Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Octubre de 2013, número de resolución KLAN201301051
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201301051 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2013 |
| ASOCIACIÓN DE CONDÓMINES DEL ÁREA COMERCIAL Y DE OFICINA DEL CONDOMINIO MIRAMAR PLAZA, REPRESENTADA POR SU PRESIDENTE, ING. VÍCTOR LÓPEZ NÚÑEZ Apelados v. MIRAMAR PLAZA REALTY, INC.; JORGE RÍOS PULPEIRO, por sí y como presidente y dueño de la corporación Miramar Plaza Realty, Inc.; 1959 BUILDING CENTER, INC.; CUPEY PROFESSIONAL MALL, INC.; INMOBILIARIA LA TRINIDAD, INC.; LA TRINIDAD, INC.; LA TRINIDAD ELDERLY LP, SE; Corporaciones ABC; DEF Y GJK; Sociedades ABC; DEF Y GJK Apelantes | KLAN201301051 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan CASO NÚM. K CD2012-2906 (908) Sobre: Cobro de dinero |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, la Juez Ortiz Flores y el Juez Ramos Torres
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 2013.
Miramar Plaza Realty, Inc. y el señor Jorge Ríos Pulpeiro, en su carácter personal y como presidente de la corporación, nos solicitan que revoquemos la sentencia sumaria parcial dictada el 6 de mayo de 2013 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, que declaró con lugar la demanda de cobro de dinero presentada por la Asociación de Condómines del Área Comercial y de Oficina del Condominio Miramar Plaza. El Tribunal de Primera Instancia declaró condenó a Miramar Plaza Realty, Inc., y al señor Ríos Pulpeiro a pagar solidariamente la suma de $337,279.74 por concepto de cuotas de mantenimiento adeudadas, más la penalidad impuesta por el artículo 39 de la Ley de Condominios, Ley 103-2003, 31 L.P.R.A. sec.
1293c.
Luego de evaluar los méritos del recurso y de considerar los argumentos de la parte apelada, así como el derecho aplicable a las cuestiones planteadas, resolvemos modificar la sentencia y, así modificada, confirmarla.
Veamos los antecedentes procesales del caso de autos, seguido por la reseña del derecho aplicable y su aplicación a los hechos de marras.
Este caso se presentó para el cobro de unas cuotas de mantenimiento adeudadas por Miramar Plaza Realty, Inc. a la Asociación de Condómines del Área Comercial y de Oficina del Condominio Miramar Plaza, para el período de enero de 2012 hasta enero de 2013. No obstante, los litigios entre las partes por el mismo asunto se remontan al 2010, para el cobro de cuotas de mantenimiento anteriores, por lo que, para entender cabalmente la controversia planteada en esta ocasión es necesario referirnos a esos pleitos previos.
En el 2010, la Asociación de Condómines demandó a Miramar Plaza Realty, Inc., y al señor Ríos Pulpeiro en su carácter personal, para reclamar el pago de cuotas de mantenimiento adeudadas para el período comprendido entre comienzos de 2009 y marzo de 2010, en el caso número K CD2010-0703. En dicho caso, el Tribunal de Primera Instancia dictó una sentencia el 10 de junio de 2010 que le impuso responsabilidad tanto a Miramar Plaza como al señor Ríos Pulpeiro por el pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas en aquel entonces, y les ordenó a pagar la suma de $1,339,764.56.1
La Asociación de Condómines llegó a cobrar cerca de la mitad de la suma impuesta en dicha sentencia. El foro de primera instancia emitió, además, una orden de embargo contra las acciones de distintas corporaciones del señor Ríos Pulpeiro.
En ese entonces, la parte demandada acudió ante este foro apelativo mediante una petición de auto de certiorari, núm. KLCE20110370, el cual fue denegado el 31 de mayo de 2011. Los fundamentos del foro sentenciador para ordenar la ejecución de la sentencia sobre tales acciones corporativas nunca fueron cuestionados ni revocados por un foro superior. Esa orden judicial se sostuvo en la responsabilidad personal imputada al señor Ríos por el pago de esa deuda.
La Asociación de Condómines presentó una segunda demanda en contra de las mismas partes, en la que reclamó el pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas para un período posterior a la primera demanda, entre abril de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2011. En ese segundo caso las partes pactaron un Acuerdo de Transacción Parcial el 22 de diciembre de 2011, en el que el señor Ríos Pulpeiro se comprometió en su carácter personal a pagarle a la Asociación $350,000.00 por concepto de las cuotas de mantenimiento adeudadas, a cambio del desistimiento de las reclamaciones en su contra en los casos anteriores. La reclamación contra Miramar Realty quedó pendiente y sujeta a ciertos eventos futuros.2
La Asociación se comprometió, además, a no instar acción alguna en cobro de dinero por cuotas de mantenimiento adeudadas contra ambos codemandados
durante un período de diez meses, considerando que había un pleito pendiente de cobro de dinero y ejecución de hipoteca instado por el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) contra ambos codemandados. De esta manera les dieron margen a Miramar Realty y al señor Ríos Pulpeiro para continuar negociando una salida más beneficiosa con el BBVA. Además, como adquirente involuntario BBVA tenía que pagar seis meses de cuotas atrasadas, lo que reducía la deuda considerablemente a favor de la Asociación. Ahí se confundían las concesiones recíprocas de ambas partes en ese acuerdo transaccional. Presentado el acuerdo al Tribunal, este lo acogió y dictó la sentencia de 27 de febrero de 2012 en la que condenó únicamente a Miramar Realty al pago de $1,002,242.95, suma que la Asociación aún no ha logrado cobrar.
