Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 14 de Abril de 2016 - 195 DPR ____
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | RG-2015-4 |
| DTS | 2016 DTS 068 |
| TSPR | 2016 TSPR 068 |
| DPR | 195 DPR ____ |
| Fecha de Resolución | 14 de Abril de 2016 |
Recurso Gubernativo
2016 TSPR 68
195 DPR ____ (2016)
195 D.P.R. ____ (2016)
2016 DTS 68 (2016)
Número del Caso: RG-2015-4
Fecha: 14 de abril de 2016
Abogado de la Parte Peticionaria: Por derecho propio
Abogado de la Parte Recurrida: Por derecho propio
Registro de la Propiedad, Sentencia que confirma al Registrador, no podía inscribirse porque se debía cancelar la hipoteca que grava la finca matriz. Voto Particular Concurrente.
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de abril de 2016.
El Hon. Ismael L. Purcell Soler, Registrador de la Propiedad de la Sección de Guayama (en adelante Registrador), notificó a la Lcda. Fabiola Fernández Chávez (peticionaria) la denegatoria de inscripción de una escritura sobre segregación, liberación y compraventa. La peticionaria presentó el recurso gubernativo de epígrafe y arguye que conforme a la Ley Núm. 216-20101, el Registrador estaba impedido de calificar dicha escritura.
Sostiene que al transcurrir el término improrrogable de dos años que dispuso el Art. 5 de esta Ley para calificar, el documento quedó inscrito automáticamente. En la alternativa, plantea que conforme a la normativa de Plaza del Rey, Inc. v. Registrador, 133 D.P.R. 188 (1993), el Registrador erró al solicitar la cancelación de cierta hipoteca como requisito para proceder con la inscripción, independientemente de que el solar segregado fuera el último del proyecto residencial. Adelantamos que confirmamos la calificación del Registrador.
Pasamos a exponer un resumen de los hechos que son pertinentes para la resolución de la controversia y los fundamentos que sostienen nuestra decisión.
La peticionaria fue parte de las notarias y notarios encargados de redactar y otorgar las escrituras de Segregación, Liberación, Compraventa e Hipoteca de los solares de la Urbanización Parques de Guásimas, que ubica en el Municipio de Arroyo.2 Para el 8 de mayo de 2003 la peticionaria otorgó la Escritura Núm. 36 titulada Segregación, Liberación y Compraventa mediante la cual se segregó y vendió el solar Núm. 13 del Bloque F de la urbanización. Es pertinente señalar que la finca en la cual radica dicho proyecto residencial quedó gravada por una hipoteca que se constituyó en garantía de un pagaré a favor del Banco Santander, o a su orden, por la suma principal de cuatro millones de dólares. En este instrumento público, Monte Real Development Corp., tenedor del pagaré, liberó gratuitamente el solar de esa hipoteca. A esos efectos, hizo constar en la escritura que la liberación no afectaba el importe del principal del pagaré ni el de la hipoteca que lo garantizaba.3
El 20 de junio de 2003 la peticionaria presentó la Escritura Núm. 36 ante la Sección de Guayama del Registro de la Propiedad.4 Transcurridos doce años, el 8 de mayo de 2015, el Registrador notificó que el documento adolecía de las siguientes faltas que impedían su inscripción:
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El solar F-13 que se segrega por el documento presentado es el último que queda por segregar de la finca 6502 de Arroyo y que forma parte de la Urbanización Parques de Guásimas. Para proceder con la inscripción del mismo, falta la cancelación de la hipoteca que grava la finca matriz por la cantidad de $4,000,000.00 que responde esta finca a favor del Banco Santander de Puerto Rico. De haberla presentado, favor de comunicar el asiento y diario.
Casablanca v. Registrador 130 D.P.R. 609.
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Según las siguientes Resoluciones aprobadas por ARPE se requiere la segregación de las calles.
Caso 01IU2-00007-02845 de fecha 03-06-2002, aprueba calle 11 plano 2176-G.
Caso 01IU2-00008-02845 de la fecha 14-06-2002, aprueba calles 11 y 12 plano 2176-H.
Caso 01U2-00006-02845 de fecha 25-02-2002, aprueba calles 10 plano 2176-F.
Caso 01U2-00004-02845 de fecha 13-12-2001, aprueba calles 6 y 9 plano 2176-D.
Caso 01U2-00003-02845 de fecha 28-11-2001, aprueba calles 7 y 8 plano 2176-C.
Caso 01U2-00002-02845 de fecha 13-09-2001, aprueba calles 2 y 3 plano 2176-B.
Caso 01U2-00000-02845 de fecha 15-06-2001, aprueba calles 1; 4 y 5 plano 2176.
