Sentencia de Tribunal Apelativo de 26 de Septiembre de 2016, número de resolución KLCE201601353
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE201601353 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 26 de Septiembre de 2016 |
| | | Certiorari Procedente de la Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina Caso Núm.: FBCI2014-1979 Sobre: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO; DAÑOS Y PERJUICIOS |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Gómez Córdova, la Jueza Grana Martínez y el Juez Bonilla Ortiz.
Gómez Córdova, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 26 de septiembre de 2016.
Compareció ante nosotros Banco Popular para pedirnos la revisión de una Resolución dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina (foro primario, o foro recurrido), mediante la cual se denegó su solicitud de desestimación de la Demanda por incumplimiento de contrato, y daños y perjuicios, en la que es uno de los codemandados.
Poseemos autoridad en ley para entender en los méritos de las controversias planteadas a base de los postulados normativos dispuestos en el Art. 4.006 (b) de la Ley Núm. 201-2003, mejor conocida como la “Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 2003”, en las Reglas 31-40 de nuestro Reglamento (4 LPRA Ap. XXII-B) y en la Regla 52.1 de Procedimiento Civil (32 LPRA Ap. V).
El 14 de octubre de 2014, un grupo de adquirientes de viviendas en el proyecto residencial Los Eucaliptos (en conjunto, los demandantes o los recurridos), presentaron una Demanda por incumplimiento contractual y daños y perjuicios, entre otros, en contra del Banco Popular (el peticionario). Alegaron haber comprado residencias en Los Eucaliptos bajo la creencia de que el proyecto contaría con facilidades recreativas y deportivas, las cuales figuraban en los planos en virtud de los cuales decidieron adquirir sus propiedades1.
Según expuesto en la Demanda, las áreas recreativas y deportivas se comenzaron a construir pero no se terminaron; más adelante se cerró el acceso a las mismas y presuntamente se las dejó en tal estado de abandono que se han convertido en un foco de animales y pestilencias, y son una amenaza para la seguridad2.
Además, los demandantes alegaron que la tasación del complejo se hizo a base de los planos aprobados, por lo que estaban pagando impuestos municipales que no eran proporcionales a las facilidades existentes3.
En virtud de lo antes indicado, los demandantes presentaron acciones por incumplimiento contractual y daños y perjuicios. Específicamente en cuanto al codemandado Banco Popular alegaron que “fue la institución que adquirió mediante compra al Westernbank el préstamo de construcción de dicha urbanización por lo que deben tener control y conocimiento de dichas facilidades no entregadas y además deben haber reservado y/o tener control de la reserva para la construcción y el mantenimiento de dichas facilidades”4.
Es decir que, según los demandantes, como Banco Popular asumió el financiamiento del proyecto estaba obligado a supervisar, y recaía sobre sí la responsabilidad de que el proyecto se completara5.
En este sentido también sostuvieron que el aquí peticionario había actuado negligentemente e incumplido con sus responsabilidades, por lo que, junto a los otros codemandados, era directamente responsable y debía responder solidariamente
por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual del desarrollador.
El Banco Popular contestó con una Moción de Desestimación al amparo de la Regla 10.2 de Procedimiento Civil (32 LPRA Ap. V, R. 10.2). En la misma aclaró que el desarrollador del proyecto –contra quien se imputaban la mayoría de las alegaciones-, radicó quiebra6, y que era dentro de ese procedimiento de quiebra que debían ventilarse las reclamaciones en cuestión. Además, destacó que de ninguna de las alegaciones surgían hechos en torno a los cuales la entidad bancaria tuviera algún tipo de obligación legal hacia los demandantes. Ello, pues Banco Popular nunca pactó con los demandantes, ni tampoco se alegó nada que sugiriera una acción negligente o torticera por la que fuese responsable por daños y perjuicios7.
Según puntualizó Banco Popular, la entidad bancaria advino acreedora del contrato de financiamiento de Los Eucaliptos en virtud de una transferencia gestionada por la FDIC8; sin embargo, no era dueña del proyecto ni se subrogó en forma alguna en los derechos y obligaciones del dueño. Bajo el contrato en cuestión Banco Popular sostuvo que no asumió otra obligación que no fuera proveer el financiamiento según pactado en el contrato, lo que dijo haber cumplido. En este sentido, insistió en que los daños alegados por los demandantes surgían de un incumplimiento contractual del desarrollador y no guardaban relación causal alguna con el peticionario.
Los demandantes presentaron oposiciones a la desestimación9.
