Sentencia de Tribunal Apelativo de 11 de Septiembre de 2006, número de resolución KLCE 85-1459
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE 85-1459 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 11 de Septiembre de 2006 |
| ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO, ET AL. DEMANDANTE-PETICIONARIA v. SUCESIÓN MARIO L. MERCADO RIERA, ET AL. DEMANDADOS-RECURRIDOS | | Certiorari proce-dente del Tribunal de Primera Instan-cia, Sala de Ponce CASO NUM. JPE1985-1459 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Gierbolini, la Jueza Cotto Vives y el Juez Aponte Jiménez
Aponte Jiménez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 11 de septiembre de 2006.
El Estado Libre Asociado de Puerto Rico (en adelante el E.L.A.) nos solicita que revoquemos la resolución emitida el 4 de noviembre de 2004 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce (TPI), mediante la cual dicho foro estableció en $15,000 el valor unitario de 90.03 cuerdas de terreno expropiadas a la corporación H.P.Y., Inc. (en adelante H.P.Y.), situadas en el Barrio Canas del término municipal de Ponce. Imputa la comisión del siguiente error:
Cometió error el Honorable Tribunal de Instancia al realizar un ajuste neto positivo de 25% al precio de
$12,000.00 de la comparable seleccionada, cuando la propiedad sujeto era inferior a la comparable en cuatro (4) factores. El tribunal realizó ajustes positivos por inundabilidad y vista que no se sostienen en la prueba desfilada.
La cifra de $15,000.00 por cuerda resulta arbitraria por ser inconsistente con las determinaciones que plasmó el propio tribunal de instancia en la resolución recurrida.
En síntesis, la controversia ante nuestra consideración requiere que determinemos si los ajustes realizados por el TPI a los fines de fijar el precio unitario del sujeto por razón del factor de inundabilidad en la venta comparable seleccionada para establecer el valor se sostienen con la prueba pericial y documental presentada en el juicio. También si el de vista al mar del sujeto permite otro ajuste positivo a su precio unitario.
Por los fundamentos que exponemos a continuación, modificamos la resolución recurrida.
El récord refleja que los hechos esenciales no están en controversia. El presente recurso es secuela de la sentencia emitida por este Tribunal el 27 de agosto de 1999 en el recurso KLCE98-01051, entre las mismas partes. En esa ocasión determinamos que la compensación de los terrenos debía retrotraerse al 3 de noviembre de 1988 cuando el E.L.A. adquirió título sobre la primera porción de las tierras. Así, todos los terrenos expropiados serían evaluados según los mismos parámetros, corrigiéndose la tardanza en compensar por los que quedaron excluidos del primer proceso mediante la concesión de intereses a partir de la fecha de la expropiación. Apéndice del recurso, págs. 5-6. Todos estos aspectos fueron adjudicados de forma final por este Tribunal y constituyen la ley del caso. Apéndice del recurso, pág. 7.
Devuelto el asunto al TPI, éste ordenó a las partes que prepararan informes de valoración utilizando el método de ventas comparables para calcular el ajuste retroactivo al 1988. En cumplimiento el E.L.A. presentó uno preparado por el perito tasador Ing. Isidro M. Martínez Gilormini. Las comparables que éste aplicó consisten de cinco propiedades situadas en el área que, a su juicio, eran pertinentes para establecer el valor en el mercado del sujeto el cual fijó en $8,500 el unitario. (Véase, transcripción de la vista del 6 de mayo de 2003, testimonio del perito tasador Isidro Martínez Gilormini, págs. 122-123. Además, el Addendum al Informe de Tasación, pág. 7).
H.P.Y. presentó el suyo. Lo preparó el perito tasador Félix J. Rodríguez Arroyo. Las comparables que utilizó consisten de tres propiedades. Determinó que el valor de la propiedad sujeto era de $2,825,000 con un valor unitario de $31,368.33 por cuerda. Apéndice del recurso, pág. 15.
Se celebraron vistas para evaluar la prueba pericial y documental presentada por las partes. El TPI tomó conocimiento judicial de la sentencia en el caso KEF88-0418 sobre la expropiación de 199.0843 cuerdas aledañas al terreno que nos ocupa, para el cual se pagó a razón de $4,000 la cuerda por estipulación Apéndice del recurso, pág. 8 y de la sentencia KLAN96-00681, en el caso JAC95-0190. Véase, transcripción de la vista del 6 de octubre de 2003, testimonio del perito tasador Félix Rodríguez Arroyo, pág. 63. Realizó también una inspección ocular de la propiedad sujeto y de las ventas comparables utilizadas por las partes en sus informes. Apéndice del recurso, pág. 20.
Examinados los testimonios ofrecidos y la prueba documental presentada, el 4 de noviembre de 2004 el TPI emitió la resolución recurrida. Resolvió que la propiedad sujeto colinda al noreste, a una distancia de aproximadamente un (1) km con el Vertedero Municipal de Ponce, el cual para la fecha efectiva de la tasación ya existía y que al 3 de noviembre de 1988, era una finca vacante con una topografía accidentada o escarpada y con por lo menos dos depresiones bien marcadas, con un uso potencialmente residencial. Apéndice del recurso, págs. 14-16.
