Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 27 de Mayo de 2008 - 173 DPR 934
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2004-633, Cons. CC-2004-637 |
| DTS | 2008 DTS 097 |
| TSPR | 2008 TSPR 97 |
| DPR | 173 DPR 934 |
| Fecha de Resolución | 27 de Mayo de 2008 |
Certiorari
2008 TSPR 97
173 DPR 934, (2008)
173 D.P.R. 934 (2008), Hatillo Cash & Carry v. A.R.Pe., 173:934
2008 JTS 117 (2008)
2008 DTS 97 (2008)
Número del Caso: CC-2004-633
Cons. CC-2004-637
Fecha: 27 de mayo de 2008
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Arecibo
Panel integrado por su Presidenta, la Juez López Vilanova, los Jueces Córdova Arone y González Rivera
Abogados de la Parte Peticionaria: Lcdo. Ángel M. Bonnet Rosario
Lcdo. Alberto Omar Jiménez Santiago
Lcda. Evelyn Meléndez Figueroa
Abogados de Wal-Mart Puerto Rico, Inc.: Lcdo. Juan C. Salichs Pou
Lcda. Rebeca Caquías Mejías
Lcdo. Luis E. Migenis López
Lcdo. Milton Meléndez Falcón
Oficina del Procurador General: Lcda. Mariana D. Negrón Vargas
Subprocuradora General
Lcdo. Javier E. Rosario Pérez
Procurador General Auxiliar
Derecho Administrativo. Revisión Administrativa, Se reitera la norma de Colón Cortés v. Pesquera, supra, según la cual los proyectos no pueden fraccionarse para lograr la aprobación de permisos porque esta actuación priva a las agencias concernidas de evaluar correctamente los factores necesarios y las consecuencias de los proyectos ante su consideración. En este caso, la aprobación parcial por ARPE del proyecto mediante el Desarrollo Preliminar Alterno tuvo el efecto de fraccionar el proyecto ante su consideración en detrimento de la facultad de la JP de ordenar integradamente la planificación de este país. Se revoca al Tribunal de Apelaciones.
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada señora Fiol Matta
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de mayo de 2008.
El caso ante la consideración de este Tribunal requiere que nos expresemos sobre la relación entre la Junta de Planificación y la Administración de Reglamentos y Permisos y las facultades que la ley guarda para ambas agencias. Además, reiteramos la importancia de ceñirse a lo aprobado en la consulta de ubicación para asegurar que los procesos administrativos de otorgamiento de permisos para un proyecto de desarrollo realmente implanten la política pública adoptada por la Junta de Planificación.
El 28 de mayo de 1987, la Junta de Planificación, en adelante la JP, recibió una consulta de ubicación que proponía un proyecto comercial en el municipio de Hatillo en un distrito de zonificación R-1. Según el plano sometido a la JP, el centro comercial ocuparía un área superficial de 60,000 pies cuadrados. Dicho proyecto proponía un "área rentable" de 50,500 pies cuadrados en un edificio principal, de los cuales 20,000 pies cuadrados se reservarían para establecer un supermercado. Según el memorial explicativo, el resto de dicha área se ocuparía por los siguientes negocios: "[t]ienda de zapato, joyería, tienda de telas, tienda de ropa de hombre, [b]outique y tienda de variedades." Además, de los planos consta una estructura accesoria de 2,500 pies cuadrados para la ubicación de un banco y dos estructuras adicionales de 3,500 pies cuadrados cada una para negocios de comida ligera. El 2 de septiembre de 1987, la JP emitió una resolución permitiendo el uso de los terrenos bajo los parámetros de un distrito C-4, pero dejó en suspenso la aprobación de dicho proyecto y su consulta de ubicación hasta tanto se le presentara un informe mostrando la viabilidad del proyecto, utilizando los siguientes criterios:
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Un área de mercado más reducida, debido a que el proyecto es de carácter comunal y obviamente no va a tener el nivel de captación que ellos alegan.
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La viabilidad de los "fast foods" es necesario considerarla separadamente del análisis del centro comercial.
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Una vez considerado lo anterior, deben incluirse las variables según se indican a continuación:
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Población e ingreso del área de mercado en ambos análisis.
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Costo por concepto de alimentos y de comidas ligeras de la clientela a servir ("fast foods" solamente).
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Demanda actual y potencial (hasta 1990) en ambos análisis.
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Oferta actual y futura de los negocios existentes y aprobados por la Junta de Planificación análogos a los incluidos en el proyecto en ambos análisis.
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Determinación del déficit de oferta comercial en el área de mercado en ambos análisis.
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En la determinación de la viabilidad económica de los "fast foods" será muy importante la consideración de la variable "flujo vehicular" para fines del análisis. (Énfasis nuestro.)
