Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Noviembre de 2021, número de resolución KLAN202100640
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN202100640 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 30 de Noviembre de 2021 |
| | | Apelación Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Fajardo Sobre: DESAHUCIO EN PRECARIO Caso Núm.: N3CI201300313 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, la Jueza Soroeta Kodesh y la Juez Méndez Miró
Rodríguez Casillas, juez ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de noviembre de 2021.
Comparece la señora Abigaíl Mendoza Ramos (en adelante, Sra. Mendoza) y el señor Víctor Villanueva Molina (en adelante, Sr. Villanueva) (en conjunto, los Apelantes), para que revoquemos la Sentencia emitida el 14 de julio de 2021 en el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Fajardo (en adelante, TPI).[1]
Allí, se declaró con lugar una solicitud de sentencia sumaria presentada por Corxican Realty, Corp. (en adelante, Corxican) y, por consiguiente, se ordenó
el desahucio de los Apelantes.
Considerado los escritos de las partes y a la luz del derecho aplicable, se confirma el dictamen apelado.
El 21 de mayo de 2013, Corxican instó una acción de desahucio con relación a un bien inmueble ubicado en la Comunidad Las Dolores del Barrio Ciénaga Baja del Municipio de Río Grande, Marginal #3 Parcela #16.[2] Alegó que adquirió la referida propiedad inmueble mediante Escritura Núm. 8 sobre Compraventa, otorgada el 16 de enero de 2013, ante la notaria pública María de Lourdes De Vizcarrondo López-Medina.
El 2 de octubre de 2014, los Apelantes contestaron la demanda enmendada.[3]
En esencia, alegaron que desde marzo de 2021 han realizado actos de posesión sobre la propiedad en controversia. Por tanto, reconvinieron por la cantidad de $60,000.00 que han invertido en la propiedad; más $100,000 en daños y $5,000.00 en costas, gastos y honorarios.[4]
El 15 de agosto de 2019, Corxican presentó una Solicitud de Sentencia Sumaria.
En síntesis, sostuvo que no había controversia sustancial sobre que: (1)
Corxican tiene justo título y compró de quien surgía como titular en el Registro de la Propiedad, RG Mortgage, Corp. (en adelante, RG Mortgage) como adquiriente involuntario después de una acción de cobro de dinero y ejecución de hipoteca; (2) los Apelantes habían entrado a la finca para el mes de abril de 2011, sin mediar canon de arrendamiento o mediar título; (3)
Surge de la contestación a la demanda y reconvención que los Apelantes buscaron y encontraron quienes eran los dueños; (4) Al tener conocimiento que el bien inmueble que ocupan no les pertenece, los Apelantes son poseedores de mala fe y no tienen derecho a reclamar el pago de las mejoras hechas a una propiedad invadida, en calidad de poseedor de mala fe. Por lo que, solicitaron que se dicte sentencia y se ordene el desahucio de los Apelantes; y (5)
Corxican adquiere la propiedad durante la vigencia del proceso de liquidación del Banco R & G Bank y sus subsidiarias, a través del Federal Deposit Insurance Commission (en adelante, FDIC).
Por su parte, los Apelantes presentaron una oposición a la solicitud de sentencia sumaria. Alegaron que Corxican, de facto, nunca ha existido.
Sostienen que para la fecha de la escritura de compraventa de la propiedad en cuestión, RG Mortgage no era dueña ni podía ser dueña de la propiedad, ni la FDIC, pues esta última había vendido los activos de RG Mortgage a Scotiabank.
Examinada la postura de ambas partes, el 14 de julio de 2021, el TPI emitió una Sentencia, mediante la cual declaró con lugar la solicitud de sentencia sumaria presentada por Corxican. En específico, dispuso lo siguiente:
En el caso de autos Corxican Realty, Corp. existe como corporación al amparo de las leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico y adquirió la propiedad inmueble ubicada en la Comunidad Las Dolores del Barrio Ciénaga Baja del Municipio de Río Grande, Marginal #3 Parcela #16 mediante la Escritura #8 del 16 de enero de 2013 ante la notario María de Lourdes Vizcarrondo López Molina. La parte demandada [aquí Apelantes] nunca ostentó título alguno de la propiedad y estuvo como precarista, haciendo actos de posesión, como ellos alegan desde marzo de 2011. Por tanto, al momento de la acción instada no pudieron haber usucapido dicha propiedad. De igual forma, tampoco actuaron de buena fe al invadir un terreno con conocimiento pleno de que no les pertenecía, por lo que no les corresponde derecho alguno.
Inconformes, el 16 de agosto de 2021, los Apelantes presentaron el recurso ante nuestra consideración y le imputó al TPI la comisión de los siguientes (2) errores:
Erró el TPI al determinar que no hay controversia sustancial en las alegaciones de las partes, esto es en violación a la Regla 36.3 (a-4) que no hay controversia genuina de los hechos materiales esenciales y pertinentes.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al declarar no ha lugar la reconvención instada por la parte demandada.
