Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 18 de Febrero de 1954 - 76 D.P.R. 038
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 76 D.P.R. 038 |
| Fecha de Resolución | 18 de Febrero de 1954 |
76 D.P.R. 038 (1954)
BERROCAL FERRER V. TRIBUNAL DE DISTRITO
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Carlos Berrocal Ferrer y su esposa, Doña Daniela Sánchez de Berrocal, peticionarios
vs.
Tribunal de Distrito de Puerto Rico, Sección de Mayagüez,
Hon. Angel Fiol Negrón, Juez, demandado
Núm. 1962
76 D.P.R. 38
18 de febrero de 1954
Moción sobre reconsideración de nuestra Sentencia de 30 de junio de 1953 (75 D.P.R. 84 ). Con lugar la moción y en su consecuencia se dejan sin efecto nuestra y sentencia de fecha 30 de junio de 1953 y se confirma la sentencia apelada.
1.
ACCESIONES--RESPECTO A BIENES ENMUEBLES--DERECHOS DE LOS RESPECTIVOS DUEÑOS Y DEMÁS INTERESADOS--DERECHO A INDEMNIZACIÓN.--El arrendatario que con permiso del dueño para edificar sobre el solar arrendado proceda a edificar dicho solar es un edificante de buena fe y tiene derecho a la indemnización por materiales y mano de obra que señala la ley. No tiene tal derecho cuando edifica sin ese permiso. por no ser entonces un edificante de buena fe.
2.
Contratos--Modificación y Confusión (Merger)--Modificación de las Cláusulas o Condiciones en Ellos.--Un contrato cuyas cláusulas alteran los derechos inmobiliarios comprendidos en otro anterior celebrado por las mismas partes, no es uno aclarativo ni complementario de las cláusulas de este último y sí contratos distintos.
3.
Marido y Mujer--Bienes (De la Sociedad Legal de) Gananciales--Administración y Control de los Mismos--En General.--Son actos de administración el arrendar, cobrar rentas, dar recibos y ejecutar todo aquello que signifique actos de administración propiamente dichos.
4. Id.--Id.--Su Enajenación o Gravamen por los Cónyuges--Por el Marido.--Otorgado por un marido como administrador de la sociedad de gananciales un contrato creando derechos inmobiliarios a favor de tal sociedad, él no puede por sí solo, como tal administrador, alterar luego tales derechos por un contrato posterior.
5. Id.--Id.--Id.--Id.--Una vez que un derecho real pasa a ser propiedad de la sociedad legal de gananciales, en virtud de un contrato, el marido por sí solo no puede enajenarlo, gravarlo ni imponerle condición onerosa alguna, sin el consentimiento de su mujer.
6. Id.--Id.--Id.--Id.--El pacto futuro de demoler al vencimiento del término arrendaticio un edificio perteneciente a la sociedad legal de gananciales y en proceso de construcción en un solar arrendado por autorización para edificar dádale al arrendatario en el contrato de arrendamiento, es un acto de enajenación de un derecho inmobiliario de la sociedad de gananciales, el cual el marido no tiene poder por sí solo para llevarlo a cabo, ya que para poder enajenar los derechos de edificantes de buena fe que posee la sociedad de gananciales necesita él el consentimiento de su esposa.
7.
Arrendador y Arrendatario--Acción del Propietario Volver a Entrar en y Recobrar la Propiedad--Desahucio--Procedencia del Remedio--Edificantes en Suelo Ajeno.--Cuando la relación ordinaria de arrendador y arrendatario se transforma en relación jurídica distinta, el desahucio no procede, ya que cualquier reclamación de naturaleza distinta a la relación ordinaria afecta al título de la cosa poseída o al derecho a la posesión, lo cual necesitaría un juicio declarativo.
8.
Accesiones--Respecto a Bienes Inmuebles--Derechos de los Respectivos Dueños y Demás Interesados--Dominio de lo Edificado.--Aquél que construye de buena fe en suelo ajeno posee el título de dominio de la edificación hasta tanto el dueño del suelo haga uso del derecho optativo que le concede el artículo 279 del Código Civil, y le pague al propietario de la edificación los materiales y mano de obra empleados en dicha edificación o lo obligue a comprarle el suelo.
9. Id.--Id.--Id.--Derecho a Indemnización--Naturaleza del Mismo.--El derecho de indemnización del que edifica en suelo ajeno con el consentimiento del dueño del suelo no es un bien mueble y sí un bien inmueble.
10. Id.--Id.--Preceptos Estatutarios.--Las disposiciones relativas a la accesión se aplican como pacto supletorio provisto por la ley al caso del dueño de un terreno que habiéndolo arrendado autorizando al arrendatario a construir en el mismo y habiendo pactado para regular los derechos a la edificación tal pacto resulte nulo.
11.
Marido y Mujer--Bienes (De la Sociedad Legal de) Gananciales-- Su Enajenación o Gravamen por los Cónyuges--Por el Marido.--Una vez iniciada una construcción perteneciente a una sociedad de gananciales en solar ajeno arrendado, con permiso del dueño del solar, dicha sociedad obtiene sobre dicho solar y la construcción los derechos inmobiliarios de dominio sobre lo construído, de retención y de compra del suelo ajeno, los cuales el marido no puede enajenar por sí solo, sin el consentimiento de la esposa, a virtud de pacto para demoler lo edificado al vencimiento del término arrendaticio.
