Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Febrero de 2006, número de resolución KLAN200500466
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200500466 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 2006 |
| SHANNANS PUB CORPORATION | | APELACIÓN PROCEDENTE DEL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA, SALA SUPERIOR DE SAN JUAN CIVIL NÚM. KAC 2000-3677 (506) SOBRE: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS |
Panel integrado por su presidente, el Juez Urgell Cuebas y los jueces Rodríguez Muñiz y Gierbolini
Rodríguez Muñiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de febrero de 2006.
El 20 de abril de 2005, Shannans Pub Corporation (Shannan´s) presentó recurso de apelación en el que solicitó la revocación de la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI), el 14 de marzo de 2005, notificada el 21 de marzo de 2005. Mediante dicho dictamen, el TPI denegó la solicitud de sentencia sumaria presentada por Shannans. A su vez, declaró ha lugar
la moción de sentencia sumaria presentada por los co-demandados Chemtex de Puerto Rico, Inc. (Chemtex) y Howard Ferrer Mejías (Ferrer), en la que solicitaron la desestimación, con perjuicio, de todas las reclamaciones aún pendientes en la demanda presentada por Shannans.
A continuación expondremos el trasfondo fáctico y procesal del caso.
El 10 de julio de 2000, Shannans presentó demanda sobre incumplimiento de contrato y daños y perjuicios contra Chemtex y Ferrer, en su carácter personal y como Presidente de Chemtex. Conforme a las alegaciones de la demanda, el 9 de mayo de 1995, Shannans suscribió un contrato con Chemtex para el arrendamiento de un local de 5,000 pies cuadrados, ubicado en la Calle Bori, esquina Jereza, Centro Comercial Caribe, Urbanización Caribe, en Río Piedras. El referido contrato tendría una duración de cinco (5) años a partir del 1ro de marzo de 1995 hasta el 28 de febrero de 2000. Shannans tenía la opción de extender el término del arrendamiento por cinco (5) años adicionales, en cuyo caso la fecha de terminación del contrato sería el 28 de febrero de 2005. De acuerdo a los términos del contrato, durante los primeros cinco (5) años el canon de arrendamiento sería de cinco mil dólares ($5,000) mensuales. En el caso de Shannans extender el contrato, durante los primeros tres (3) años el canon de arrendamiento sería de cinco mil quinientos dólares ($5,500) mensuales. Mientras que por los últimos dos (2) años el mismo ascendería a la cantidad de seis mil dólares ($6,000) mensuales.
Por otra parte, surge de las alegaciones, que en noviembre de 1998, Chemtex vendió el Centro Comercial Caribe. El nuevo dueño, Jorge Azize, canceló de inmediato el contrato de arrendamiento de Shannan´s. Del expediente surge que el 19 de enero de 1999, Azize y Shannans suscribieron un contrato de arrendamiento por el término de tres (3) años, con opción de ser extendido por tres (3) años adicionales. Cabe señalar que del contrato surge que Shannans alquiló un total de 6,200 pies cuadrados. También surge que las partes suscribieron un documento intitulado Addendum to Lease Agreement para alquilar un espacio adicional de 600 pies cuadrados. En cuanto al canon de arrendamiento el contrato establecía que Shannans tendría que pagar la cantidad de doce mil dólares ($12,000) mensuales por los primeros tres (3) años del arrendamiento. En el caso de Shannans extender el contrato, el canon sería doce mil dólares ($12,000) más un por ciento equivalente a la suma del aumento porcentual en el Consumer Price Index
durante los primeros tres (3) años del contrato de arrendamiento.1
Shannans alegó en la demanda que sufrió daños por causa de la culpa y/o negligencia de Chemtex y Ferrer ya que habían incumplido con los términos del contrato de arrendamiento al vender la propiedad y no hacer las gestiones necesarias con el nuevo dueño para que se respetaran los términos de dicho contrato. Por tal motivo, Shannans reclamó la cantidad de quinientos mil dólares ($500,000) en daños por concepto de la pérdida económica consistente en el aumento del canon de arrendamiento desde noviembre de 1998 hasta la fecha en que vencía el primer período de cinco (5) años de arrendamiento, es decir, el 28 de febrero de 2000. Además, reclamó la cantidad de doscientos mil dólares ($200,000) por concepto de las reparaciones y las remodelaciones que realizó en el local. Según Shannans, no hubiera efectuado dichas reparaciones de haber tenido conocimiento de que la propiedad sería vendida a un tercero o que se violentarían los términos del contrato de arrendamiento.
El 1ro de marzo de 2001, Chemtex y Ferrer presentaron su contestación a la demanda, respectivamente.
El 11 de julio de 2002, Shannans presentó
Moción Solicitando Sentencia Sumaria. Alegó que Jorge Azize le exigió suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. Que se vio en la obligación de así hacerlo pues, ante la expectativa de arrendar el local por diez (10) años por una renta mensual determinada, invirtió una suma de dinero sustancial para remodelar y hacer operacional el establecimiento arrendado.
El 6 de agosto de 2002, Chemtex y Ferrer presentaron Moción De Desestimación Y Moción Bajo La Regla 36.6 De Procedimiento Civil Solicitando Permiso Para Descubrir Prueba Antes De Presentar Oposición A La Moción De Sentencia Sumaria. En lo pertinente, señalaron que a base de los hechos alegados y la prueba que pudiese ser admisible, Shannans no había puesto en condición al TPI de determinar contra quién solicitaba que se impusiera responsabilidad, es decir, contra Chemtex, Ferrer, o ambos. Añadieron, que en el caso de Ferrer, éste actuó en calidad de presidente de la corporación, por lo que para imponérsele responsabilidad personal por los actos en el desempeño de sus funciones corporativas, Shannans tenía que establecer que él respondía bajo el Artículo 1802 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 5141. A tenor, con lo anterior, los co-demandados sostuvieron que no...
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