Alegaron que, como ante una moción de este tipo correspondía interpretar las alegaciones de la manera más favorable al demandante, era fundamental llevar a cabo un proceso de descubrimiento de prueba para poder revisar el contrato de financiamiento y establecer, en esencia: 1) si del contrato surgía o no una obligación solidaria por parte de Banco Popular; 2) si la institución incurrió en algún tipo de incumplimiento que impidió culminar el proyecto; 3) si la entidad bancaria no promovió que el proyecto se realizara de acuerdo con los usos y costumbres de los desarrollo urbanístico. Según sostuvieron, de darse uno de estos escenarios pudiera existir posible remedio para los demandantes, por lo que no procedía desestimar la acción en esta etapa temprana de los procedimientos.
Banco Popular replicó. Sostuvo que las oposiciones carecían de mérito alguno. Ello, por considerar que los demandantes reclamaban daños en virtud de un contrato incumplido por el desarrollador, y no por la institución bancaria.
Además, insistió en que no se presentó alegación alguna de la que surgiera una obligación jurídica al amparo del Código Civil o cualquier otra fuente estatutaria10.
El 3 de junio de 2013, se celebró una conferencia sobre el estado procesal en la que se argumentó en torno a las mociones presentadas. El juzgador de hechos ordenó la presentación del contrato de financiamiento a fin de poder examinarlo y que las partes lo discutan en un próximo señalamiento11.
El “Construction Loan Agreement (Los Eucaliptos)” otorgado entre Westerbank y el desarrollador consistió en un acuerdo prestatario de un máximo de $52,905,000.00 para construir un total de 227 unidades residenciales en el proyecto12.
Surge del contrato que la construcción se llevaría a cabo en dos fases; y que para la primera se desembolsaría un máximo de $24,000.000.0013.
Cada desembolso se llevaría a cabo bajo requerimiento, y condicionado a que se preste como garantía un pagaré por la cantidad a ser otorgada, además de certificación previa de un inspector asignado por la entidad bancaria a los únicos efectos de certificar la cantidad de trabajo cubierta por el desembolso solicitado14.
El 4 de agosto de 2015 se celebró una nueva conferencia del estado procesal. En ésta se discutió el contenido del contrato con el fin de determinar si procedía o no la desestimación contra Banco Popular. Los demandantes no señalaron una cláusula particular que obligara a la entidad financiera a responderles; pero aseguraron que era necesario un mayor descubrimiento de prueba para determinar si existía una causa de acción15.
Insistieron que no se podía descartar que, a lo mejor, el desarrollador sí cumplió con su parte y más bien fue la entidad financiera quien incumplió con la prestación; o quizás se reservó algún dinero para culminar la construcción y no se hizo16.
Por su parte, el Banco indicó que lo que se pretendía era una “expedición de pesca”; que la información que se pedía descubrir ahora se pudo solicitar en el procedimiento de quiebras, y que si algo quedaba claro del contrato era que todas las garantías en torno al préstamo otorgado eran para asegurar la acreencia bancaria17.
Terminadas las argumentaciones, el foro primario ordenó a las partes someter escritos en los que abordaran la existencia o no de legitimación (standing) para obtener el descubrimiento de prueba requerido, y pautó una nueva Vista para discutir el tema.
El 1 de septiembre de 2015, Banco Popular presentó una Moción de Desestimación Suplementaria18.
En esta incluyó dos nuevos fundamentos en apoyo a su solicitud de desestimación. Primero, que si la intención de los demandantes era cuestionar si Westernbank había cumplido o no con su parte del contrato o si había negado el desembolso por falta de liquidez, dichos planteamientos debieron haberse hecho en los canales administrativos provistos cuando la FDIC intervino con el desaparecido Banco. Segundo, que existía una Orden expresa del Tribunal Federal de Quiebras que hacía del asunto “cosa juzgada”, además que privaba al Tribunal de jurisdicción. Este escrito suplementario se acompañó de documentos para evidenciar que el proceso bajo la FIRREA19
se llevó a cabo cumpliendo los requisitos de ley, además de incluirse la Orden en cuestión.
La Orden del Tribunal Federal de Quiebras autorizó la venta de los activos del desarrollador, libres de gravámenes, cargas, intereses y reclamaciones20.
A tal efecto, definió como activos del desarrollador un remanente de Los Eucaliptos compuesto de 376,132.3190 metros cuadrados21, el cual contaba con tres hipotecas, siendo primera en rango la otorgada originalmente a Westernbank, respaldada con un pagaré...
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