Como expresado, cuando las partes suscribieron el Acuerdo de Transacción Parcial, el BBVA había radicado una demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca contra Miramar y el señor Ríos Pulpeiro. El 4 de mayo de 2013 el BBVA y los codemandados estipularon que el BBVA daría por satisfecha el total de la deuda u obligaciones con la ejecución de las hipotecas de los bienes inmuebles, lo que liberó al señor Ríos Pulpeiro de su garantía personal sobre tales hipotecas. Así terminó ese litigio.
Casi un año después de la firma del Acuerdo de Transacción por Miramar y Ríos Pulpeiro, el 7 de diciembre de 2012, la Asociación instó la demanda de epígrafe contra ambos por las cuotas de mantenimiento adeudadas desde enero de 2012 hasta la presentación de esta nueva demanda. Nótese que en la sentencia de 27 de febrero de 2012, dictada a raíz de ese acuerdo, se condenó a Miramar Realty al pago de $1,002,242.95 por concepto de las cuotas adeudadas y esa deuda quedó pendiente de pago hasta que BBVA ejecutara sus propiedades y cubriera, al menos, seis meses de esa deuda.
El 20 de febrero de 2013, tanto Miramar como el señor Ríos Pulpeiro contestaron la demanda.3
Ambos apelantes alegaron que la Asociación no tenía remedio alguno en derecho para cobrar esa deuda, toda vez que había renunciado su derecho a reclamarles cuotas de mantenimiento futuras mediante el Acuerdo de Transacción suscrito en el caso anterior.
El 14 de marzo de 2013 la Asociación presentó una moción de sentencia sumaria parcial en la que le solicitó al foro a quo que condenara a la parte apelante a pagar solidariamente la suma de $337,279.74 por concepto de cuotas de mantenimiento adeudadas, más la penalidad impuesta por el artículo 39 de la Ley de Condominios, ya citado, más una suma equivalente al 10% del principal adeudado por concepto de costas, intereses y honorarios de abogado.4
Por su parte, Miramar y Ríos Pulpeiro se opusieron a la solicitud de sentencia sumaria el 16 de abril de 2013. Alegaron nuevamente que la parte apelada había renunciado a cobrar las deudas futuras. No presentaron evidencia documental adicional al acuerdo para rebatir la postura de la Asociación.
El 2 de mayo de 2013, la Asociación presentó un breve escrito para suplementar su moción de sentencia sumaria parcial en el que incluyó una comunicación por correo electrónico de su abogado, dirigida a la representación legal de los apelantes que, según argumentó, probaba que la Asociación nunca tuvo la intención de renunciar a su derecho de cobrar deudas futuras. Como acto anterior o coetáneo al acuerdo, sostuvo que esa comunicación ayudaba a aclarar la verdadera intención de las partes al suscribir la cláusula en disputa.
El 6 de mayo de 2013 el foro de primera instancia dictó la sentencia parcial sumaria apelada, en la que declaró con lugar la demanda de cobro y condenó a ambos apelantes al pago solidario de $337,279.74, por concepto de las cuotas adeudadas, más la penalidad impuesta por la ley. Ante ese dictamen, la parte apelante presentó oportunamente una moción de reconsideración en la que argumentó que existía controversia de hecho sobre la suma de las cuotas de mantenimiento adeudadas y sobre la solidaridad del señor Ríos Pulpeiro.5 El foro de primera instancia declaró no ha lugar la moción de reconsideración.
Inconformes, los codemandados acuden ante este foro apelativo y plantea que erró el Tribunal de Primera Instancia (1) al interpretar erróneamente el Acuerdo de Transacción entre las partes para así, bajo la doctrina de cosa juzgada imponerle responsabilidad al señor Ríos Pulpeiro en su carácter personal por las obligaciones de Miramar Plaza Realty, Inc.; y (2) al adscribirle titularidad al señor Ríos Pulpeiro sobre los locales comerciales y de oficina del condominio Miramar Plaza.
La Regla 36 de Procedimiento Civil regula el mecanismo extraordinario y discrecional de la sentencia sumaria. 32 L.P.R.A., Ap. V, R. 36. El propósito principal de este mecanismo procesal es propiciar la solución justa, rápida y económica de litigios civiles que no presentan controversias genuinas de hechos materiales, por lo que puede prescindirse del juicio plenario. Construcciones José Carro, S.E. v. Municipio Autónomo de Dorado, res. el 9 de julio de 2012, 186 D.P.R. 113 (2012), 2012 TSPR 114, en las págs. 15-19; Nieves Díaz v. González Massas, 178 D.P.R. 820, 847 (2010); Vera Morales...
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