Se debe presentar la segregación de las calles conforme a dichas resoluciones. Art. 68.4 LH y 93 LH. (Énfasis nuestro).5
Así las cosas, la peticionaria presentó ante el Registro un Escrito de Recalificación por estar en desacuerdo con las faltas señaladas. Sostuvo que el Registrador esta[ba]
impedido de notificar falta alguna sobre dicho documento.6 Amparó su tesis en el Art. 5 de la Ley Núm. 216, supra, que estableció un término improrrogable de dos años a partir de la vigencia de la ley para que los Registradores de la Propiedad calificaran ciertos documentos que no quedaron inscritos automáticamente por virtud de esa legislación. En vista de ello, arguyó que el término con el que contaba el Registrador para calificar la Escritura Núm. 36 presentada el 20 de junio de 2003 había vencido el 10 de febrero de 2013, puesto que la ley entró en vigor para el 10 de febrero de 2011.7 Su postura fue que como el Registrador incumplió con su obligación de calificar dentro de este término, la escritura quedó calificada e inscrita de manera automática desde esa fecha. En la alternativa, señaló que debido al tiempo transcurrido entre la presentación de la escritura y su calificación, sumado esto a otras circunstancias personales, le era imposible obtener copias e información sobre las escrituras de cancelación de hipoteca y de segregación de las calles.
El 1 de junio de 2015 el Registrador notificó a la peticionaria su determinación de sostener la calificación original.8
Explicó que el Art. 5 de la Ley 216, supra, no conllevaba que los documentos que no fueran calificados dentro del término dispuesto en la ley quedaran inscritos automáticamente luego de transcurrir dicho periodo.
Aun inconforme, el 19 de junio de 2015 la peticionaria acudió ante esta Curia mediante el recurso gubernativo de epígrafe para solicitar la revocación de la denegatoria de inscripción. Para fundamentar su petición expone las mismas razones que ya hemos reseñado. Sin embargo, en esta ocasión aduce argumentos adicionales dirigidos a objetar en los méritos la calificación del Registrador. A su juicio, no era necesario cancelar la hipoteca que grava la finca matriz. En cuanto esto, sostiene que el Registrador incidió al no tomar en consideración lo que pautamos en Plaza del Rey, Inc. v. Registrador, supra, referente a la validez de las liberaciones de hipoteca a título gratuito. En lo que respecta a la solicitud de las escrituras de segregación de las calles, se limitó a argüir que previo a la calificación en controversia se habían inscrito en el Registro sendas escrituras similares a la Escritura Núm. 36 relacionadas a otros solares de la misma Urbanización Parques de Guásimas, esto, sin que el Registrador hubiese tenido ante sí las escrituras de segregación que ahora solicitaba. Adujo que esa situación creó un estado de derecho de acorde con las inscripciones anteriores y que por ello el Registrador no podía exigir luego de doce años lo que antes obvió.9
El 10 de julio de 2015 el Registrador compareció y presentó su alegato en oposición al recurso gubernativo. Contando con el beneficio de la comparecencia de las partes, pasamos a resolver.
II A. La calificación registral y La Ley Núm. 216
El principio de legalidad exige que se examinen o califiquen los títulos que pretenden ingresar en el Registro, es decir, que se sometan a un examen minucioso acerca de su legalidad.10 Nos indica Rivera Rivera que ello es comprensible cuando se trata de un sistema Registral en el cual se reputan sus asientos como exactos y concordantes con la realidad jurídica civil.11
Por ello, hemos enunciado que la calificación constituye piedra angular del principio de legalidad puesto que le impone a los Registradores de la Propiedad la obligación de verificar que al Registro accedan únicamente títulos válidos y perfectos, de manera que gocen de la fe pública registral.12 Así, los títulos defectuosos quedan rechazados del Registro, ya sea de forma definitiva o provisional. Esto se evalúa a la luz de las leyes vigentes a la fecha de su otorgamiento y las constancias del propio Registro.13
De acuerdo al Art. 52 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979,14 vigente para la fecha en que se presentó la escritura de este caso, el Registrador debía registrar los documentos dentro de los 60 días siguientes a su presentación. Empero, este término podía extenderse cuando existiera justa causa, considerándose como tales, entre otras, la escasez de personal y materiales, la ausencia autorizada y prolongada del Registrador, el aumento inusitado de la presentación de documentos y la complejidad de los documentos presentados.15 A causa del atraso que estas situaciones generaron en el Registro, la Asamblea Legislativa aprobó la Ley Núm. 216, supra.
En la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 216, supra, se expresó que existía para la fecha de su aprobación una dilación de alrededor de 600,000 documentos sin calificar, los cuales se habían estado acumulando a través de los años.16 Se enfatizó además que ese atraso no solo atentaba contra el tráfico jurídico de bienes inmuebles sino que, en efecto, lesionaba los derechos de los ciudadanos:
El atraso en la inscripción de documentos, no solamente atenta contra el tráfico jurídico de bienes inmuebles, sino que lesiona derechos de ciudadanos que esperan 10 ó 15 años para que sus títulos queden inscritos. En ocasiones, se notifican faltas que impiden la inscripción y que por haber...
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