Sentencia de Tribunal Apelativo de 24 de Abril de 2006, número de resolución KLRA200500801
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200500801 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 24 de Abril de 2006 |
| EVELYN RUIZ EXCLUSA Querellante-recurrida v. PALMAS DORADAS CORP., CECY ALFONSO REAL ESTATE, INC. Querellado-recurrente EVELYN RUIZ EXCLUSA Querellante-Recurrida v. PALMAS DORADAS CORP., CECY ALFONSO REAL ESTATE, INC. Querellado-Recurrentes | | Revisión procedente DACO Querella Núm. 300009644 |
Panel integrado por su presidente el Juez Martínez Torres, por el Juez Brau Ramírez y por la Jueza Fraticelli Torres.
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de abril de 2006.
El caso de autos consiste de dos recursos de revisión consolidados que impugnan la misma resolución del Departamento de Asuntos del Consumidor. Éste declaró con lugar la querella presentada por la querellante recurrida, Evelyn Ruiz Exclusa, contra las partes recurrentes, Palmas Doradas Corp. y Cecy Alfonso Real Estate Marketing & Sales, Inc., y ordenó la devolución del depósito hecho a éstas por la primera para la compra de un inmueble que luego no adquirió.
En el recurso KLRA200500801, Cecy Alfonso Real Estate Marketing & Sales, Inc. señala dos errores. Alega que la agencia erró al imponerle responsabilidad solidaria para la devolución del aludido depósito, en virtud de la Ley 130 de 13 de junio de 1967, infra, habiendo ella actuado únicamente como corredora de bienes raíces en la compraventa del inmueble. También alega que la agencia erró al resolver que las partes recurrentes no rebatieron la presunción de buena fe que cobijaba el acto de la querellante, aunque ésta provocó voluntariamente y con el propósito de evadir su obligación contractual, la denegación del financiamiento hipotecario. Palmas Doradas Corp. basa el recurso KLRA200500875 en la discusión de este segundo error.
Luego de evaluar las alegaciones de las partes y de examinar el expediente administrativo en el que la agencia basó su resolución, resolvemos modificar la determinación recurrida, por los fundamentos que exponemos en esta sentencia.
Las partes recurrentes no han objetado las determinaciones de hechos del DACO. Por el contrario, sostienen que tales determinaciones no avalan las conclusiones de derecho que hizo la agencia ni son base razonable para la orden emitida. Según los hechos probados en la vista administrativa, la señora Ruiz Exclusa acudió el 4 de marzo de 2004 al proyecto Palmas Doradas Village By the Sea, localizado en Vega Alta, Puerto Rico. Palmas Doradas Corp. es la desarrolladora del proyecto. Ese día la señora Ruiz Exclusa se entrevistó con un representante de Cecy Alfonso Real Estate, empresa que actuaba como la corredora de bienes raíces de los apartamentos residenciales, y firmó un Contrato de Compraventa sobre Propiedad Horizontal, para adquirir el apartamento 2703 del complejo de viviendas en el que Palmas Doradas comparece como vendedora. Adelantó $5,000 del precio de compraventa, como depósito exigido para perfeccionar la compraventa.
Posteriormente solicitó que ese depósito se aplicara a un apartamento distinto, el número 304 del mismo proyecto Palmas Doradas Village by the Sea. Este apartamento tenía un precio de compraventa de $303,000.
La señora Ruiz Exclusa fue pre-cualificada por Cecy Alfonso como compradora potencial, a base de la información financiera que ésta ofreció al firmar el contrato. La señora Ruiz Exclusa debía tramitar un préstamo bancario para adquirir la propiedad por el precio pactado. Ambas partes conocían ese dato.
El 5 de abril de 2003, Cecy Alfonso le requirió a la querellante Ruiz Exclusa que presentara la solicitud de préstamo hipotecario al Banco Bilbao Vizcaya, para formalizar la compra del apartamento 304. Así lo hizo en enero de 2004, es decir, más de 10 meses después de firmar el contrato de compraventa con Palmas Doradas.
