Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 15 de Septiembre de 1916 - 33 D.P.R. 375
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 33 D.P.R. 375 |
| Fecha de Resolución | 15 de Septiembre de 1916 |
33 D.P.R. 375 (1924) SUCESIÓN SALAS V. QUINTERO TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO Sucesión Salas, Demandante y Apelada, v. Quintero, Demandado y Apelante.
No.: 2813 Visto: Febrero 9, 1923 Resuelto: Junio 16, 1924.
Sentencia de Luis Campillo, J. (San Juan, Primer Distrito), declarando con lugar demanda sobre ratificación de contrato, con costas. Confirmada.
Guerra Mondragón & Soldevila, abogados del apelante; E. Acuña, abogado de la apelada.
El Juez Asociado Señor Hutchison, emitió la opinión del tribunal.
Los demandantes y apelados establecieron una acción para obligar al demandado, comprador de cierta propiedad arrendada, a otorgar una escritura pública, con el fin de que los demandantes como herederos y causahabientes del arrendatario fallecido pudieran hacer constar la prueba de sus derechos de acuerdo con el contrato de arrendamiento que existía anteriormente.
Alega la demanda, entre otros particulares, lo siguiente (itálicas nuestras): "Que en 15 de septiembre de 1916 Zoila Dolores Salas Castro era dueña y poseedora en común proindiviso con sus hermanos Francisco Javier, Catalina y Juana Inés Salas Castro, en la proporción de una cuarta parte cada uno de la finca siguiente: (describiéndola): "3. Que en dicho día 15 de septiembre de 1916 la referida Zoila Dolores Salas Castro celebró un contrato de arrendamiento con Francisco J. Salas Castro, causante de los aquí demandantes, por virtud del cual le cedió en tal concepto, término de diez años, vencederos en 15 de septiembre de 1926 y canon de $360.00 el primer año y $420.00 por cada uno de los nueve restantes, su participación indivisa en la finca antes descrita, conviniéndose que si durante la vigencia de dicho contrato, la finca descrita fuese objeto de división material entre los condueños, la parte que se adjudicara a la arrendadora continuaría sujeta a los efectos del mismo, y conviniéndose asimismo que el arrendatario quedaba facultado para la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
"4. Que Zoila Dolores Salas Castro falleció en 6 de noviembre de 1919 bajo testamento abierto que otorgó en 22 de agosto del mismo año, en el cual instituyó por su único heredero a Juan Francisco Crespo y Salas, quien, con tal carácter, y cumpliendo instrucciones expresas de la testadora, en escritura de 30 de julio de 1920 en concurrencia con el arrendatario Francisco J. Salas Castro, confirmó y ratificó el contrato de arrendamiento alegado en el hecho tercero precedente.
"5. Que posteriormente o sea en 14 de julio de 1920 el dicho Juan Francisco Crespo y Salas vendió y traspasó al demandado Demetrio Quintero y Salas su condominio indiviso de una cuarta parte de la finca descrita en el hecho primero de esta demanda.
"6. Que en 3 de octubre de 1920 el demandado Demetrio Quintero Salas en unión de los demás co-partícipes en dicha finca que entonces lo eran Catalina y Francisco Javier Salas Castro, Rafael Arrieta, Juan Francisco Salas y el propio demandado Demetrio Quintero Salas, procedieron a la división material del referido inmueble de 144 cuerdas, adjudicándose al demandado en pago de su condominio de una cuarta parte, una parcela de terreno que se describe así (describiéndola): "7. Que a partir del referido día 3 de octubre de 1920, el causante de los demandantes Francisco J. Salas Castro con el consentimiento del adjudicatario de la parcela arriba descrita el demandado Demetrio Quintero Salas, continuó en el uso y disfrute de la finca arrendada, satisfaciendo al mismo los cánones convenidos de conformidad con el contrato original a que se refiere el hecho 3 de esta demanda.
"8. Alegan los demandantes que como herederos y sucesores del arrendatario D. Francisco J. Salas Castro y con el consentimiento del demandado Demetrio Quintero Salas han continuado sin interrupción y continúan actualmente en el uso y disfrute de la finca arrendada, satisfaciendo al propietario dicho Demetrio Quintero y éste recibiendo de conformidad los c nones correspondientes de dicho arrendamiento.
"9. Que ni Francisco J. Salas Castro ni sus herederos y sucesores aquí demandantes, han podido conseguir que se practique en el Registro de la Propiedad la inscripción del referido contrato de arrendamiento, pues el demandado después de verificada la división material de la finca se ha negado a otorgarles la correspondiente escritura pública de ratificación de dicho contrato; y alegan los demandantes que tal ratificación es necesaria para que pueda verificarse dicha inscripción en el Registro de la Propiedad, en cuanto se refiere a la parcela de 37 cuerdas 843 y media milésima de otra, descrita en el hecho 6 anterior que fué adjudicada al demandado y objeto del alegado contrato de arrendamiento." El demandado establece apelación de una sentencia contra él dictada y alega lo siguiente: "1. Erró la Corte de Distrito al declarar sin lugar la excepción previa aducida por el demandado.
"2. Cometió error la Corte de Distrito al declarar que por el hecho de haber recibido el demandado unos cánones de arrendamiento se avino a respetar el arrendamiento previamente constituido por los anteriores dueños del condominio que adquirió el demandado.
"3. La sentencia es contraria a la evidencia, y, por ende, erró la Corte de Distrito por no haber desestimado la demanda.
La teoría del primer señalamiento es que la demanda no determina una causa de acción, pues no alega el conocimiento y ratificación por parte del demandado del contrato de arrendamiento que existía anteriormente, no demuestra ningún "pacto expreso para dejar vigente el arrendamiento," o que el comprador adquirente se hubiera "avenido y obligado a respetarlo." Expresiones semejantes a estas que aparecen en el alegato del apelante, así como en el tercer señalamiento, supra, indican que el demandado no entendió mal la teoría de la demanda en el sentido de que ésta envuelve una renuncia implícita por parte del demandado de su derecho de acuerdo con la ley a que termine el primitivo arrendamiento.
El artículo 1474 del Código Civil prescribe lo siguiente: "El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la ley hipotecaria.
"Si el comprador usare de este derecho el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponde al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen." Es razonablemente lógico suponer que los abogados del apelante están bien familiarizados con la doctrina de ratificación en su sentido estricto y técnico según se entiende en la ley relativa al mandato y que igualmente conocen bien las autoridades inglesas y americanas sobre la materia de arrendamientos nulos y anulables, las distinciones establecidas en relación con esto y en el caso de un contrato de arrendamiento anulable, con referencia a la mera aceptación del canon de arrendamiento a diferencia de tal aceptación unida a otras circunstancias concurrentes equivalentes a una confirmación de tal arrendamiento incluyendo también la teoría de un nuevo arrendamiento con un nuevo término por entenderlo así la ley en ciertas circunstancias de acuerdo con el estatuto de fraudes. Pero el alegato del apelante no trata de ninguna de estas cuestiones, y la inferencia lógica es que los abogados entienden que el artículo del Código Civil, supra, en tanto esté aquí envuelto, es un precepto legal que debe ser interpretado a la luz de su origen en vez de desde el punto de vista adoptado en los precedentes ingleses y americanos al interpretar la relación de mandante y mandatario y la materia relativa a contratos de arrendamientos nulos y anulables.
Examinando la fuente de nuestra...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba
-
Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Septiembre de 2012, número de resolución KLAN201100888
...Véase, Vélez v. San Miguel, 68 D.P.R. 575, 576 (1948); Colón v. Club Rotario, 60 D.P.R. 750 (1942); Sucesión Salas v. Quintero, 33 D.P.R. 375 (1924). Se ha interpretado que [l]a facultad del comprador de rescindir el arrendamiento equivale a un privilegio concedido al propietario, quien pu......
-
Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Septiembre de 2012, número de resolución KLAN201100888
...Véase, Vélez v. San Miguel, 68 D.P.R. 575, 576 (1948); Colón v. Club Rotario, 60 D.P.R. 750 (1942); Sucesión Salas v. Quintero, 33 D.P.R. 375 (1924). Se ha interpretado que [l]a facultad del comprador de rescindir el arrendamiento equivale a un privilegio concedido al propietario, quien pu......
-
Sentencia de Tribunal Apelativo de 20 de Diciembre de 2004, número de resolución KLAN0400456
...Véase, Vélez v. San Miguel, 68 D.P.R. 575, 576 (1948); Colón v. Club Rotario, 60 D.P.R. 750 (1942); Sucesión Salas v. Quintero, 33 D.P.R. 375 [C]uando el arrendador, dueño de la cosa, se la vende a un tercero... precisa distinguir si el contrato de arrendamiento está o no inscrito en el Reg......
-
Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Septiembre de 2012, número de resolución KLAN201100888
...Véase, Vélez v. San Miguel, 68 D.P.R. 575, 576 (1948); Colón v. Club Rotario, 60 D.P.R. 750 (1942); Sucesión Salas v. Quintero, 33 D.P.R. 375 (1924). Se ha interpretado que [l]a facultad del comprador de rescindir el arrendamiento equivale a un privilegio concedido al propietario, quien pu......
-
Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Septiembre de 2012, número de resolución KLAN201100888
...Véase, Vélez v. San Miguel, 68 D.P.R. 575, 576 (1948); Colón v. Club Rotario, 60 D.P.R. 750 (1942); Sucesión Salas v. Quintero, 33 D.P.R. 375 (1924). Se ha interpretado que [l]a facultad del comprador de rescindir el arrendamiento equivale a un privilegio concedido al propietario, quien pu......
-
Sentencia de Tribunal Apelativo de 20 de Diciembre de 2004, número de resolución KLAN0400456
...Véase, Vélez v. San Miguel, 68 D.P.R. 575, 576 (1948); Colón v. Club Rotario, 60 D.P.R. 750 (1942); Sucesión Salas v. Quintero, 33 D.P.R. 375 [C]uando el arrendador, dueño de la cosa, se la vende a un tercero... precisa distinguir si el contrato de arrendamiento está o no inscrito en el Reg......