Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Enero de 2020, número de resolución KLAN201901291
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201901291 |
| Tipo de recurso | KLAN |
| Fecha de Resolución | 28 de Enero de 2020 |
| Roosevelt Cayman Asset Company Apelante vs Banco Popular de Puerto Rico; Doral Mortgage, LLC; First Bank Puerto Rico; Federal Deposit Insurance Corporation; Acreedores o Poseedores Desconocidos Fulano de Tal Apelados | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Vega Baja Sobre: Rectificación de Error de Asiento Registral al Amparo del Art. 214 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria de Puerto Rico, Ley Núm. 210 del 8 de diciembre de 2015 Civil Núm.: V B2018CV00125 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, el Juez Rivera Colón y el Juez Adames Soto.
Rivera Colón, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de enero de 2020.
Comparece Roosevelt Cayman Asset Company (RCAC o la parte apelante)
y nos solicita que revoquemos la Sentencia emitida el 8 de octubre de 2019 y notificada el 15 del mismo mes y año por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Vega Baja (TPI). Mediante dicho dictamen, el TPI declaró No Ha Lugar la Moción para que se Anote la Rebeldía y para que se Dicte Sentencia y la Moción Reiterando Solicitud de Sentencia presentadas por RCAC. El Foro primario concluyó que ambas mociones eran improcedentes y, como consecuencia, desestimó la demanda instada por RCAC sin perjuicio.
Examinada la comparecencia de la parte apelante, así como el estado de derecho aplicable, procedemos a disponer del presente recurso mediante los fundamentos que expondremos a continuación.
El caso de autos gira en torno a un derecho real de hipoteca en garantía de pagaré constituido por las deudoras hipotecantes, la señora Ana Julia Nieves Martínez y la señora Sixta Martínez Diaz, a favor de Doral Mortgage Corporation (Doral), acreedor hipotecario original. La garantía hipotecaria fue constituida por el valor de $63,000.00 mediante la Escritura Núm. 158, otorgada por las deudoras hipotecantes, el 30 de diciembre de 2005, ante el Notario Freddie Blondet Gutiérrez, sobre un predio segregado inscrito al Folio 171 del Tomo 127 de Vega Alta, Finca 8,358. Sucesivamente, luego de finalizado el otorgamiento antes mencionado, las deudoras hipotecantes constituyeron una segunda hipoteca sobre el mismo predio a favor de Doral por el valor de $10,000.00 mediante la Escritura Núm. 159, otorgada en la misma fecha y ante el mismo notario.
El 17 de enero de 2006, ambas escrituras fueron presentadas, simultáneamente, en el Registro de la Propiedad de Bayamón, Sección III, para la correspondiente inscripción de los derechos reales de hipoteca. Cabe señalar que el proceso de inscripción de ambas hipotecas fue realizado en virtud de las disposiciones de la Ley Núm. 216-2010, conocida como la Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, 30 LPRA sec. 1821 et seq., (Ley Núm. 216-2010).
El referido estatuto fue aprobado como una medida transitoria que, sin menoscabar los principios básicos del derecho hipotecario y conservando la fe pública registral, permitiría que los esfuerzos de calificación e inscripción de documentos se concentraran en aquellos relacionados con el desarrollo económico del país, sin afectar la fe pública ni la presunción de corrección de los títulos inscritos, todo ello para propiciar la eliminación del atraso y agilizar el proceso de modernización del Registro de la Propiedad.[1]
En ese sentido, el Art. 2 de la Ley Núm. 216-2010, supra, disponía que todos los documentos presentados en el Registro de la Propiedad al 30 de abril de 2010, excepto los allí enumerados, quedarían inscritos en virtud de dicho estatuto.
