, pero, en todo caso, tampoco guardaba proporción justa con los daños previsibles, si algunos. Esgrimieron que, de entender el tribunal que aplicaba la cláusula penal, no procedería la reclamación en daños y perjuicios alegados, ni la penalidad de 5% por pagos morosos, a tenor con el artículo 1106 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3131.
Entre sus defensas afirmativas, levantaron la de que los apelados no mitigaron daños. En cuanto a esto último, sostuvieron en particular, que desde que sufrieron una imposibilidad sobrevenida de pagar el canon de arrendamiento mensual a los apelados, han estado en la mejor disposición de colaborar para mitigar los daños que la terminación temprana del contrato hubiese podido provocar. Añadieron, que se ofrecieron a colaborar activamente para encontrar un buen inquilino sustituto y que procedieron a entregar la posesión del inmueble. Finalmente, aseveraron que, al no haber incurrido en temeridad en el trámite del pleito, era improcedente la reclamación de honorarios de abogado.[8]
Entonces, el 25 de mayo de 2018 los apelados presentaron una solicitud de sentencia sumaria, esencialmente reproduciendo las alegaciones y reclamaciones esbozadas en la demanda enmendada, anejando como prueba: (1) el contrato de arrendamiento; (2) la carta de cobro enviada a los apelantes por el abogado de los apelados; y, (3) una declaración jurada del co-demandante-apelado Krys Gouverneur.
Luego de varios incidentes procesales, el 7 de mayo de 2019, la parte apelante presentó su oposición a moción de sentencia sumaria. Adujo que no procedía dictar sentencia sumaria a favor de los apelados porque: el promovente había incumplido con los requisitos de forma que dimanan de la Regla 36 de Procedimiento Civil, había muchos hechos materiales en controversia, varios de los cuales no estaban sustentados en prueba documental, y que tenían derecho a conducir un descubrimiento de prueba sobre varios asuntos que estaban en controversia.[9] En respaldo a su moción anejaron: copia de la declaración jurada del señor Andrés González[10]
copia del correo electrónico enviado al arrendador el 15 de junio de 2017, carta enviada por Scotiabank al apelante el 22 de mayo de 2017 y recibos de pago realizados por el apelante a Scotiabank.
El 1 de julio de 2019 la apelada presentó una solicitud de sentencia sumaria enmendada a los únicos efectos de limitar los asuntos para los cuales solicitó sentencia sumaria, a saber: el incumplimiento de contrato y la aplicación de la cláusula penal. Como consecuencia, el 22 de julio del mismo año los apelantes presentaron moción en oposición alegando que la moción presentada por los apelados sufría de las mismas deficiencias de la original.
Finalmente, el 27 de septiembre de 2019, el Tribunal de Primera Instancia emitió la sentencia parcial objeto de apelación, condenando a los apelantes al pago de veinticinco mil doscientos dólares ($25,200.00), más mil doscientos sesenta dólares ($1, 260.00) en intereses vencidos y quinientos dólares ($500.00) por concepto de temeridad. Impuso tal remedio el foro primario al concluir que había acontecido el incumplimiento del contrato de arrendamiento, resultado de los actos voluntarios de los apelantes, razón por la cual quedó activada la cláusula penal contenida en el contrato suscrito. Con todo, el tribunal a quo también determinó que restaba dilucidar si existía alguna deuda por la condición en que se entregó la propiedad, y aquí la razón por la cual la sentencia fuera parcial.
Oportunamente, los apelantes presentaron moción de reconsideración,[11]
que el foro apelado declaró No Ha Lugar.[12]
Inconformes, los apelantes acuden ante nosotros señalando la comisión de los siguientes errores por el TPI:
Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al determinar que la parte apelante-demandada-arrendataria terminó por voluntariedad el contrato de arrendamiento, y que, por tanto, se activa la cláusula penal contenida en el contrato, a pesar de que la prueba presentada demuestra claramente y fuera de toda duda que la parte apelante se vio forzada a terminar el contrato antes de tiempo y devolver a los demandantes la posesión de la residencia.
Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al ignorar por completo el hecho sobre el cual no existe controversia de que la parte demandante incumplió con su obligación de mitigar sus daños, a pesar de que estuvo en posición de hacerlo a pesar de que los apelantes ofrecieron encargarse de llevar a cabo actos para evitar que la parte demandante-apelada sufriera daños o reducirlos sustancialmente. En vista de tal incumplimiento de los demandantes, no procede penalizar a la parte apelante a través de la cláusula penal. En la alternativa, el Honorable Tribunal de Primera Instancia erró al no ejercer su facultad moderadora de la pena que resulta injusta, excesiva y desproporcionadamente desorbitada con relación a las circunstancias del caso, en particular, por el incumplimiento de los demandantes con su obligación legal de mitigar.
Erró el Tribunal de Primera Instancia [al] determinar que los apelantes han litigado este caso de forma temeraria.
Oportunamente, los apelados presentaron su alegato en oposición.
Contando con el beneficio de la comparecencia de las partes, pasamos a resolver.
II.
Exposición de Derecho
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Sentencia Sumaria
La sentencia sumaria es un mecanismo procesal provisto por la Regla 36 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V R.36, que...
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