Sobre el informe del perito Isidro Martínez Gilormini determinó que las ventas comparables 2 y 3 que utilizó eran las más que se ajustaban a la realidad económica de la propiedad sujeto. Apéndice del recurso, pág. 20. Añadió que estaban más próximas, ubicaban dentro de un vecindario similar, eran producto de compraventas entre partes extrañas, sin trabas por razón de expropiación, venta judicial o cualquier otra limitación, y se trataba de compraventas coetáneas a la fecha de la incautación del sujeto. Apéndice del recurso, pág.
21. Observó que la comparable Núm. 3, tenía menor cabida que la propiedad sujeto, mejor topografía por ser totalmente llana, mejor acceso a la carretera Núm. 2 y una clasificación de uso comercial. No obstante, expuso que más de un 50% de su área era inundable y para atemperarla a su uso era necesario rellenarla. Apéndice del recurso, págs. 17 y 21. También resaltó que no tenía vista hacia el mar, contrario a la propiedad sujeto que tiene una vista imponente hacia el Mar Caribe. Apéndice del recurso, págs. 17 y 21. Agregó que el precio unitario ajustado según el Addendum al Informe de Tasación del perito Isidro Martínez Gilormini de la comparable Núm. 3 era $12,070. Apéndice del recurso, págs. 21 y 84.
Finalmente, escogió la comparable Núm. 3 como la más apropiada porque le pareció que era la que mejor representaba a la propiedad sujeto. Expresó lo siguiente, según surge del apéndice del recurso, pág. 21:
Por su proximidad de la Comparable Núm. 3 al sujeto y estar afectadas ambas fincas por el Vertedero Municipal, el Tribunal concluye que esta comparable es la que mejor representa al sujeto. Pero ésta adolece de dos ajustes sumamente relevantes: el primero por estar en zona inundable, y el segundo por carecer de la vista panorámica que tiene la propiedad sujeto.
El Tribunal considera que el precio unitario de $12,000.00 de la Comparable Núm. 3 debe sufrir un ajuste neto y positivo de un 25% cubriendo ajustes positivos y negativos por consideraciones de vista, inundabilidad, topografía, cabida, accesos, de mejor uso y más provechoso uso. Así pues, se incrementa el precio unitario por cuerda de la Comparable Núm. 3 de $12,000.00 a $15,000.00 ($12,000.00 × 1.25%).
Aunque admitió en evidencia el informe del perito de H.P.Y., Félix Rodríguez Arroyo, lo descartó. Observó que sus ventas comparables ubicaban en el extremo opuesto de la Ciudad de Ponce y que la superioridad de estas comparables con el sujeto, las hacen incomparables con el mismo. Apéndice del recurso, págs.
15 y 16.
Concluyó que el valor de las 90.03 cuerdas de terreno pertenecientes a H.P.Y.
era de $1,350,045, con un precio unitario de $15,000 por cuerda. Ordenó al E.L.A. consignar a favor de H.P.Y. la cantidad restante, considerando la ya hecha de $1,000,000. Apéndice del recurso, págs. 21-22.
Oportunamente, el E.L.A. solicitó reconsideración. El TPI la denegó. Expresó que que el valor asignado contempla el elemento de uso potencial del terreno a tono con su localización y vista hacia el Mar Caribe, el cual rebasa marcadamente los ajustes negativos que el tasador del E.L.A. le dio al sujeto en comparación con la Comparable Núm. 3. Apéndice del recurso, pág. 36.
Inconforme, recurre ante nos el E.L.A. Alega, que el ajuste positivo al valor unitario de la comparable Núm. 3, por los factores de inundabilidad y vista al mar no se sostienen en la prueba. Agrega que el valor unitario de $15,000 por cuerda fijado por el TPI no se ajusta a la prueba admitida ni a las determinaciones de hechos.
H.P.Y. se opone. Alega, en síntesis, que la comparable Núm. 3 ubica en zona inundable. Alegato, pág. 13. Examinados los autos originales del caso observamos que el Alegato de H.P.Y., Inc., ante este Foro reproduce lo expuesto en su MEMORANDO DE DERECHO presentado el 15 de marzo de 2004, ante el TPI. (Tomo XVII), cuando se le solicitó a las partes que los sometieran y argumentaran la posición de los peritos y las comparables. Véase, transcripción de la vista del 7 de octubre de 2003, pág. 45.
El Art. II, Sección 9 de la Constitución del Estado Libre Asociado establece que [n]o se tomará o perjudicará la propiedad privada para uso público a no ser mediante el pago de una justa compensación y de acuerdo con la forma provista por ley.
El derecho de expropiación del Estado es un atributo inherente y necesario de la soberanía y es superior a todos los derechos de propiedad. López y otros v.
A.E.E., 151 D.P.R. 701, 706 (2000); Adm. de Terrenos v. Nerashford Dev. Corp., 136 D.P.R. 801, 808 (1994); E.L.A. v. Registrador, 111 D.P.R. 117 (1981). Sin embargo, este poder del Estado está limitado por la exigencia del pago de una justa compensación, que el objeto expropiado sea para un fin público y que se siga el procedimiento establecido por ley. Culebra Enterprises Corp. v. E.L.A., 143 D.P.R. 935, 946 (1997)...
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