Sentencia de Tribunal Apelativo de 9 de Marzo de 2020, número de resolución KLAN201900898
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201900898 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 9 de Marzo de 2020 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas |
| Civil. Núm.: ECD2018-0130 | ||
| Sobre: COBRO DE DINERO, INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO |
Panel integrado por su presidente el Juez Figueroa Cabán, el Juez Flores Garcia y el Juez Salgado Schwarz
Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 9 de marzo de 2020.
Comparece la Sucesión Colón Zayas [1] mediante recurso de apelación, y solicita que revisemos una sentencia emitida el 11 de junio de 2019, notificada el 13 de junio de 2019, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas, (en adelante, TPI) en el caso civil número ECD2018-0130, sobre Cobro de Dinero e Incumplimiento de Contrato.
Por los fundamentos expuestos a continuación, confirmamos la sentencia recurrida.
La Sucesión Colón Zayas, es dueña en pleno dominio de una propiedad comercial ubicada en Cayey, Puerto Rico (en adelante el inmueble). Por su parte, el Sr. José Agustín Bayón Sánchez (en adelante, el apelado), quien es corredor de bienes raíces y hace negocios bajo el nombre comercial de Caribbean Commercial Property Group, consiguió que la empresa Ivamik, LLC (en adelante, Ivamik) alquilase los locales identificados como #1, #2 y #3 del inmueble. El 15 de enero de 2016, la Sucesión Colón Zayas e Ivamik, otorgaron un contrato de arrendamiento[2] ante el notario Kendal E. Krans Negrón, el cual contenía una cláusula sobre Comisión por Arrendamiento y Compraventa que establecía lo siguiente:
20. Comisión por Arrendamiento y Compraventa. De la propiedad venderse al ARRENDATARIO, el ARRENDADOR pagará una comisión de cinco por ciento (5%) del precio de venta al Corredor Caribbean Comercial Property Group. El ARRENDADOR pagará al Corredor de Caribbean Comercial Property Group una comisión equivalente a un mes de renta durante el primer año distribuido en 3 plazos mensuales de dos mil dólares ($2,000.00)
cada uno, y a partir del segundo año una comisión anual equivalente a medio (1/2) mes de renta, pagaderos al comienzo del año hasta un máximo de diez (10) años. (Énfasis nuestro.)
Alega el apelado, que al no recibir la comisión correspondiente al segundo año, se comunicó con la Sra. Edna quien le indicó que debía canalizar las comunicaciones a través de su hijo José, y así lo hizo. Arguyó, que requirió en varias ocasiones el pago de manera verbal a la Sucesión Colón Zayas a través de José, pero no recibió pago ni razón alguna de por qué no le estaban efectuando los pagos según lo estipulado en el contrato, por lo que el 7 de noviembre de 2017 hizo un último requerimiento de pago mediante carta enviada por correo certificado con acuse de recibo a la última dirección conocida de José, y a su correo electrónico. Finalmente, tras no recibir el pago correspondiente, el 12 de diciembre de 2017, el apelado presentó una demanda en contra de la Sucesión Colón Zayas bajo la Regla 60 de Procedimiento Civil, en el cual solicitó al TPI que ordenara a la Sucesión Colón Zayas al pago de lo adeudado, más dos mil quinientos dólares ($2,500.00) por los gastos legales incurridos.[3]
Surge del expediente ante nuestra consideración, que luego de que el apelado presentara la demanda de epígrafe, la Sucesión Colón Zayas, le envió una carta al apelado en la cual le notificaban que estaban revocando de manera inmediata la cláusula de pago de comisiones a su favor contenida en el contrato de arrendamiento suscrito con Ivamik.[4] En la referida carta alegaron lo siguiente:
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Que como tal dicha cláusula contiene una obligación condicional suspensiva de nosotros para con usted. Es decir, la obligación de pagarle una comisión de un 5% del precio de venta está sujeta a que se venda la propiedad, o mejor dicho, surte efecto cuando se venda la propiedad, y como la propiedad al día de hoy no se ha vendido formalmente estamos revocando categórica, definitiva y absolutamente esa estipulación a su favor.
