Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 17 de Septiembre de 2021 - 208 DPR ___
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | RG-2020-5 |
| DTS | 2021 DTS 135 |
| TSPR | 2021 TSPR 135 |
| DPR | 208 DPR ___ |
| Fecha de Resolución | 17 de Septiembre de 2021 |
María Rodríguez Cintrón
Recurso Gubernativo
2021 TSPR 135
208 DPR ___, (2021)
208 D.P.R. ___, (2021)
2021 DTS 135, (2021)
Número del Caso: RG-2020-5
Fecha: 17 de septiembre de 2021
Abogado de la parte peticionaria: Lcdo. José
M. Biaggi Landrón
Registradora de la Propiedad de Ponce
Sección Ponce I: Hon. María Rodríguez Cintrón
Derecho Registral Inmobiliario- Presentación y Dar fe expresa.
Inaplicabilidad del requisito de presentar copia física del documento calificado en el Registro de la Propiedad para perfeccionar un recurso gubernativo. Requisito de dar fe expresa en la escritura de modificación de que se tuvo ante sí el pagaré original de la hipoteca y de que se tomó razón de sus cambios, conforme dispone la Ley Hipotecaria.
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Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor RIVERA GARCÍA.
En San Juan, Puerto Rico, a 17 de septiembre de 2021.
Hoy nos atañe primero arrojar luz sobre el proceso de perfeccionar un recurso gubernativo ante esta Curia bajo la Ley del Registro de la Propiedad, infra. En particular, debemos resolver siel Art. 245 de la referida ley, y la correlativa Regla 245.1, del Reglamento Núm. 8814, infra, requieren al notario remitir al Registrador de la Propiedad la copia certificada original, en papel, del documento ya calificado. Lo anterior para que este Tribunal pueda adquirir jurisdicción sobre un Recurso Gubernativo, cuando dicho documento ya haya sido presentado inicialmente por la vía telemática. Resolvemos que, conforme a la clara intención legislativa de hacer los procesos registrales más eficientes a través de la digitalización y el uso de la tecnología, y el consecuente diseño de la propia Ley Núm. 210-2015, infra, dicho requisito es obsoleto por la duplicidad innecesaria que representa.
Luego de resolver esta controversia jurisdiccional como cuestión de umbral, este recurso también nos brinda la oportunidad de expresarnos por primera vez en cuanto a los requisitos para la inscripción de una escritura de modificación de hipoteca y su interacción con la Ley de Transacciones Comerciales, infra. Aunque los argumentos de FirstBank de Puerto Rico (FirstBank o peticionario) aducen la apariencia de un conflicto novel entre dos leyes especiales, estos no son convincentes y resultan en una aplicación errónea del derecho.
En ese contexto, resolvemos que la Registradora actuó correctamente al denegar la inscripción de la escritura pública objeto de la controversia por no cumplir con el Art. 89 de la referida Ley Hipotecaria. Es decir, por no contener una dación de fe de que, al momento de otorgar la escritura de modificación de hipoteca, el notario autorizante tuvo ante sí el pagaré original objeto de la modificación.
Examinemos los antecedentes fácticos que dieron lugar a la controversia de autos.
La controversia ante nos se origina de la denegatoria de inscripción al Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección de Ponce I, de la Escritura Núm. 86 de Modificación de Hipoteca, otorgada el 22 de noviembre de 2019 por FirstBank y su cliente, Delmar Investment, S.E. (Delmar), ante el Notario José M. Biaggi Landrón (Notario Biaggi-Landrón). Dicha escritura se otorgó a los fines de darle publicidad registral a la modificación que las partes realizaron ese mismo día al pagaré
hipotecario original para así extenderle una facilidad de crédito a Delmar y continuar su relación de negocios. En particular, mediante varios acuerdos privados suscritos,1 las partes variaron la tasa de interés que devengaría dicho pagaré, y a su vez extendieron su fecha de vencimiento. Así, las partes modificarían un pagaré garantizado por hipoteca otorgada por Delmar en el 2003 e inscrita al Registro de la Propiedad para atemperarlo a los términos y condiciones del nuevo financiamiento. La escritura de modificación además suponía unos ahorros sustanciales a Delmar que de otro modo hubiese incurrido para cancelar esa hipoteca del 2003 y otorgar una nueva.2
Así las cosas, el 26 de noviembre de 2019 la referida escritura de modificación de hipoteca fue presentada al Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección de Ponce I, mediante el Registro Inmobiliario Digital de Puerto Rico conocido como Karibe, solicitando inscripción al asiento 2019-125655-PO01.3
Luego de calificar la escritura pública presentada, el 6 de febrero de 2020 la Registradora de la Propiedad, la Hon. María Rodríguez Cintrón (Registradora), emitió una notificación al Notario Biaggi-Landrón informando la denegatoria de inscripción de la escritura. En ella, fundamentó que la escritura presentada no cumplía con el Art. 89 de la Ley Hipotecaria, infra.4 Como veremos más adelante, este precepto exige al notario consignar en una escritura de modificación de hipoteca, el hecho que, al momento de otorgar dicha escritura, tuvo ante sí el pagaré objeto de la modificación. En este caso, la escritura presentada por el Notario Biaggi-Landrón no contenía la antedicha dación de fe.5
El 26 de febrero de 2020, y dentro del término jurisdiccional de veinte (20) días provisto por el Art. 241 de la Ley Hipotecaria,6 el Notario Biaggi-Landrón oportunamente presentó a la Registradora de la Propiedad un escrito solicitando la recalificación de la escritura pública presentada.7 En síntesis, sostuvo la preeminencia de la Ley de Instrumentos Negociables sobre la Ley Hipotecaria, razón por la cual, a su entender, basta con que una escritura que garantice un instrumento negociable cumpla con los requisitos de la primera para lograr acceso al Registro de la Propiedad.