12.
Arrendador y Arrendatario--Propiedades, su Disfrute y Uso--Reparaciones, Seguros y Mejoras--Mejoras Introducidas por el Arrendatario--Derecho a Indemnización.--La construcción de un edificio en solar ajeno y con el consentimiento del dueño del solar, bien sea por arrendamiento o de otro modo, no constituye una mejora dentro del alcance del artículo 1463, en relación con el 416 del Código Civil.
A. Nazario Janer, abogado de los peticionarios.
Vicente Palés Matos, abogado del interventor, demandado en el pleito principal.
OPINIÓN EMITIDA POR EL HON. JUEZ BELAVAL
El día 9 de junio de 1945, los peticionarios en este caso, don Carlos Berrocal Ferrer y su esposa doña Daniela Sánchez, arrendaron al aquí interventor don Frank Fournier, casado con doña Monserrate Rodríguez, un solar de 275 metros cuadrados en el Boulevard Santiago Veve de la ciudad de Mayagüez, Puerto Rico. Las cláusulas esenciales de este primer acuerdo por escrito entre las partes, son las siguientes.
"1)
Hacen (constar) los comparecientes que si antes de vencerse el término del contrato, o sea, antes de los cinco años, el Sr. Fournier desistiere de continuar el arrendamiento, éste vendrá obligado a quitar y remover toda construcción que hubiere efectuado sobre el solar arrendado, dejándolo en las mismas condiciones en que lo encuentra al empezar el contrato."
" E Hacen constar asimismo los comparecientes que si después de transcurrido el término de cinco años, los arrendatarios '(entiéndase arrendadores)' decidieren construir algún edificio para negocio en este solar, vendrán obligados a dar la oportunidad al Sr. Fournier de alquilar la construcción que se efectúe."
" F Hacen constar los comparecientes, por último, que el Sr. Fournier queda en libertad de fabricar e introducir mejoras sobre el solar arrendado siempre que las mismas estén a tono con el progreso y necesidades del negocio."
" G Se hace constar además por los comparecientes que si fuere el deseo de los arrendatarios, '(entiéndase arrendadores)' vender el solar objeto de este arrendamiento, el arrendador [P41] '(entiéndase arrendatario)' el Sr. Fournier tendrá la preferencia para su adquisición, mediante el pago de un precio razonable."
Este era el contrato que existía entre las partes cuando el arrendatario, aquí interventor señor Fournier, empezó a construir un edificio con dinero perteneciente a la sociedad de gananciales que tenía establecida con su esposa doña Monserrate Rodríguez. La cláusula F que autoriza al señor Fournier "a fabricar e introducir mejoras sobre el solar arrendado", ¿convierte a la sociedad de gananciales en un edificante de buena fe? Recuérdese que el permiso concedido es, (1) para fabricar y (2) introducir mejoras.
[1, 2]
Parece existir alguna confusión en cuanto al punto si un arrendatario que edifica sobre el solar arrendado, puede ser considerado como un edificante de buena fe. No hay duda, que un arrendatario, sin permiso del dueño para edificar sobre el solar arrendado, que proceda a edificar sobre dicho solar, es un edificante de mala fe: Sentencia del Tribunal Supremo de España de 15 de enero de 1904; Sentencia del Tribunal Supremo de España de 30 de junio de 1903. Por lo tanto, si un arrendatario que no tiene permiso para edificar,
fabrica sobre el solar arrendado, no tiene derecho a la indemnización por materiales y mano de obra que establece el artículo 297 del Código Civil de Puerto Rico. Pero no hay duda tampoco, que un arrendatario, con permiso del dueño para edificar sobre el solar arrendado, que proceda a edificar sobre dicho solar, es un edificante de buena fe: Palermo v. Corte, 58 D.P.R.
189, (Travieso), (1941); Pueblo v. Carrasquillo, 58 D.P.R. 176, (Todd hijo), (1941) cita precisa a la página 180; Berrocal v. Registrador,
54 D.P.R. 527, (De Jesús), (1939), cita precisa a la página 531 y vuelta de página 532. Por lo tanto, si un arrendatario que tiene permiso para edificar, fabrica sobre el solar arrendado, tiene derecho a la indemnización por materiales y mano de obra que establece el artículo 297 del Código Civil de Puerto Rico. Como se ve, todo se reduce a examinar el contrato acordado entre [P42]
las partes, para determinar si al arrendatario se le concedió o no se le concedió permiso para edificar. En el presente caso no hay duda que no se trata de un arrendamiento, punto, sino de un arrendamiento que además contiene un permiso expreso para edificar e introducir mejoras sobre el solar arrendado. Siendo ésta la situación, no hay duda que la sociedad de gananciales es, por los propios términos del contrato, una edificante de buena fe.
Al darse cuenta los arrendadores de la solidez de la edificación que había empezado a construir el arrendatario, el día 2 de julio de 1945 solicitaron y obtuvieron de éste, las modificaciones al contrato original que a continuación se expresan:
" H -Al vencerse el término fijado para este arrendamiento, o sea el término de cinco años estipulado anteriormente, si no se llegare a un acuerdo sobre el nuevo arrendamiento, el arrendatario vendrá obligado a retirar por su cuenta y con cargo a su peculio propio...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba