Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Octubre de 2015, número de resolución KLAN201500671
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201500671 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Octubre de 2015 |
| Banco Popular de Puerto Rico | | Apelaci�n procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de Ponce Caso N�m.: J PE2013-0184 (602) Sobre: Declaratoria; Injunction Permanente |
Panel integrado por su presidente, el Juez Brau Ram�rez, el Juez Berm�dez Torres, el Juez Flores Garc�a y el Juez S�nchez Ramos.�
Brau Ram�rez, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2015.
����������� Se recurre de sentencia emitida el 20 de marzo de 2015 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce, que declar� con lugar la demanda sobre sentencia declaratoria e injunction instada por la parte apelada Banco Popular de Puerto Rico contra las apelantes Asociaci�n de Residentes Camino Real, Inc. (�la Asociaci�n�) y Mora Development Corp. (�Mora�).
����������� Por estar igualmente divididos los miembros de este Panel, se confirma la sentencia apelada.
����������� Los hechos del caso no est�n en controversia. Mora es una corporaci�n con fines de lucro dedicada entre otras cosas, al desarrollo y construcci�n de propiedades, gesti�n que realiza en coordinaci�n con otras corporaciones que pertenecen o est�n relacionadas con su grupo corporativo.
Para 2004, una de estas empresas, la corporaci�n C.T. Development Corp. (�C.T. Development�) era due�a de una propiedad de 42.96 cuerdas ubicada en el Barrio Citrona de Juana D�az. C.T. Development planificaba dedicar su propiedad a un desarrollo urbano a ser conocido como la Urbanizaci�n Camino Real. El plan de C.T. Development era que Camino Real fuera una urbanizaci�n sujeta a un r�gimen de control de acceso, bajo la Ley N�m. 21 de 20 de mayo de 1987, seg�n enmendada, 23 L.P.R.A. secs. 64 y ss.
El 2 de julio de 2004, compareciendo de manera ex parte, C.T.
Development otorg� en San Juan la escritura N�m. 122 ante la Notario P�blico Rosanna Rivera S�nchez estableciendo condiciones restrictivas para su propiedad.
Entre otras cosas, se cre� una Asociaci�n de Residentes (Ap., p�g. 104), a la que se autoriz� cobrar cuotas para el mantenimiento de las �reas comunes de la urbanizaci�n (Ap., p�g. 125).
Mediante la cl�usula (o) del Art�culo VI de la Escritura se dispuso que:
Las deudas por concepto de cuotas de mantenimiento, incluyendo sus intereses, penalidades, costas y gastos honorarios de abogado incurridos para el cobro de las mismas constituir�n una hipoteca para todos los fines legales, por lo que los adquirientes voluntarios e involuntarios ser�n responsables solidariamente por el pago de las mismas.� (Ap., p�g. 128).
La p�g. 26, inciso (f) de la Escritura tambi�n dispone que la persona que adquiere una unidad de vivienda en la Urbanizaci�n �ser�
responsable solidariamente con el anterior titular por las cuotas de mantenimiento adeudadas hasta el momento del traspaso�. (Ap., p�g. 126).
Estas cl�usulas, seg�n hemos visto, no fueron producto de un acuerdo entre los distintos titulares de la urbanizaci�n, sino que fueron adoptadas unilateralmente por el desarrollador de la comunidad.� A pesar de que la intenci�n expresada por C.T. Development era que la deuda por cuotas fuese una hipoteca sobre los solares de la urbanizaci�n, la Escritura de Constituci�n de Condiciones Restrictivas no fijaba un valor para las propiedades en caso de ejecuci�n, seg�n lo requerido por la Ley Hipotecaria para la validez de un gravamen hipotecario, 30 L.P.R.A. sec. 2575.1
La referida escritura de Constituci�n de Condiciones Restrictivas fue debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.�
Posteriormente, C.T. Development transfiri� la propiedad a Mora quien llev� a cabo el desarrollo de la comunidad. Los solares de la comunidad fueron vendidos a distintos titulares. La Asociaci�n asumi� la administraci�n de varias de las �reas comunes de la comunidad. Mora fue encargada del cobro de las cuotas.
El r�cord refleja que la parte apelada Banco Popular provey�
financiamiento para la venta de varias de los solares de la urbanizaci�n, asegurando sus pr�stamos mediante hipotecas sobre las propiedades individuales.
Eventualmente, varios de los deudores de Banco Popular incumplieron con el pago de sus pr�stamos.� Luego de otros tr�mites, el Banco adquiri� los solares 8, 13, 17 y 76 de la Urbanizaci�n. En todos los casos, la adquisici�n de las propiedades por el Banco fue involuntaria, luego de que se hubieran ejecutado las propiedades y no hubiera habido postores voluntarios dispuestos a su compra.
Posteriormente a la adquisici�n de los solares por el Banco, en su capacidad de agente de cobro de la Asociaci�n, Mora curs� al Banco requerimientos de cobro, para que el Banco pagara por cuotas de mantenimiento adeudadas previo a la fecha de la adquisici�n de las propiedades. El Banco se neg�, alegando que las cl�usulas citadas de la Escritura de Constituci�n de Condiciones Restrictivas no constitu�an un gravamen real sobre las propiedades.� El Banco adujo que, habiendo sido un adquirente involuntario de las propiedades, la Asociaci�n y Mora no pod�an cobrarle por cuotas devengadas previo a que el Banco adviniera titular de las propiedades. La Asociaci�n y Mora insistieron en que el Banco ven�a obligado a pagar porque la obligaci�n era solidaria con el due�o anterior.
Oportunamente, el Banco inst� la presente acci�n declaratoria y sobre injunction contra la Asociaci�n y Mora ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce, para que el Tribunal declarara que el Banco no tiene obligaci�n de pagar por las cuotas reclamadas. Las apelantes contestaron la demanda y se opusieron a la reclamaci�n del Banco.
No existiendo controversia en torno a los hechos, las partes acordaron someter la controversia mediante memorandos en las que se discutieron las controversias.
El 20 de marzo de 2015, mediante la sentencia apelada, el Tribunal declar� con lugar la demanda del Banco. El Tribunal le orden� a la Asociaci�n desistir de cobrarle al Banco por cuotas de mantenimiento vencidas previo a la fecha en que el Banco se convirti� en adquirente involuntario de las propiedades.
Insatisfechas, las apelantes acudieron ante este Tribunal.
En su recurso, las apelantes plantean que el Tribunal err� al concluir que no procede condenar al Banco Popular al pago solidario de las cuotas de mantenimiento.
El art�culo 198 de la Ley Hipotecaria permite que se constituya una hipoteca en garant�a del pago de prestaciones peri�dicas, 30 L.P.R.A. sec. 2617.2 Para que pueda tramitarse el cobro y la ejecuci�n de un cr�dito hipotecario, sin embargo, la Ley Hipotecaria exige que en la escritura de la constituci�n de la hipoteca se haga constar el precio de la propiedad, a fines de que sirva de tipo para la primera subasta.
30 L.P.R.A. sec. 2575; S.L.G. S�nchez v. S.L.G. Valent�n, 183 D.P.R. 503, 509-510 (2012). El prop�sito de este requisito, seg�n hemos visto, es evitar los abusos. Ponce Federal Savings v. G�mez, 108 D.P.R. a las p�gs. 588-589.
����������� En el presente caso, la Escritura de Constituci�n de Condiciones Restrictivas adoptada por el desarrollador no fij� el precio para la propiedad.� Ello no permite el cobro del cr�dito reclamado. Al no darse los requisitos que impone la Ley para la existencia de una hipoteca v�lida, el cobro de las cuotas no constituye un gravamen real que sea oponible a un tercero.
����������� Las apelantes alegan que la obligaci�n de pago por cuotas vencidas constituye un gravamen de naturaleza real porque la Escritura de Constituci�n de Condiciones Restrictivas fue debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Las apelantes alegan que las cl�usulas de dicha escritura constituyen una servidumbre en equidad que efectivamente grava cada uno de los solares de la Urbanizaci�n.
����������� La mera inscripci�n en el Registro de una escritura p�blica no crea un gravamen real, en ausencia de los requisitos de ley para ello. La inscripci�n, por ejemplo, de una escritura de compraventa no obliga a terceros que no hayan sido parte en el negocio al pago del precio, en ausencia de los requisitos para la creaci�n de un gravamen de naturaleza real. Debe recordarse que el Registro, como tal, no da ni quita derechos, sino que da publicidad a los derechos creados por las partes, V�ase, P.R. Prod. Credit Assoc. v.
Registrador, 123 D.P.R. 231, 237-238 (1989).�
����������� La parte apelante alega que, aunque no se constituy� una hipoteca, las cl�usulas en cuesti�n constituyen una servidumbre en equidad que tiene el efecto de gravar cada una de las propiedades y hacer que �stas garanticen el pago de todas las cuotas vencidas. Admitir esta contenci�n, desde luego, tornar�a redundante el r�gimen de la Ley Hipotecaria.3
����������� El art�culo 101 de la Ley Hipotecaria aclara, en lo pertinente, que:
La publicidad del Registro no se extender� a la menci�n de derechos susceptibles de inscripci�n separada y especial. Y tanto dichos derechos como los personales que carezcan de especial aseguramiento no tendr�n condici�n de grav�menes, a excepci�n de los efectos correspondientes a las condiciones suspensivas y resolutorias inscritas, as� como la transcendencia real de las causas que consten expl�citamente del Registro sobre la naturaleza y extensi�n de los derechos inscritos. (Subrayado nuestro)
30 L.P.R.A. sec. 2351.
����������� En el presente caso, la hipoteca en garant�a de las cuotas de mantenimiento es un derecho susceptible de inscripci�n separada y especial. Dicha hipoteca no se configur� porque no se cumpli� con la Ley Hipotecaria.
����������� Las apelantes insisten en que ellos pueden establecer cualquier servidumbre en equidad sobre la propiedad, siempre que no resulte contraria a la Ley, la moral o el orden p�blico, 31 L.P.R.A. sec. 3372.
����������� Las servidumbres en equidad se admiten para imponer restricciones sobre el...
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