El Departamento de Comercio posteriormente sometió un informe evaluando la viabilidad del proyecto objeto de consulta. Su preocupación principal giraba en torno al área de mercadeo, ya que el proyecto era demasiado extenso, y recomendó que dicho proyecto se limitara a un total de 56,900 pies cuadrados. Según el resumen de dicho informe recogido en la Resolución de la JP del 16 de junio de 1988, el endoso del proyecto, tal como se propuso, era contingente a la denegación de la consulta de otro centro comercial de tipo regional en Hatillo, consulta número 87-05-1501-JPU, que supliría las necesidades de toda la región. Asimismo, el Departamento de Comercio recomendó que "se limite la construcción del proyecto objeto de consulta a 56,900 pies cuadrados [y que se distribuya el espacio en] facilidades comerciales vecinales , traslado de negocios [hasta] 19,000 pies cuadrados, negocios de comidas ligeras [y] espacio para oficinas". Además, recalcó "que los 19,000 pies cuadrados se consideraran [sic] siempre y cuando se utilicen para traslado de negocios operando en Hatillo".
Luego de celebrar una vista pública, la JP aprobó la Consulta de Ubicación número 87-05-0898-JPU para el proyecto "La Ceiba Shopping Mall". Bajo las determinaciones de hecho de dicha resolución se describió con más detalle los tipos de negocios que ocuparían los locales del centro comercial. Particularmente se dispuso:
Los comercios a establecerse son la relocalización del Supermercado Rosas con un área de 20,000 pies cuadrados, una tienda Pitusa de 10,000 pies cuadrados, un "laundry", joyería, revelado de fotos, tienda de ropa de hombre, tienda de ropa de mujer, tienda de telas, tienda de zapatos de hombre y mujer, la Farmacia Dortas (relocalización) y oficinas. (Énfasis nuestro.)
La aprobación de la consulta de ubicación se acordó tomando en consideración "las proyecciones poblacionales y la disponibilidad de los terrenos apropiados para la construcción en el área que comprende el proyecto propuesto [y la viabilidad del] desarrollo de los terrenos anteriormente descritos para el uso propuesto." (Énfasis nuestro.) Además, dispuso que la construcción del centro de mercadeo debería estar en "real y efectiva construcción" dentro de treinta meses desde que se notificara la aprobación de la consulta. La resolución disponía que transcurrido este término sin que el proyecto estuviera en real y efectiva construcción, cualquier solicitud de prórroga se tenía que presentar ante la JP para extender la vigencia de la consulta. La solicitud debía presentarse treinta días antes de la fecha de expiración de la última aprobación y señalar los motivos para la petición. Además, requeriría evidencia del progreso en la preparación de los documentos que se deben presentar para cumplir con la consulta aprobada.
El 25 de abril de 1989, el promovente presentó, tardíamente, un desarrollo preliminar para la consideración de la Administración de Reglamentos y Permisos, en adelante ARPE. Así, pues, el 26 de octubre de 1989, la JP emitió otra resolución reabriendo el caso y autorizando la consulta de ubicación bajo los mismos términos y condiciones, ya que la primera quedó archivada al haber transcurrido los seis meses de su vigencia sin que la parte promovente presentara el desarrollo preliminar ante ARPE.1 En la misma resolución, la JP advirtió que "el proyecto deberá estar en real y efectiva construcción antes del 8 de febrero de 1991". (Énfasis nuestro.)
Así las cosas, el 18 de julio de 1991, ARPE autorizó el desarrollo preliminar del centro de comercial descrito a continuación:
De acuerdo a la información suministrada por la parte peticionaria, se propone la construcción de una, [sic] el edificio principal, que incluye un supermercado con 30,000 pies cuadrados, un área comercial para variadas oficinas y comercios de 20,000 pies cuadrados; dos, un edificio para banco de 3,000 pies cuadrados; tres, un comercio "fast food" de 3,500 pies cuadrados y un cuarto edificio para "fast food" para un Burger King de 3,500 pies cuadrados; todo para un total de construcción de estructuras de 60,000 pies cuadrados. (Énfasis suplido.)
Como parte de la resolución, específicamente se dispuso que "se deberá cumplir con todo lo dispuesto por la Junta de Planificación de Puerto Rico, en su resolución de la Consulta de Ubicación número 87-05-0898-JPU". Además, para su aprobación, dispuso que "los usos a establecerse en este proyecto estarán de conformidad con las disposiciones del Reglamento de Zonificación, para un Distrito de Zonificación (C-4), según lo dispuesto en los señalamientos y recomendaciones establecidas por la Junta de Planificación de Puerto Rico en la consulta de referencia." (Énfasis suplido.) Dicho permiso tenía vigencia de un año durante el cual se debían certificar los planos de construcción. De no hacerse así, el caso quedaría automáticamente archivado y se entendería desistido por el promovente.
Finalmente, el 2 de marzo de 1998 el promovente presentó ante ARPE una Solicitud de Permiso de Urbanización con...
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