Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Junio de 2005, número de resolución KLRA0500010
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA0500010 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 2005 |
| LUZ E. ECHEVARRÍA Recurrente V. GOLDEN GATE REALTY y/o AIDA LEBRÓN VDA. DE FLORES; WAYNNA LAURA BANHOY MILES Recurrida | KLRA0500010 | REVISIÓN ADMINISTRATIVA procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Caso Número: Q-100022804 |
Panel integrado por su Presidenta, la Jueza Bajandas Velez, el Juez Aponte Hernández y el Juez Vivoni del Valle
Aponte Hernández, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2005.
La recurrente, señora Luz E. Echevarría nos solicita que revoquemos la resolución emitida el 30 de julio de 2004 por el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante, DACO).1 Mediante la misma, dicho foro administrativo desestimó la querella incoada por la recurrente.
Por los fundamentos que expondremos, se confirma la Resolución recurrida.
I
El 27 de julio de 2003 la señora Luz E. Echevarría (en adelante, Sra. Echevarría) se comunicó con Golden Gate Realty (en adelante, Golden Gate) para solicitar información acerca del apartamento 610 del Condominio San Patricio II en Guaynabo. Conforme a un anuncio publicado en un periódico, Golden Gate estaba a cargo de la venta del referido apartamento. La Sra. Echevarría fue atendida por la señora Aida I. Lebrón Vda. de Flores (en adelante, Sra.
Lebrón), quien le informó que el precio de venta era $140,000. También le indicó que aunque el apartamento estaba en malas condiciones, lo que se estaba vendiendo era la ubicación.
El 1 de agosto de 2003 las partes visitaron el apartamento. Luego de inspeccionar el mismo la Sra. Echevarría hizo una oferta de $135,000. Además, el 13 de agosto de 2003, cursó una carta a Golden Gate en la cual le indicó que el costo de las reparaciones ascendía a $20,000 y reiteró su oferta de $135,000.
No obstante, dos días después, el 15 de agosto de 2003, la Sra. Echevarría firmó un Contrato de Opción de Compraventa por el establecido precio de $140,000 con la dueña del apartamento, señora Waynna L. Banhoy Miles (en adelante, Sra. Banhoy o la vendedora), representada esta última por Golden Gate.2 Dicho contrato dispone en su segundo párrafo: Declaran los compradores que han visto e inspeccionado la condición física de la propiedad bajo esta opción y han expresado su deseo y conformidad de adquirir la misma en su estado presente (as is) por el precio de $140,000...(Énfasis en el original).3
El 27 de agosto de 2003, el banco hipotecario Doral Mortgage Corporation (en adelante, Doral) efectuó la tasación de la propiedad objeto del contrato de opción de compra. En la misma indicó que el apartamento requería de ciertas reparaciones que estimó en $6,000.
Luego, el 5 de septiembre de 2003 Golden Gate entregó las llaves del apartamento a la Sra. Echevarría, quien llevó unas personas para determinar cuáles eran las reparaciones necesarias. Al concluir dicha inspección, la Sra. Echevarría se comunicó con la Sra. Lebrón y le pidió hablara con la Sra.
Banhoy (vendedora) para ver si ésta le concedía una rebaja en el precio. Justificó su solicitud en que, alegadamente, existían unas condiciones en el apartamento que no había observado en la primera inspección, y que no contaba con el dinero para hacer las reparaciones necesarias.
Posteriormente, el 17 de septiembre de 2003, la Sra. Echevarría le notificó a Golden Gate que debido a que no disponía del dinero para reparar4 las deficiencias que consideramos de vicios ocultos, había reconsiderado la compra del inmueble.
Dos semanas después, la Sra. Echevarría se comunicó con Golden Gate y solicitó la devolución del depósito. Señaló, que lo necesitaba para el down payment de otro apartamento que se ajustara a sus recursos económicos. El depósito fue retenido por Golden Gate.
No obstante, un año más tarde, el 29 de septiembre de 2004, la Sra. Echevarría se comunicó con Golden Gate para que le vendieran el apartamento objeto de la opción. Indicó que había vendido su vivienda anterior y pese a las malas condiciones en que se encontraba el apartamento, necesitaba un lugar donde vivir.
Golden Gate rechazó la proposición de la Sra. Echevarría debido a que ya tenían otro comprador y estaban próximos a firmar contrato.
Así las cosas, el 4 de noviembre de 2003, la Sra. Echevarría presentó ante el DACO la querella objeto de esta causa, en la cual solicitó la devolución del depósito de $7,000.5
Luego del trámite procesal correspondiente, el cual resulta innecesario aquí pormenorizar, el DACO celebró la vista evidenciaria. Evaluada la prueba presentada, el 30 de julio de 2004 el DACO emitió la resolución recurrida y desestimó la querella presentada por la Sra.
