Sentencia de Tribunal Apelativo de 22 de Mayo de 2006, número de resolución KLRA200600244
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200600244 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 22 de Mayo de 2006 |
| ELSA BEAZ GUTIÉRREZ Querellante-Recurrida v. OMEGA VISTAMAR, S.E. ALBERTO HERNÁNDEZ REAL ESTATES INC. Querellada-Recurrente | KLRA200600244 | REVISIÓN Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm. 100029191 |
Panel integrado por su presidente, Juez Rivera Martínez, y los Jueces Aponte Hernández y Morales Rodríguez
Morales Rodríguez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 22 de mayo de 2006.
La política pública del Estado Libre Asociado es reglamentar al máximo el negocio de venta de viviendas por la importancia que tiene en la vida personal y familiar de nuestro pueblo. Véase Col. Intl Sek P.P., Inc. vs. Escribá, 135 D.P.R. 647, 662 (1994). Nuestra Legislatura no ha querido dejar cabos sueltos en esta materia. Estableció la Ley 130 de 13 de junio de 1967 (la Ley 130) 17 L.P.R.A., sec. 501 et seq, para facilitar a los compradores [de viviendas] vindicar los derechos que las leyes vigentes le concedían. United Federal Savings v. DACO, 111, D.P.R. 424, 425 (1981); también la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, 20 L.P.R.A., sec. 3025
et seq, para reglamentar el negocio de bienes raíces. Es dentro del marco de esa prioritaria política pública que se atiende este recurso.
El 8 de octubre de 2003 doña Elsa M. Béaz Gutiérrez otorgó un contrato de opción. Interesaba la compra de una residencia ya construida en el lote número 1224 de la Urbanización Mansiones de Vistamar Marina. En el contrato compareció como vendedora la firma Omega Vistamar S.E. (Omega), que es una urbanizadora con licencia de conformidad con la Ley 130. El precio por la residencia sería $406,400. Doña Elsa entregó $5,000 por la opción obligándose a entregar $15,000 adicionales para completar el pronto pago al momento de la compraventa.
El contrato se hizo en un formulario de contrato uniforme de opción. Éste había sido aprobado por el Departamento de Asuntos de Consumidor (DACO) de conformidad con le Art. 4(e) de la Ley 130, 17 L.P.R.A., sec. 504 (e). Allí se establecían condiciones, como lo dice el título, uniformes. Éstas no necesariamente coincidían con los hechos. Por ejemplo, el contrato establece que la casa del lote 1224 se comenzaría a construir un año después, cuando según los hechos no controvertidos en el recurso, ya estaba construida; nada dice el contrato al respecto. En la copia del contrato que nos somete Omega aparece una nota donde la optante añade en su puño y letra: acepto que la casa no se entregará hasta mediados de 2004. El texto aprobado del contrato no dispone el tiempo de la entrega, sino del comienzo de la construcción. La optante, según el contrato, recibiría una carta dentro del año establecido para la construcción, dándole 30 días para comparecer con el resto del pronto y otorgar el contrato de compraventa. Asumimos que se refiere a un precontrato que establecerá términos y condiciones para otorgar la escritura.
Un año y diez meses después de firmar el contrato de opción doña Elsa recibió una carta de Omega que dice textualmente:
Estimada Sra. Béaz:
Muy a nuestro pesar nos vemos forzados a indicarles que la casa opcionada, 1224, no podrá ser entregada según ofrecida por no haber podido comenzar aun la construcción de las facilidades de infraestructura que son parte de la Fase III del proyecto. Por lo tanto le devolvemos el dinero de opción.
Sin embargo, sin compromiso para usted, habremos de reservar dicha casa en su nombre para que, cuando se comience la Fase III y se pueda entregar esta casa, se le ofrecerá a usted primero. Debido al tiempo de construida y al hecho de que la misma será remodelada para conformar a la construcción de Fase III, el precio de la misma habrá de variar. A usted se le reconocerán ambos descuentos especiales ($20,000.00) contra el precio de venta revisado.
Sentimos mucho vernos forzados a esta cancelación pero esperamos poder contar con usted como cliente en el futuro cercano.
Cordialmente,
OMEGA VISTAMAR, S.E.
Julio E. Vizcarrondo, Jr.
Tesorero
Inconforme, después de devolver el cheque, doña Elsa acudió a DACO. Omega opuso a la querella la cláusula 6 del contrato uniforme de opción, aprobado por DACO, que en la parte pertinente reza:
La VENDEDORA tendrá el derecho absoluto de cancelar este contrato si la VENDEDORA, a su entera discreción, considera que la construcción del proyecto o unidad no es viable por causa justificada incluyendo, sin limitarse a, aumentos en los costos, condiciones del mercado, o la inhabilidad de la VENDEDORA de obtener el financiamiento interino y/o permanente, en cuyo caso notificará al COMPRADOR y reembolsará al COMPRADOR todos los adelantos efectuados. Una vez realizado dichos reembolsos, la VENDEDORA quedará liberada y relevada de toda responsabilidad ulterior hacia el COMPRADOR y este contrato se convertirá en nulo e ineficaz. (Énfasis nuestro).
DACO determinó que la justificación de Omega para cancelar el contrato violó el Art. 9 (c) de la Ley 130, 17 L.P.R.A., sec.
509. Éste prohíbe la modificación de planos o modelos de viviendas sin que medie notificación de las enmiendas propuestas. También determinó que la cláusula 6 era nula por violar el Art. 1208 del Código civil, 31 L.P.R.A., sec. 3373, que prohíbe dejar el cumplimiento de las obligaciones al arbitrio de una parte. En cuanto al hecho de que el propio DACO hubiese impartido su aprobación al formato de contrato de opción con la cláusula 6 incluida, dispuso que ese acto suyo no valida la cláusula por tratarse de un error administrativo que no crea derecho. En los méritos ordenó el cumplimiento del contrato en 90 días y resolvió:
Conforme a los hechos la querellada Omega Vistamar, S.E. firmó un contrato de opción con la querellante Sra. Elsa M. Béaz Gutiérrez e incumplió su obligación al no firmar el contrato de compraventa en el año siguiente a la firma del acuerdo. Por espacio de 10 meses adicionales, al vencimiento del contrato de opción, la Querellante se ha visto...
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