Consecuentemente, el 22 de enero de 2015, las referidas hipotecas quedaron finalmente inscritas, mediante un solo asiento abreviado. Esto es, la primera hipoteca constituida mediante la Escritura Núm. 158 quedó
inscrita al Folio 90 del Tomo 329 de Vega Alta, Registro de la Propiedad de Bayamón, Sección III, inscripción sexta[2] y la segunda hipoteca constituida mediante la Escritura Núm. 159 también quedó inscrita al Folio 90 del Tomo 329 de Vega Alta, Registro de la Propiedad de Bayamón, Sección III, inscripción sexta.[3]
Ello, de conformidad con el Art. 4 de la Ley Núm. 216-2010, el cual establecía, en lo pertinente, que la calificación e inscripción de los documentos presentados durante su vigencia y conforme a sus disposiciones, motivaría la extensión de un asiento abreviado de inscripción de todos los documentos inscritos en virtud de la misma.[4]
Posteriormente, la parte apelante adquirió, en el curso ordinario de sus negocios, el pagaré garantizado por la primera hipoteca, por el valor de $63,000.00, constituida mediante la Escritura Núm. 158. Luego de haber adquirido dicho pagaré, la parte apelante realizó un estudio de título y se percató que la segunda hipoteca, por el valor de $10,000.00, constituida mediante la Escritura Núm. 159, erróneamente, ostentaba un rango preferente a la suya en el Registro de la Propiedad. El error consistía en que, aunque ambas escrituras de constitución de hipoteca constaban inscritas bajo un solo asiento abreviado de inscripción (inscripción sexta), la Escritura Núm. 159 aparecía inscrita primero, entiéndase, en el primer párrafo del asiento, mientras que la Escritura Núm. 158 aparecía en el segundo párrafo. Como resultado, el derecho real de hipoteca de RCAC, a pesar de ser una primera hipoteca, ostentaba una prioridad inferior al derecho real del acreedor de la segunda hipoteca constituida mediante la Escritura Núm. 159. Ello así, debido a que la Escritura Núm. 159, mediante la cual se constituyó la segunda hipoteca por el valor de $10,000.00, fue presentada el 17 de enero de 2006 a las 9:16am, motivando la extensión del Asiento de Presentación 849 del Diario 475, mientras que la Escritura Núm. 158, mediante la cual se constituyó la primera hipoteca adquirida por RCAC, fue presentada el mismo día a las 9:24am, motivando la extensión de un asiento posterior, Asiento de Presentación 850 del Diario 475. Por esta razón, y, dicho de otro modo, el derecho real de hipoteca de la parte apelante ostentaba un rango de segunda hipoteca, a pesar de haberse constituido como una primera hipoteca.
Habida cuenta de lo anterior, y, de conformidad con el ordenamiento inmobiliario registral, RCAC procedió a realizar las gestiones correspondientes para identificar al actual acreedor de la segunda hipoteca para que éste consintiera expresamente, mediante el otorgamiento de una escritura, a la sustitución del rango de las hipotecas. Como parte de sus gestiones, RCAC se comunicó con el Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), ente nombrado síndico de Doral tras el cierre de esta institución bancaria, para auscultar qué institución había adquirido el pagaré garantizado por la segunda hipoteca. El FDIC refirió a RCAC al Banco Popular de Puerto Rico (BPPR)
por ser la entidad que asumió todos los asuntos relacionados a Doral luego del cierre de sus operaciones, sin embargo, el BPPR le indicó que no era el acreedor del gravamen. Asimismo, tras contactar a las entidades First Bank y Greengift Capital LLC, éstas le informaron a RCAC que tampoco eran el acreedor de la garantía hipotecaria en cuestión.
Subsiguientemente, RCAC realizó múltiples esfuerzos con varias instituciones financieras para dar con la identidad del actual tenedor del pagaré hipotecario, no obstante, todas fueron infructuosas. Ante tal situación, el 7 de junio de 2018, RCAC presentó una Demanda sobre rectificación de error de asiento registral al amparo del Art. 214 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria de Puerto Rico, infra., contra el BPPR, First Bank, Doral Mortgage LLC, FDIC y Acreedores o Poseedores desconocidos Fulano de Tal. Alegó que, a pesar de que la intención de las partes era inscribir la primera hipoteca previo a la segunda para que gozara de primer rango, por error e inadvertencia las escrituras fueron presentadas e inscritas en el Registro de la Propiedad a la inversa, sin la correcta constancia del orden de prioridad. Planteó que, tras no haber podido localizar al tenedor y actual acreedor del pagaré garantizado por la segunda hipoteca, para otorgar la correspondiente escritura de subordinación y posponer la segunda hipoteca, procedía que el tribunal emitiera una Resolución ordenando la corrección del asiento. Fundamentó que, conforme al ordenamiento inmobiliario registral, el tenedor del pagaré garantizado por la segunda hipoteca no podía aprovecharse del error en la presentación y la inscripción abreviada, hecha en estricto orden de presentación, sin considerar el texto de las escrituras y la clara intención de las partes otorgantes que surgía de ellas. Añadió que de las escrituras se desprendía, indubitablemente, que la segunda hipoteca constituida mediante la Escritura Núm. 159, estaba supeditada a la primera hipoteca constituida mediante la Escritura Núm. 158.
Simultáneamente, RCAC presentó una Moción para que se Autorice Emplazamiento por Edicto y solicitó al TPI que autorizara el emplazamiento por edicto de los codemandados acreedores o poseedores fulano de tal por tratarse de una parte desconocida y que la eximiera de tener que notificar copia del emplazamiento y la demanda a dicha parte por correo certificado u otra forma de servicio de entrega de correspondencia por desconocer su dirección. El mismo 7 de junio de 2018, la Secretaría del TPI expidió los emplazamientos dirigidos al resto de los codemandados, BPPR, First Bank, Doral y FDIC, siendo todos debidamente diligenciados mediante entrega personal.[5]
En respuesta, el 16 de agosto de 2018, First Bank sometió una Moción Asumiendo Representación Legal y en Solicitud de Término para Presentar Alegación Responsiva, la cual fue declarada con lugar mediante Orden
notificada el 7 de septiembre de 2018. Además, en la...
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