El 15 de septiembre de 2021, Corxican presentó su alegato en oposición, y así
quedó perfeccionado este recurso.
Resumidos los hechos que originan la presente controversia, examinamos el derecho aplicable.
El procedimiento de desahucio está establecido en el Código de Enjuiciamiento Civil.[5] Esta acción podrá ser promovida por los dueños de la finca, sus apoderados, los usufructuarios, o cualquiera que tenga derecho a disfrutarla y sus causahabientes.
Esta acción de desahucio procederá contra los inquilinos, colonos y demás arrendatarios, administradores encargados, porteros o guardas puestos y contra cualquier otra persona que detente la posesión material o disfrute precariamente, sin pagar canon o merced alguna.
Cónsono con lo antes expresado, la naturaleza sumaria del procedimiento de desahucio imposibilita que en el mismo se ventilen conflictos de titularidad. Por esa razón, la doctrina claramente establece que en el juicio de desahucio únicamente se dirigirá a recobrar la posesión de un inmueble por quien tiene derecho a hacerlo.
Ahora bien, si el demandado presenta prueba suficiente que tienda a demostrar que tiene algún derecho a ocupar un inmueble y un título tan bueno o mejor que el demandante, surge un conflicto sobre la titularidad, que hace improcedente la acción de desahucio. Esta controversia tiene que ser dilucidada en un juicio ordinario y no mediante el procedimiento sumario del desahucio.[6]
Consiente de la importancia del proceso sumario del desahucio, nuestro Tribunal Supremo expresó que la necesidad ocasional de que el procedimiento sumario de desahucio se convierta en uno ordinario, no puede ser una regla automática. En estos casos, la guía para prorrogar los términos, posponer los señalamientos y permitir enmiendas a las alegaciones será el sano discernimiento judicial.[7]
Relacionado con lo antes discutido, la figura del precarista del Código de Enjuiciamiento Civil proviene del Artículo 1565 de la Ley de Enjuiciamiento Civil Española.[8] Según la jurisprudencia española se ha definido al precario como la ocupación sin título, o en virtud de un título nulo, o que haya perdido su validez, una mera ocupación tolerada, sin contraprestación, y gratuita.[9]
En este sentido, el precarista se encuentra en una situación donde no puede haber posibilidad de título.[10] Cónsono con lo anterior, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha adoptado la siguiente interpretación del Tribunal Supremo de España sobre los Artículos 1546 y 1565 de la Ley de Enjuiciamiento Civil Española:
Que el desahucio en precario, para ser eficaz en Derecho, ha de apoyarse en dos fundamentos: de parte del actor, la posesión real de la finca a título de dueño, de usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; y por parte del demandado, la condición de precarista, es decir, según la doctrina jurisprudencial muy reiterada; la ocupación del inmueble sin otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor, y porque nunca haya tenido título que justifique el goce, o bien porque teniendo en tiempo virtualidad, lo haya perdido.[11]
En atención a lo anterior, al no haber posibilidad de título, y en ausencia de permiso del dueño del inmueble,[12] el precarista que construye en suelo ajeno es un edificante de mala fe, sin derecho a indemnización. Esta aseveración no es contraria a la presunción de buena fe que establece el Artículo 364 del Código Civil,[13] pues, esta presunción cesa desde el momento en que el poseedor conoce por sí mismo los defectos del título.[14]
La sentencia sumaria es un mecanismo procesal que provee nuestro ordenamiento para propiciar la solución justa, rápida y económica de controversias en las cuales resulta innecesario celebrar un juicio plenario. [15] Dicho mecanismo está regulado por la Regla 36 de Procedimiento Civil. [16]
Esta Regla dispone que la solicitud de sentencia sumaria puede ser presentada por cualquiera de las partes que solicite un remedio por medio de una moción fundada en declaraciones juradas o en aquella evidencia que demuestre la inexistencia de una controversia sustancial de hechos esenciales y pertinentes. El propósito principal de la sentencia sumaria es favorecer la solución justa, rápida y económica de los pleitos civiles que no presentan controversias genuinas o reales sobre hechos materiales, por lo que resulta innecesaria la celebración de un juicio.[17] En ese sentido, el mecanismo de la sentencia sumaria es útil para agilizar el proceso judicial y aliviar la carga de trabajo de los tribunales.[18]
La norma general es que la sentencia sumaria no procede ante la existencia de controversia sobre hechos esenciales materiales, o si la controversia del caso está basada en elementos subjetivos como: intención, propósitos mentales, negligencia o credibilidad. [19] Al determinar si existe controversia de hechos que impida dictar sentenc...
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