El 26 de enero de 2004, el Banco Bilbao Vizcaya notificó a la señora Ruiz Exclusa la denegación del préstamo solicitado para comprar el apartamento 304, por causa de la insuficiencia de ingresos para responder por la nueva obligación pecuniaria. Las recurrentes alegan que tal deficiencia económica se produjo cuando la señora Ruiz Exclusa compró, por el precio de $260,000 y en fecha posterior a la firma del contrato con Palmas Doradas, una residencia en Cielo Dorado Village, otro proyecto urbanístico ubicado en Vega Alta. Aducen que mediante dicho acto, la recurrida voluntariamente comprometió su capacidad de cumplir con el contrato de compraventa que suscribió con Palmas Doradas.
Luego que el Banco Bilbao Vizcaya le denegó el préstamo, la señora Ruiz Exclusa solicitó la devolución del depósito pagado a la parte recurrente Cecy Alfonso Real Estate. Como respuesta, ésta le comunicó la cancelación del contrato y la decisión de Palmas Doradas de retener el 2% del precio pactado, según le autorizaba el contrato de compraventa, como indemnización por su incumplimiento.
Ante la negativa de ambas partes recurrentes de devolverle el depósito, la señora Ruiz Exclusa presentó la querella de epígrafe. El DACO declaró con lugar la reclamación; permitió que las recurrentes retuvieran $50 por los gastos incurridos, según lo autorizaba el contrato suscrito entre las partes, e impuso a ambas recurrentes la obligación solidaria de devolver los $4,950 retenidos a la recurrida. De esta determinación han acudido antes nos.
La querella de autos se ventiló al amparo de la Ley que creó la Oficina del Oficial de Construcción, Ley 130 de 13 de junio de 1967,17 L.P.R.A. secs. 501 y ss. Esta ley regula la industria de la construcción, particularmente el desarrollo de urbanizaciones y proyectos de viviendas múltiples de nueva construcción. No aplica a la venta o reventa privada de viviendas.
El artículo 2(d) de la Ley 130 define quién es el sujeto obligado principalmente por sus disposiciones: el urbanizador o constructor.
Sec. 502. Definiciones. (d) Urbanizador o constructor. Significará toda persona que se dedique al negocio de la construcción en calidad de empresario o principal responsable de la promoción, diseño, venta, construcción de obras de urbanización para vivienda, o de la construcción en grande escala de viviendas, bien del tipo individual o multipisos. El término no incluye al corredor de bienes raíces, por lo cual éste no será responsable por los defectos de construcción de las viviendas construidas y cubiertas por este capítulo.1
(Énfasis nuestro.) Ley 130, Art. 2 (f), según enmendada por la Ley 85 de 13 de agosto de1994.
El artículo 9 de la Ley 130 define y enumera las prácticas indeseables en que puede incurrir el urbanizador o constructor, 17 L.P.R.A. sec. 509; el artículo 10, inciso (f), 17 L.P.R.A. sec. 510(f), describe los requisitos que deben contener los contratos de opción o de compraventa, entre ellos, los efectos del incumplimiento de una u otra parte del contrato. Sobre el aspecto del depósito que atañe directamente al caso de autos, este último precepto exige que el contrato de compraventa expresamente indique que existe la obligación del vendedor de conservar las cantidades anticipadas por el comprador, en una cuenta especial de depósito (escrow), en la forma que más adelante se dispone. 17 L.P.R.A. sec. 510(b) (6).2
El mismo artículo 10 dispone, además, que:
(e) Todo urbanizador depositará en Puerto Rico, en una institución bancaria o de ahorros autorizada para operar en Puerto Rico, los dineros recibidos por concepto de contratos de opciones de compra, de promesa de compraventa y de compraventa, o los designados con cualquier otro nombre, pero que tengan propósitos o fines similares a aquéllos y los dineros así depositados y sus intereses, de haberlos, se mantendrán separados de los fondos de operación de urbanizador a fin de que puedan ser inmediatamente entregados a quien corresponda, o acreditados al precio de compraventa cuando se ultim[e] la operación. A tal fin, el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor prescribirá mediante reglamento las condiciones que regirán las cuentas en depósito (escrow) y la forma de efectuar retiros de las mismas...
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