Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 8 de Abril de 2011 - 181 DPR , (2011)

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Popular Mortgate, Inc.

Peticionario

v.

Hon.

Ariel Colón Clavell,

Registrador de la Propiedad

Sección Primera de Ponce

Recurrido

2011 TSPR 57

181 DPR , (2011)

181 D.P.R. (2011), Popular Mortgage v.

Registrador, 181:625

2011 JTS 62 (2011)

2011 DTS 57 (2011)

Número del Caso: RG-2009-4

Fecha: 8 de abril de 2011

Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Gilberto E. Padua Trabal

Abogado de la Parte Recurrida: Por derecho propio

Recurso Gubernativo, Revisión Administrativa. Para cancelar una hipoteca en garantía de un pagaré que se ha extraviado, procede instar una acción judicial contra el "último poseedor conocido" y "cualquier poseedor desconocidos" del pagaré. Se refieren respectivamente al último tenedor conocido y cualquier tenedor desconocido del pagaré extraviado.

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Presidente SEÑOR Hernández Denton

San Juan, Puerto Rico, a 8 de abril de 2011.

El presente recurso gubernativo nos permite precisar cuál es el procedimiento para cancelar una hipoteca en garantía de un pagaré que se ha extraviado. Respecto a este procedimiento, nos toca resolver, específicamente, quién debe ser considerado como el último poseedor conocido del pagaré extraviado. No obstante, como cuestión de umbral, debemos determinar si el Registrador de la Propiedad, en el ejercicio de su facultad calificadora, podía negarse a inscribir un mandamiento judicial en el que se ordenaba la cancelación de un pagaré extraviado.

Por entender que la actuación del Registrador estuvo dentro de los límites que el Art. 64 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2451, establece para la calificación de documentos judiciales, estamos en posición de atender la controversia sobre la cancelación de la hipoteca. Sobre este particular, aclaramos que, para cancelar una hipoteca en garantía de un pagaré que se ha extraviado, procede instar una acción judicial contra el "último poseedor conocido" y "cualquier poseedor desconocidos" del pagaré. Dichas frases, resolvemos hoy, se refieren respectivamente al último tenedor conocido y cualquier tenedor desconocido del pagaré extraviado. Además, pautamos la norma de que, cuando quien inste la acción judicial es un tercero y se alegue que el último poseedor conocido del pagaré fue el deudor, deberá demandarse a ese último poseedor conocido, pero, además, deberá demandarse al último acreedor conocido de las obligaciones representadas por el pagaré, así como al acreedor que conste en el Registro, cuando este último sea una persona distinta al primero.

I.

En 1977, los esposos Francisco L.

Torres y Carmen A. Figueras de Torres adquirieron una propiedad en el Municipio de Ponce. En 1992, constituyeron una hipoteca sobre este inmueble para garantizar un pagaré a favor de Doral Mortgage Corp. o a su orden, por la cantidad de $20,000, con una fecha de vencimiento de 1 de marzo de 2002.¹

Se alega que dicha deuda fue satisfecha en su totalidad, por lo que se le devolvió el pagaré a los esposos Torres Figueras, quienes, posteriormente y sin haberlo cancelado, lo extraviaron.

En febrero de 2006, los esposos Torres Figueras refinanciaron la referida propiedad con Popular Mortgage, Inc.

Como parte de esta transacción, esa entidad financiera retuvo un dinero para la cancelación del pagaré extraviado por la vía judicial. Así las cosas, Popular Mortgage presentó una demanda de cancelación de pagaré extraviado ante el Tribunal de Primera Instancia, en la que incluyó como demandados a los esposos Torres Figueras y a otros demandados desconocidos. Allí, alegó que tenía una acreencia garantizada por la propiedad del matrimonio Torres Figueras y que, además, éstos le habían autorizado a llevar el proceso judicial para cancelar el pagaré extraviado. Asimismo, sostuvo que dicho pagaré había sido satisfecho en su totalidad y luego se había extraviado, por lo que solicitó al tribunal que ordenara su cancelación. Los esposos Torres Figueras fueron emplazados personalmente, pero nunca comparecieron ante el foro primario, razón por la cual se les anotó la rebeldía.²

Luego del trámite correspondiente, el foro primario emitió una sentencia en la que declaró extraviado el pagaré y extinguida la referida deuda, por lo que ordenó la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, el Tribunal de Primera Instancia expidió un mandamiento dirigido al Registrador de la Propiedad de Ponce, mediante el cual le ordenó a éste cancelar el referido gravamen sobre el inmueble del matrimonio Torres Figueras.

