Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Febrero de 2008, número de resolución KLAN200700291
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200700291 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Febrero de 2008 |
LEXTA20080229-09 Business Solfware
Solution, Inc. H/N/C v. Alfim,Inc.
| BUSINESS SOFTWARE SOLUTION, INC., h/n/c THE COMPUTER LEARNING CENTER, JOEL SOTOMAYOR MARTÍNEZ Y NIRZA RAMOS PÉREZ Demandantes Apelados v. ALFIM, INC., ANTONIO L. RIVERA Demandados Apelantes | KLAN200700291 | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de Bayamón Caso Núm. DAC2003-1516 |
Panel Integrado por su Presidente el Juez Rivera Román, la Juez Coll
Martí y el Juez Vizcarrondo Irizarry
Vizcarrondo Irizarry, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de febrero de 2008.
En el presente caso se solicita revisión de una Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón (en adelante T.P.I.), dictada en el caso Business Software Solution
Inc., demandante v. Alfim, Inc. y Antonio I. Rivera, demandados, Civil Núm.
DAC2003-1516 (502) el 10 de enero de 2007. Dicha Sentencia condena a los demandados a pagar a la corporación demandante la suma de $2,300 más $3,000 de honorarios de abogado por temeridad, más las costas.
Contando con el beneficio de la comparecencia de ambas partes resolvemos Confirmar la Sentencia apelada, pero modificar la imposición de los honorarios de abogado ascendentes a $3,000 por temeridad. Exponemos.
El 12 de marzo de 1998, la Corporación Alfim, Inc. (demandada-apelante), suscribió contrato de arrendamiento con la Corporación Business
Software Solutions, Inc., haciendo negocios como The Computer
Learning Center (en adelante BSSI), demandante-apelada, por virtud del cual Alfim Inc., cedió en arrendamiento a BSSI, el tercer piso de un edificio de su propiedad localizado en el Barrio Juan Domingo de Guaynabo. El término de arrendamiento del contrato se fijó en cinco (5) años prorrogable por cinco (5) años más. Se estipuló un canon mensual de $2,500. El área arrendada incluía baño, ascensor y doce (12) estacionamientos. BSSI operaría en dicha área un instituto de enseñanza y otros servicios relacionados a la operación de computadoras y programas.
Desde el inicio del arrendamiento, BSSI confrontó problemas de filtraciones en las áreas arrendadas, lo que le ocasionaba interrupción en la operación del negocio y suspensión del calendario de clases. BSSI se veía obligada a agrupar el mobiliario y cubrirlo con lonas y plásticos. BSSI sufrió pérdidas de equipo de computadora e impresora y otros materiales. Durante la vigencia del contrato BSSI notificó de tales filtraciones al Sr. Antonio Rivera, representante de Alfim Inc., mediante comunicaciones escritas.1 En respuesta a estas notificaciones, Alfim, Inc. colocó embudos debajo de las filtraciones del techo, lo cual no resolvió la situación. Durante el paso del huracán Georges, en septiembre de 1998, el área de oficinas y el salón de conferencias se inundaron por la entrada de agua a través de un tubo de desague en la azotea que discurre por el interior del edificio. La azotea se inundó porque los desagues
estaban tapados con hojas, lo que provocó que el tubo vertical se abriera en una de sus coyunturas y el agua entró copiosamente en el interior del local, dañando equipo y mobiliario. También penetró agua por las escaleras de la azotea, obligando la clausura temporal y prolongada de la operación del negocio. Los daños materiales de equipo y mobiliario fueron estimados en $8,261.16 y las pérdidas de ingreso en $5,694.67.
BSSI reclamó a su aseguradora, Integrand Assurance Company por las referidas pérdidas, la cual denegó la reclamación aduciendo que:
Luego de reevaluar su caso reiteramos nuestra posición en que los daños que usted reclama por agua están excluidos de su cubierta de huracán; ya que los mismos fueron causados por los drenajes que se taparon y se rompieron causando que su local se llenara de agua. 2
Por otro lado, el ascensor del edificio que proveía acceso al área frontal hasta el tercer nivel no funcionó durante la mayoría del período de arrendamiento. La falta de acceso mecanizado afectó adversamente el crecimiento y funcionamiento de la operación del negocio, al punto en que se frustró un proyectado plan para estudiantes impedidos. BSSI notificó la carencia de servicio del ascensor a Alfim, Inc.