Luego de evaluar el Escrito de Recalificación, el 29 de junio de 2020 la Registradora de la Propiedad notificó al Notario Biaggi-Landrón la denegatoria de la recalificación solicitada. En ella la Registradora insistió en que la escritura incumplía con el Art. 89 de la Ley Hipotecaria.8
Inconforme, FirstBank, por conducto del Notario Biaggi-Landrón, oportunamente interpuso un Recurso Gubernativo
ante esta Curia el día 20 de julio de 2020 dentro del término improrrogable de veinte (20) días que dispone el Art. 245 de la Ley Hipotecaria.9 Así, el peticionario solicitó una revisión de la calificación final de la Registradora notificada el 29 de junio de 2020. Esto, con el fin de revocar la anotación preventiva de denegatoria de inscripción de la escritura de modificación al asiento presentado. En apretada síntesis, el peticionario argumenta que, al tratarse la escritura de un pagaré hipotecario, la Ley de Transacciones Comerciales (LTC)10
rige el derecho aplicable para que un negocio jurídico privado logre acceso al Registro de la Propiedad. Ello, por tener preeminencia sobre los requisitos que establece la Ley Hipotecaria. En particular, aduce que como la LTC fue creada para fomentar el tráfico de instrumentos negociables, la Ley Hipotecaria quedaría desplazada por el principio de especialidad. Por lo tanto, esta última legislación estaría impedida de imponer requisitos adicionales en la medida en que estos entorpezcan el tráfico de esos instrumentos. Bajo ese supuesto, el peticionario solicita la inscripción de su escritura de modificación de hipoteca a pesar de no contener la dación de fe requerida por el Art. 89 de la Ley Hipotecaria. Es decir, que el notario autorizante no acreditó que tuvo el pagaré hipotecario original ante sí al momento de otorgar esta escritura.
Presentado el referido recurso, el 27 de julio de 2020, la Registradora compareció
mediante una Moción Informativa en cumplimiento con la Regla 27 del Reglamento del Tribunal Supremo.11 En ella anejó
copia de los documentos siguientes requeridos por el Art. 245 de la Ley Hipotecaria, a saber: (1) copia de la imagen del documento calificado y presentado por la vía electrónica y certificado por el Notario como idéntica a la copia certificada en papel regular; (2) la notificación de defectos; (3)
el Escrito de Recalificación de la parte interesada, y (4) copia de la anotación denegatoria y la notificación de la misma. Ahora bien, la Registradora sostuvo que el peticionario no le entregó el original de la copia certificada de la escritura de modificación, lo cual le impidió
incluirlo en su Moción Informativa según le requiere el referido Art.
245. Cónsono con lo anterior, la Registradora arguyó que el Recurso Gubernativo no se perfeccionó debido a esta omisión del notario, por lo que este Tribunal carece de jurisdicción para atenderlo en sus méritos. En consecuencia, la Registradora solicitó la desestimación del recurso presentado por FirstBank por incumplir con el Art. 245 de la Ley Hipotecaria y la Regla 245.1 del Reglamento Núm. 8814, infra.
Por su parte, el 6 de agosto del 2020, FirstBank presentó ante nos un recurso en oposición a la moción de desestimación.12 En este afirma que cumplió con los requisitos del Art. 245 de la Ley Hipotecaria pues primero notificó el Recurso Gubernativo mediante el sistema de informática registral Karibe, el mismo día que presentó el recurso. En igual fecha envió un aviso de radicación al correo electrónico de la Registradora, hecho constatado por la propia Registradora en las notas al diario del asiento de presentación.13 Por último, el peticionario remitió por correo certificado al Registro de la Propiedad una copia del Recurso Gubernativo con acuse de recibo. En lo pertinente es menester resaltar que, en el Apéndice del Recurso Gubernativo presentado, el peticionario incluyó una copia de la referida escritura.14 Adicionalmente...
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