En mayo de 2009, Popular Mortgage presentó el mandamiento ante el Registro de la Propiedad y solicitó la cancelación del gravamen. El Registrador de la Propiedad, Hon. Ariel Colón Clavell, le solicitó que acreditara que se había emplazado a los esposos Torres Figueras, y así lo hizo Popular Mortgage. Posteriormente, el Registrador emitió una notificación de faltas en cuanto al mandamiento presentado, en la cual sostuvo que no se había notificado a Doral Mortgage, a quien consideró como el último poseedor del pagaré extraviado.

Ante esta notificación, Popular Mortgage presentó un escrito de recalificación en el que alegó que la facultad calificadora del Registrador en cuanto a los documentos judiciales es limitada, por lo que debía inscribir el mandamiento presentado sin considerar asuntos sustantivos del proceso. Sin haber resuelto la solicitud de recalificación de Popular Mortgage, el Registrador emitió una segunda notificación de faltas y señaló que la sentencia no cumplía con los requisitos impuestos en el Art.

64(1) de la Ley Hipotecaria, supra, y el Art. 131.1 del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979 (Reglamento Hipotecario), Reglamento Núm. 2674, Departamento de Justicia, 9 de julio de 1980, según enmendado.

Popular Mortgage retiró entonces el mandamiento y lo presentó nuevamente en agosto de 2009. A los pocos días de la presentación del documento, el Registrador le envió una notificación de faltas en la que le indicó que el mandamiento presentado adolecía de los mismos dos defectos que le había señalado previamente. Por ello, Popular Mortgage solicitó la recalificación del documento, basándose esencialmente en los mismos fundamentos de su escrito anterior. En octubre de 2009, el Registrador le notificó que rechazaba su solicitud de recalificación y que realizaría una anotación preventiva de denegatoria de inscripción. Se reiteró en que el tribunal no tenía jurisdicción para emitir su sentencia, pues el último poseedor conocido del pagaré extraviado, Doral Mortgage, no fue parte de la demanda de cancelación de ese pagaré.

Inconforme con esta determinación, Popular Mortgage acudió ante nos mediante un oportuno recurso gubernativo. En esencia, alega que el Registrador erró al denegar la inscripción del mandamiento de cancelación del pagaré extraviado pues se trata de un documento judicial, por lo que su facultad calificadora es limitada. En la alternativa, planteó que, habiéndose extraviado el pagaré en manos de los esposos Torres Figueras, procedía instar la acción judicial contra ellos y no contra Doral Mortgage. Por su parte, el Registrador de la Propiedad compareció y reiteró la calificación realizada. Por un lado, señala que, a tenor con el Art. 64 de la Ley Hipotecaria, supra, el Registrador tiene facultad para verificar si un documento judicial cumple con el requisito de jurisdicción sobre la persona; por el otro, aduce que la frase "se instará acción judicial contra el último poseedor conocido de los títulos extraviados" se debe interpretar como que hay que demandar al acreedor que consta en el Registro, razón por la cual debió haberse demandado a Doral Mortgage.

Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a resolver la presente controversia.

II.

Previo a discutir las reglas que gobiernan el proceso de cancelación de hipoteca en garantía de un pagaré extraviado, debemos analizar cuál es la facultad del Registrador para calificar documentos expedidos por una autoridad judicial.

A.

Una vez más, debemos reiterar que "la función calificadora del Registrador es función trascendente sin la cual no podría cumplirse el principio de legalidad que gobierna el sistema inmobiliario registral. La calificación es la facultad por excelencia del Registrador que al ejercitarla realiza el propósito de que el Registro encierre sólo actos válidos y derechos perfectos". P.R. Prod. Credit Assoc. v. Registrador, 123 D.P.R. 231, 236 (1989), citando L. Dershowitz & Co., Inc. v. Registrador, 105 D.P.R. 267, 273 (1976). En igual sentido, más recientemente, expresamos que:

[l]a calificación registral constituye la piedra angular del principio de legalidad. Esta calificación exige del Registrador de la Propiedad un juicio de crítica jurídica sobre la validez y eficacia de los negocios jurídicos contenidos en los documentos presentados, a través de la cual se logra que sólo tengan acceso al Registro los títulos que cumplan con las exigencias legales. Rigores v. Registrador, 165 D.P.R. 710, 719-720 (2005) (Énfasis en el original suprimido.)

Ahora bien, la facultad calificadora del Registrador depende del tipo de documento que éste tenga ante así. Íd., pág. 721. Así, cuando se trata de documentos judiciales, la facultad calificadora del Registrador es más limitada. P.R. Prod. Credit Assoc.

v. Registrador, supra; U.S.I. Properties, Inc. v. Registrador, 124 D.P.R. 448, 469 (1989). En estos casos, "la calificación registral se circunscribe, únicamente, a lo dispuesto en el Art. 64 de la Ley Hipotecaria". Rigores v. Registrador, supra, pág. 721. Dicho artículo, en lo...