Echevarría. Concluyó, que un corredor tiene que devolver el depósito cuando no se lleva a cabo la transacción objeto del contrato, sólo si no ha mediado culpa del comprador. Determinó también, que la Sra. Echevarría incurrió en actuaciones culposas al aceptar libremente las condiciones del apartamento, pues tuvo la oportunidad de revisar el mismo y contratar peritos para ello antes de firmar. Además, señaló que si no estaba de acuerdo pudo haber hecho una contraoferta o sencillamente no haber firmado el contrato. Así, resolvió que esas actuaciones culposas eran atribuibles única y exclusivamente a la Sra. Echevarría, y fueron la razón para que la transacción no culminara.
No conforme, la recurrente, presentó Moción Solicitando Reconsideración y Asumiendo Representación Legal. Alegó, que el contrato de opción de compraventa es nulo por no haberse perfeccionado, pues la vendedora no firmó el mismo y tampoco ratificó el negocio efectuado por Golden Gate. También arguyó, que era irrazonable atribuir exclusivamente a ella la causa para que la compraventa no se realizara. El DACO acogió la reconsideración, y Golden Gate presentó Oposición a la Reconsideración.6 En síntesis, esta última señaló que la Sra. Echevarría no había planteado antes la alegada nulidad del contrato y además, que el contrato de opción que había sido estipulado por ambas partes en la vista administrativa,7 en efecto contenía la firma de la Sra.
Banhoy. Por lo tanto, que ésta renunció a dicha defensa. Arguyó también, que una lectura de la carta de 13 de agosto de 2003 refleja que la Sra. Echevarría inspeccionó la propiedad a cabalidad antes de firmar el contrato, incluso con la ayuda de peritos que estimaron las reparaciones necesarias en $20,000, por lo que su decisión de adquirir la propiedad fue informada y consciente. Por último, indicó, que en el expediente administrativo no hay evidencia de vicios ocultos, y de existir algunos defectos, los mismos se podían apreciar a simple vista.
La Sra. Echevarría presentó una réplica a la oposición de Golden Gate. Expuso, que Golden Gate no le notificó la presentación de su moción de oposición. Adujo, que no renunció a levantar la defensa de la invalidez del contrato y que según el Código Civil es necesario que concurran vendedor y comprador a dicho acto. Por tanto, que la aludida invalidez no puede ser subsanada con la comparecencia de un corredor de bienes raíces, quien es sólo un intermediario y no puede suplir la voluntad de las partes. Además adujo, que la copia del contrato que le proveyó Doral Mortgage no contenía la firma de la Sra. Banhoy, por lo que de realmente haber existido, Golden Gate debió haber entregado copia del mismo a ella y al Banco. Arguyó también, que ella no es una perito que pudiese conocer las condiciones reales en que se encontraba la propiedad. Finalmente, alegó que como la vendedora no aceptó la responsabilidad por los defectos del apartamento, ella quedó relevada del cumplimiento del contrato de opción.
Así las cosas, el 15 de diciembre de 2004, el DACO denegó la moción de reconsideración de la Sra. Echevarría, reiterando lo resuelto en la resolución original de 30 de julio de 2004.8 Determinó que dicho foro administrativo estaba impedido de dilucidar la controversia con respecto a los alegados vicios ocultos ya que dicha defensa no formó parte de la reclamación original y tampoco se enmendó la querella a esos efectos. No obstante, señaló que los defectos alegados por la Sra.
Echevarría eran manifiestos por lo que su reclamación por vicios ocultos no procedía en derecho.
Inconforme, oportunamente la Sra. Echevarría recurre ante nos señalando que:
Erró el DACO al considerar como válido el contrato de opción de compraventa a pesar de carecer de la aprobación de la vendedora.
Erró el DACO cuando concluye que los vicios ocultos que presentaba el apartamento no eran tales, que eran manifiestos y de fácil comprobación.
Erró el DACO al concluir que las actuaciones culposas de la recurrente fue la causa que impidieron [sic] la compraventa y por ende, justifico [sic] que la recurrida retuviese el depósito de 7 mil dólares.
Erró el DACO al no determinar que la recurrida no cumplió con su orden de replicar a la reconsideración cuando no le notifico su moción al abogado de la recurrente.
En esencia, la Sra. Echevarría reprodujo los argumentos esbozados en su moción de reconsideración y en la réplica a la...
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