Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 30 de Octubre de 2013 - 189 DPR ___
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | RG-2013-6 |
| TSPR | 2013 TSPR 122 |
| DPR | 189 DPR ___ |
| Fecha de Resolución | 30 de Octubre de 2013 |
Recurso Gubernativo
2013 TSPR 122
189 DPR ___, (2013)
189 D.P.R. ___ (2013),
2013 JTS ___ (2013)
2013 DTS122 (2013)
Número del Caso: RG-2013-6
Fecha: 30 de octubre de 2013
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Juan H.
Soto Sola
Abogado de la Parte Recurrida: Hon.
Carmen E. Ávila Vargas,
Registradora de la Propiedad
Derecho Inmobiliario Facultades limitadas del Registrador de la Propiedad. La Registradora actuó correctamente al denegar la inscripción solicitada ya que, debido a sus facultades limitadas al momento de calificar, estaba vedada de revisar la razonabilidad y la vigencia de unas condiciones restrictivas inscritas en el Registro como parte de una servidumbre en equidad. Esta determinación le compete únicamente a los tribunales mediante un recurso de sentencia declaratoria.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor FELIBERTI CINTRÓN
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2013.
Hoy reafirmamos una característica fundamental de nuestro ordenamiento registral inmobiliario: la facultad limitada de un Registrador de la Propiedad al momento de calificar. Específicamente, resolvemos que un registrador no puede revisar la razonabilidad y la validez de unas condiciones restrictivas inscritas previamente en el Registro de la Propiedad. Veamos.
El 18 de julio de 2008 los esposos Roberto Pérez Rivera y Lissette María Rivera Guzmán (los peticionarios) otorgaron una escritura titulada "Escritura Matriz sobre Conversión al Régimen de Propiedad Horizontal del Condominio Padín 170". Mediante esta escritura, los peticionarios pretendían someter al régimen de propiedad horizontal la finca número 1,564 (finca #1,564).1 Dicho solar forma parte de la Urbanización Huyke en San Juan.
La mencionada escritura fue presentada el 22 de diciembre de 2009 ante la Sección II del Registro de la Propiedad de San Juan. El 6 de diciembre de 2012 la Registradora de la Propiedad, Hon. Carmen E. Ávila Vargas (la Registradora), notificó una serie de faltas que impedían que se constituyera el régimen de propiedad horizontal. En lo aquí pertinente, señaló que la finca #1,564 está sujeta a ciertas condiciones restrictivas que requieren que toda edificación que allí se construya sea para albergar no más de dos (2) familias, entendiéndose que la edificación debe ser de dos (2) plantas, cada una habitada por una (1) familia distinta.2 La Registradora concluyó que tales condiciones restrictivas creaban un impedimento para la constitución del régimen de propiedad horizontal toda vez que, según la escritura sujeta a calificación, el inmueble en controversia está compuesto por tres (3) apartamentos residenciales, dos (2) de los cuales se encuentran en la segunda planta.
En desacuerdo, el 26 de diciembre de 2012 los peticionarios presentaron un Escrito de Recalificación. La Registradora, el 26 de abril de 2013, denegó nuevamente la inscripción utilizando como justificación las mismas faltas notificadas inicialmente, extendiendo en su lugar una anotación preventiva de denegatoria. Inconforme, el 14 de mayo de 2013 los peticionarios presentaron ante nos el presente recurso gubernativo.
En esencia, los peticionarios alegaron que las condiciones restrictivas sobre la finca #1,564 se relacionan al uso del terreno como uno residencial, y no a la intensidad de dicho uso. Por lo tanto, debido a que cada uno de los tres (3) apartamentos del inmueble se ha destinado para uso estrictamente residencial, los peticionarios razonaron que no se ha variado la naturaleza del uso permitido por las condiciones restrictivas, ni el propósito del urbanizador. Sostuvieron, además, que la interpretación de las condiciones restrictivas que realizó la Registradora limitaba injustificadamente su derecho propietario. Señalaron que el aumento poblacional en la zona urbana de San Juan no justifica la permanencia de amplias residencias familiares en el centro de dicho municipio. Por consiguiente, aducen que lo que proponen no es una desviación de las condiciones restrictivas establecidas hace siete (7) décadas, sino una atemperación a las necesidades de desarrollo actuales.
Por otro lado, los peticionarios sostuvieron que el proceso de calificación no se llevó a cabo de acuerdo al procedimiento señalado en la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, conocida como "Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad", 30 L.P.R.A. sec. 2001 et seq. (2005 y Supl. 2012) (Ley Hipotecaria). Específicamente, aducen que la Registradora no cumplió con el Artículo 71 de esa ley, 30 L.P.R.A. sec. 2274 (2005) (Artículo 71 de la Ley Hipotecaria), el cual establece un término de treinta (30) días para extender una anotación preventiva de denegatoria si, luego de recibida la solicitud de recalificación, el registrador decidiera mantener su calificación original. En...
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