Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Mayo de 2012, número de resolución KLAN201101402
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201101402 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 15 de Mayo de 2012 |
| JOSÉ LUIS LÓPEZ ACOSTA, et als | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de Utuado Civil Núm: L AC2009-0052 Incumplimiento de Contrato |
Panel integrado por su presidente el Juez Cabán García, las Juezas Cintrón Cintrón y Medina Monteserin.
Cabán García, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de mayo de 2012.
El 20 de febrero de 1998, José Luis López y Carmen H. López (Apelados) otorgaron un contrato, que titularon como de opción a compra1, con Ángel Egozcue Rosario y Carmen Pura de la Torre Cordero (Apelantes) sobre un predio de terreno ubicado en Lares, Puerto Rico. El precio convenido fue de doscientos mil dólares ($200,000.00), el cual sería satisfecho en mensualidades de mil seiscientos nueve dólares con veinticinco centavos ($1,609.25), a razón del nueve por ciento (9%) de interés, durante el término de treinta (30) años. En cuanto a la escritura de compraventa, se hizo constar que:
La parte compradora se obliga a otorgar la escritura de Compraventa e Hipoteca tan pronto como se obtenga el permiso de la Administración de Reglamentos y Permisos, para segregar y/o agrupar los predios descritos en el Hecho Primero de este contrato.
El 30 de octubre de 2006, las partes otorgaron una escritura sobre Modificación de Contrato de Compraventa mediante la cual hicieron constar, entre otras cosas, que el contrato suscrito durante el 1998 al que titularon Opción de Compra, sería, por sus términos y cumplimiento, un contrato de compraventa. Véase, Apéndice del Recurso, a la pág. 54. Asimismo, se acordó un término de dos (2) años, contado a partir del 1 de noviembre de 2006, para que los Apelados culminaran los trámites registrales necesarios para lograr el tracto registral y poder suscribir el contrato de compraventa entre las partes.
Aparentemente, luego de no satisfacer los pagos mensuales estipulados durante veintiséis (26) meses, el 13 de junio de 2009 los Apelados presentaron Demanda solicitando la devolución de la propiedad, así como para que le satisficieran las mensualidades adeudadas y una cuantía en concepto de daños y perjuicios y honorarios de abogados. Los Apelantes, por su parte, contestaron la demanda negando, en esencia, las alegaciones y presentando varias defensas afirmativas.
Luego de celebrar vista en su fondo, el 5 de enero de 2011, archivada en autos y notificada a las partes el 12 de enero, el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Utuado (TPI), emitió Sentencia mediante la cual declaró Con Lugar la demanda y resolvió el contrato de compraventa celebrado entre las partes. Ordenó a los Apelantes, además de devolver la propiedad, a satisfacer la cuantía mensual de mil seiscientos nueve dólares con veinticinco centavos ($1,609.25) adeudada a partir del 1 de agosto de 2007 y hasta la fecha en que se devuelva la propiedad, ello además de los daños y perjuicios concedidos. Entendió el foro primario que, luego de evaluar la intención de las partes, el contrato suscrito era uno de compraventa y que los Apelantes incumplieron con lo acordado.
El 26 de enero de 2011, los Apelantes solicitaron enmiendas a las determinaciones de hechos y determinaciones de hechos adicionales, oponiéndose los Apelados a tal solicitud el 8 de febrero. Así, el 14 de febrero el TPI declaró No Ha Lugar la solicitud de enmiendas, siendo la Orden archivada en autos y notificada a las partes el 16 del mismo mes.
Aún en desacuerdo, el 14 de marzo de 2011 los Apelantes acudieron en revisión judicial ante este Tribunal, KLAN2011-00319. No obstante, los Apelados presentaron Moción de Desestimación por Falta de Jurisdicción.
Luego de las partes presentar sus respectivos alegatos, el 14 de julio de 2011 emitimos Sentencia desestimando el recurso por carecer de jurisdicción para atender el mismo por haber sido presentado de forma prematura. Ello así ya que, la notificación realizada por la Secretaría del foro primario fue inadecuada toda vez que la denegatoria de la solicitud de determinaciones de hechos adicionales fue notificada en el formulario incorrecto, sin contener las advertencias legales que requiere este tipo de dictámenes2.
Así, el 6 de septiembre de 2011, archivada en autos y notificada a las partes el 19 de julio, el foro primario nuevamente declaró No Ha Lugar la solicitud de determinaciones de hechos adicionales, siendo notificada, esta vez, bajo el formulario correcto.
De esta forma, los Apelantes nuevamente presentaron el recurso de apelación ante nos, para cuestionar el dictamen emitido por el TPI, aduciendo que:
Incidió y erró el Tribunal de Instancia al determinar que el contrato suscrito por las partes es uno de compraventa y no de opción de compra.
Incidió y erró el Tribunal de Instancia al determinar que el contrato suscrito por las partes no adolece de vicio alguno que lo invalide.
Incidió y erró el Tribunal de Instancia al determinar que la parte demandada incumplió con sus obligaciones contractuales.
Incidió y erró el Tribunal de Instancia al ordenarle a la parte demandada que continúe efectuando pagos mensuales por la suma de $1,609.25 a pesar de que el contrato que vinculaba a las partes fue resuelto con la Sentencia emitida.
Incidió y erró el Tribunal de Instancia al condenar a la parte demandada al pago de daños.
Luego de las partes presentar alegato suplementario, así como la transcripción de la vista, el caso quedó sometido para su adjudicación.
Conforme al Código Civil de Puerto Rico, las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia. Artículo 1042 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 2992. En el caso de las obligaciones que nacen de los contratos, la teoría de la contratación se funda en la autonomía de la voluntad (pacta sunt servanda) y la libertad que tienen las partes para establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público. Artículo 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3372; BPPR v. Sucn.
Talavera, 174 D.P.R. 686 (2008).
A- Contrato de Compraventa
En el caso del contrato de compraventa, el Art. 1334 del Código Civil de Puerto Rico dispone que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto. 31 L.P.R.A. sec. 3741. Véase, además, Bco.
Popular v. Registrador, 181 D.P.R. 663 (2011). Este tipo de contrato pone a una parte en aptitud de adquirir un derecho real sobre una cosa si la otra parte, coetáneamente o en algún momento posterior al nacimiento del contrato, hace entrega de la cosa que se obligó a entregar. De esta forma, se da la tradición y se consuma el contrato de compraventa. J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil: Derecho de Contratos, Universidad Interamericana de Puerto Rico, San Juan, Puerto Rico, 1990, Tomo IV, Vol. II, pág.141. Se trata, pues, de un contrato consensual, bilateral, oneroso y traslativo de dominio. Id. Se ha entendido que:
[E]ste contrato se forma cuando las partes contratantes logran acuerdo en cuanto a la cosa y el precio, siendo estos últimos los elementos objetivos o reales de dicho contrato. También, el contrato de compraventa es consensual y aunque el consentimiento no necesita forma, el contrato de compraventa de bienes inmuebles tiene que constar en escritura pública para poderse inscribir en el Registro. Bco.
Popular v. Registrador, supra.
Claro está, la validez del contrato de compraventa dependerá del cumplimiento de los requisitos esenciales de todo contrato, o sea, consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación que se establezca. Una vez comprador y vendedor convienen en la cosa objeto del contrato y en el precio, se perfecciona un contrato de compraventa, aunque ni la una ni el otro hayan sido entregados. Bco. Popular v. Registrador, supra. Véase, además, Art. 1339 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3746.
B- Contrato de Opción
Por otro lado, el contrato de...
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