por escrito y verbalmente en varias ocasiones.3
En cuanto al estacionamiento, Alfim, Inc. no proveyó los doce espacios de estacionamiento pactados. Tampoco mantuvo el estacionamiento libre de vegetación, escombros, vehículos, basura y asfalto roto, manteniendo pobre iluminación nocturna. A consecuencia, BSSI vio afectadas sus operaciones que le impidieron el desarrollo de un programa de instrucción nocturna. BSSI notificó la falta de estacionamiento adecuado por escrito y verbalmente a Alfim.4
Los baños no contaban con presión de agua adecuada para descargar los inodoros. BSSI se vió obligada a colocar un barril de agua y utilizar cubos para suplir temporalmente el problema. Ello ocasionó un fuerte mal olor en los servicios sanitarios por falta de extracción o ventilación adecuada. BSSI notificó la situación de los baños por escrito y verbalmente a Alfim, Inc.5
BSSI también confrontó interrupciones al libre acceso hacia su local por la colocación de muebles y trabajos en las áreas comunes, en las áreas laterales y frontal del edificio. Trabajadores del otro inquilino del edificio, una corporación de nombre Toque Rústico, reparaban, pintaban, cortaban y cargaban muebles, madera y materiales en dicha áreas. BSSI notificó por escrito al otro inquilino la situación, y a Alfim, Inc., mediante comunicaciones verbales.
Para marzo del año 2003, BSSI abandonó el local arrendado, resolviendo el contrato a causa de los múltiples problemas confrontados durante el arrendamiento del local. El local fue entregado a Alfim, Inc., en buenas condiciones sin aparente daño al inmueble.
Hechos Procesales
El 2 de mayo de 2003, BSSI haciendo negocios como The
Computer Learning Center, Joel Sotomayor
Gutiérrez y Nirza Ramos Pérez, instaron demanda contra Alfim, Inc. y Antonio Rivera, por incumplimiento de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios. La parte demandada presentó Contestación y Reconvención, reclamando cánones adeudados y otras partidas. La Reconvención se desestimó parcialmente en cuanto a los demandados Sotomayor y Ramos Pérez.
A lo largo del proceso, las partes condujeron descubrimiento de prueba, incluyendo deposiciones e interrogatorios. Las partes estipularon una deuda de cánones de arrendamiento de BSSI a favor de Alfim, Inc., ascendiente a $17,700. Celebrada la vista en su fondo, el 10 de enero de 2007, el T.P.I. dictó Sentencia a favor de la parte demandante BSSI. En dicha Sentencia el T.P.I. concedió indemnizaciones por $15,000 por pérdidas al paso del huracán Georges; $5,000 en conjunto de gastos, daños, materiales, daños y perjuicios por interrupciones y obstrucciones de negocio. También concedió $3,000 por concepto de honorarios de abogado por temeridad.
Inconforme con dicha Sentencia, la parte demandada Alfim, Inc., presentó recurso de apelación ante este Tribunal de Apelaciones. En su escrito de apelación, la parte apelante plantea tres errores, a saber:
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La concesión de $15,000 por pérdidas al paso del huracán Georges, no procede bajo la doctrina de caso fortuito o fuerza mayor.
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La concesión de $5,000 por gastos, daños, materiales y daños y perjuicios por interrupciones y obstrucciones de negocio, son improcedentes por no reclamarse detalladamente en la demanda.
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La concesión de $3,000 en concepto de honorarios de abogado por temeridad.
III Derecho Aplicable
Conforme al Artículo 1433 del Código Civil de Puerto Rico, (31 L.P.R.A. Sección 14012), en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
El contrato de arrendamiento es bilateral y conlleva obligaciones recíprocas definidas en los Artículos 1444 y siguientes del Código Civil de Puerto Rico. Del Toro v. Blasini, 96 D.P.R. 676, 684 (1968); véase también: decisiones de este Tribunal de Apelaciones en los casos Lincoln Realty Inc. V. Le Von Furniture, Inc., KLCE0101064 (2001); Guzmán Marrero v.
Cruz, KLAN9600048 (1996).
El Artículo 1444 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. Sección 4051, establece las obligaciones del arrendador. Conforme a éstas, el arrendador viene obligado a: (1) Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. (2) Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. (3) Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. (4) A suscribir y entregar al arrendatario un recibo por cada pago hecho por éste.
Estas obligaciones, al igual que aquellas dispuestas al arrendatario en el Artículo 1453 del Código Civil, 31 L.P.R.A., Sección 4060, son supletorias, es decir, subsisten a falta de pacto en contrario. Véase Manresa, Código Civil Español, Edición 1950...
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