Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 16 de Febrero de 1983 - 113 D.P.R. 865
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 113 D.P.R. 865 |
| Fecha de Resolución | 16 de Febrero de 1983 |
JOSÉ A. LLAMA, ARTURO ORTIZ TORO, ZORAIDA CORDOVA, JOSÉ L.
LLAMA, demandantes y recurridos
vs.
FIRST MORTGAGE INVESTORS, demandada y recurrente
Núm. R-82-94
113 D.P.R. 865
16 de febrero de 1983
SENTENCIA de Wilfredo Alicea López, J. (Carolina), que declara nula cierta cláusula de aceleración en una hipoteca. Revocada, y se devuelve el caso al tribunal de instancia para ulteriores procedimientos.
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HIPOTECAS--INMUEBLES--INTERPRETACIÓN--REGLAS GENERALES DE INTERPRETACIÓN--CLAUSULAS DEL CONTRATO--CLAUSULAS DE ACELERACIÓN --La reglamentación de la cláusula de aceleración conocida como " due-on-sale " es campo ocupado por la ley del Congreso Garn-St Germain Depository Institutions Act of 1982, Ley Pública 97-320, 51 U.S.L.W. 143.
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ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--ID.-- El propósito de las cláusulas de aceleración ha sido tradicionalmente el de proteger el interés del acreedor de que su garantía no se vea depreciada por pasar a manos de un comprador con credenciales de crédito dudosas o con pobre reputación de conservación y mantenimiento de la propiedad.
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ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--ID.-- La Ley Pública 97--320 de 15 de octubre de 1982, Título III, Parte C, expresamente ocupa el campo y permite a los prestamistas incluir la cláusula due-on-sale
en contratos de préstamos garantizados con hipotecas sobre bienes inmuebles, y prohíbe a los estados que impidan o limiten la ejecución de las cláusulas due-on-sale.
Dicha ley tiene vigencia inmediata y aplica a todos los préstamos hipotecarios de instituciones estatales o federales, excepto aquellos que se hicieron o se asumieron durante un período de excepción que establece la ley.
Julio L. Aguirre, de Fiddler, González & Rodríguez, abogado de la recurrente.
W. R. Picorelli Osorio, abogado de los recurridos.
PER CURIAM Se nos plantea en el presente caso la validez de la cláusula de aceleración, conocida en el idioma inglés como " due-on-sale",
que se inserta en las escrituras sobre constitución de hipotecas en garantía de préstamos [P866] para la adquisición de hogares, y que permite al acreedor, a su opción, dar por vencida la deuda y proceder a su cobro y ejecución de la hipoteca si el deudor vendiere la propiedad o un interés sobre la misma sin el consentimiento escrito del acreedor hipotecario.1
La cláusula permite, en efecto, al acreedor hipotecario negociar con el propuesto adquirente la tasa de interés que éste pagará, tomando en consideración la tasa prevaleciente en el momento de hacer la transferencia objeto de la negociación. Como veremos, el campo ha sido ocupado por una ley del Congreso específicamente aplicable a Puerto Rico --la Garn-St Germain Depository Institution Act of 1982-- y bajo las circunstancias aquí presentes venimos obligados a sostener la validez de dicha cláusula.
Los hechos aquí pertinentes pueden resumirse así: Los cónyuges don Arturo Ortiz Toro y doña Zoraida Córdova adquirieron por compra a First Mortgage Investors2 un apartamento residencial en el Condominio Coral Beach, radicado en la municipalidad de Carolina, Puerto Rico. La transacción se efectuó por la cantidad de $76,600 mediante escritura pública otorgada el 20 de marzo de 1978. En la misma fecha se otorgó otra escritura en virtud de la cual los referidos cónyuges constituyeron primera hipoteca sobre la mencionada propiedad, para garantizar a la vendedora First Mortgage Investors el pago de $68,900 que le quedaron a deber, más intereses al 6 12 por ciento anual y otros créditos adicionales para el caso de ejecución de la hipoteca. En el párrafo 17 de dicha escritura se insertó la siguiente cláusula sobre aceleración:
[P867] 17. Transferencia de Propiedad; Asunción.
Si toda o parte de la Propiedad o un interés en la misma es vendida o transferida por el Deudor sin el consentimiento previo por escrito del Prestador, excluyendo (a) la creación de una carga o gravamen subordinada a esta Hipoteca, (b) la creación de una garantía de precio de compraventa de enseres del hogar, (c) una transferencia por legado o herencia, o (d) la concesión de un derecho de arrendamiento de tres años o menos que no contenga una opción de compra, el Prestador podrá, a opción del Prestador, declarar todas las sumas aseguradas por esta Hipoteca inmediatamente vencidas y pagaderas. El Prestador habrá renunciado a tal derecho de aceleración si, antes de la venta o transferencia, el Prestador y la persona a quien la Propiedad ha de ser vendida o transferida llegan a un acuerdo por escrito a efectos de que el crédito de dicha persona es satisfactorio al Prestador y de que el interés pagadero en relación con las sumas aseguradas por esta Hipoteca será el tipo que requiera el Prestador. La renuncia por el Prestador de la opción de aceleración dispuesta en este párrafo 17 no será interpretada como una renuncia a las obligaciones del Deudor bajo esta Hipoteca y el...
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...due on sale, que hace este caso inaplicable a esas situaciones particulares (véase, Llama et als.v. First Mortgage Investors, 113 D.P.R. 865 (1983)), ello no impide la aplicación de Jacks Beach Resort, supra, en torno a las cláusulas de aceleración de deuda como la que surge del contrato......
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...puede pedir la ejecución de la hipoteca. First Federal Savings v. Registrador, 113 DPR 857 (1983); Llama v. First Mortgage Investors, 113 DPR 865 (1983).”- según citado en la nota al calce # 2 en LUIS RAFAEL RIVERA RIVERA DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO PUERTORRIQUEÑO, 481 (2ed., 2002)). 90 ......
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