Por otro lado con relación a la comisión de 1/2 mes de renta a partir del segundo año y subsiguientes hasta el décimo año depende de que la propiedad continúe arrendada, o mejor dicho, surte efecto cuando se arrienda la propiedad y nosotros no hayamos revocado la estipulación a favor suyo. Por ende, formalmente estamos revocando categórica, definitiva y absolutamente esa estipulación de la comisión por renta a su favor para el tercer año de arrendamiento y subsiguientes hasta el décimo año.
Según dice el Artículo 1209 del Código Civil, el cual describe lo que se conoce como cláusulas con estipulación a favor de tercero. El mismo provee: Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá
exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquella revocada.
Por este medio es menester informarle que la Sucesión Colón Aponte revoca de manera inmediata y absoluta toda estipulación y/o cláusula a favor suyo h/n/c/ Caribbean Comercial Property Group contenida en el contrato suscrito por nosotros e IVAMIK LLC cuyas condiciones suspensivas no se hayan cumplido sin renunciar a cualquier otra defensa que en su día pudiésemos levantarse [sic]en su contra.
[ ]
Luego de varios trámites procesales, el 30 de enero de 2019, el TPI celebró el juicio en su fondo. De la sentencia recurrida surge que luego de aquilatar la prueba testifical y documental desfilada, admitida y creída, el TPI formuló
las siguientes determinaciones de hecho:
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José Agustín Bayón Sánchez posee licencia de corredor de bienes raíces, dedicándose al ejercicio de dicho oficio bajo el nombre comercial de Caribbean Commercial Property Group (CCPG).
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Los demandados José Omar Colón Aponte, Omar José
Colón Aponte, William José Colón Aponte, y Edna M. Aponte Zayas son dueños en pleno dominio de un edificio comercial localizado en la carretera PR-1, KM 56.5, Barrio Montellano, Cayey, Puerto Rico.
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El 3 de noviembre de 2015 José Omar Colón Aponte y Bayón Sánchez, haciendo éste negocios bajo el nombre comercial CCPG, suscribieron un contrato de exclusividad de corretaje, mediante el cual José Omar Colón Aponte le concedió a Bayón Hernández la exclusividad para mercadear por 12 meses la venta o el alquiler del inmueble.[5]
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Pactaron los contratantes que de concretarse la venta del inmueble, Bayón Hernández recibiría una comisión equivalente al 5% de la venta, y si se alquilaba, recibiría una comisión equivalente a un primer mes de renta por cada año de contrato.
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El contrato de corretaje no está firmado por los demás codueños del inmueble y tampoco se sometió evidencia creíble que los demás co-dueños hayan contratado a Bayón Sánchez u de otra manera se hubieran obligado a satisfacerle el pago de las comisiones pactadas en el referido contrato de corretaje.
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Bayón Sánchez, haciendo negocios como CCPG, se dio a la tarea de mercadear el referido inmueble, eventualmente consiguiendo a la empresa Ivamik, LLC. (Ivamik) para alquilar, con opción a compra, 3 locales del edificio.
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Las gestiones de Bayón Sánchez lograron que el 15 de enero de 2016 la Sucesión Colón e Ivamik otorgaran un contrato de arrendamiento por el término de 5 años, con opción a compra para los locales 1, 2 y 3 del referido inmueble comercial, por el convenido canon mensual de $6,000.00, pagadero dentro de los primeros 5 días de cada mes, comenzando el 1 de febrero de 2016.
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En el párrafo 20 del referido contrato de arrendamiento se dispuso que la Sucesión Colón pagaría a CCPG una comisión equivalente a un mes de renta ($6,000.00) para el primer año del arrendamiento.
La suma sería satisfecha mediante 3 pagos mensuales de $2,000.00 cada uno.
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Se dispuso además, que a partir del segundo año de arrendamiento el montante de la comisión se reduciría a medio mes de renta ($3,000.00)...
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