Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Agosto de 2013, número de resolución KLRA201300366
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201300366 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 15 de Agosto de 2013 |
| ASOC. CONDÓMINES COND. MEADOWS TOWER | | Revisión administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: 100032849 Sobre: Defectos de construcción |
Panel especial integrado por su presidente, el Juez Morales Rodríguez, el Juez Figueroa Cabán y la Jueza Colom García.
Morales Rodríguez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de agosto de 2013.
La Asociación de Condóminos del Condominio Meadows Tower reclamó a F&R Construction Corporation y a Meadows Development Corporation la reparación de numerosos vicios de construcción. El Departamento de Asuntos del Consumidor consideró la copiosa prueba pericial y documental admitida durante varias vistas. Dictó una resolución en la que concluyó que los desperfectos provocaron la ruina funcional del condominio. Hizo responsables a las firmas querelladas de todos ellos, excepto de la inadecuacidad de los pisos de mármol instalados a la entrada. DACo concluyó que la imperfección de los pisos, aunque probada, no era una ruina funcional. Catalogó el desperfecto como un error de diseño. Concluyó que la Asociación debió reclamar su reparación dentro de un plazo de treinta días.
Desestimó esa parte de la querella. DACo desestimó también la querella dirigida contra Roberto Echevarría personalmente como oficial y único accionista de Meadows; la dirigida contra el ingeniero Rafael Rodríguez quien fungió como inspector del proyecto de construcción; y por último, desestimó la querella contra la compañía fiadora Richard T. Boswick y/o Saint Paul Travelers. Halló que el contrato de fianza de fidelidad solamente garantizaba la mala administración que pueda llevar a cabo el administrador interino.
La Asociación de Condóminos recurre ante nosotros. Pide que revisemos la interpretación del contrato de fianza de ejecución de obras expedido por Saint Paul Travelers realizada por DACo. También pide que revoquemos la desestimación de la querella contra el ingeniero Rafael Rodríguez, la de la querella contra el accionista de Meadows Roberto Echevarría y la desestimación de la querella en cuanto al defecto de las losas de mármol de los pisos del vestíbulo y pasillos del Condominio. Por último señala que DACo erró al no disponer como parte de los remedios que Meadows y F&R respondan por el pago de los peritos que habrá de contratar para certificar la reparación de los vicios adjudicados. Con el beneficio de la argumentación sometida por ambas partes resolvemos.
Antes de las vistas administrativas celebradas en este caso, la fiadora Saint Paul Travelers solicitó la desestimación sumaria de los reclamos en su contra. El condominio se opuso. El DACo se reservó la resolución del asunto hasta después de concluidas las vistas del caso. Concluidas las vistas fundamentó así su decisión:
El 30 de junio de 2010 la co-querellada Richard T. Boswick y/o Saint Paul Travelers solicitó ser excluido de la reclamación en su contra por no hacerse alegaciones específicas en su contra y porque la fianza que expidió era sólo para asegurarle al dueño de la obra que se le pagaría a las personas que suplan o provean mano de obra y materiales para la obra. ( ) La fianza de fidelidad no es para responder por los defectos o vicios de construcción, sino por la mala administración que pueda llevar a cabo el Administrador Interino. (Énfasis nuestro.)
Surge del expediente ante nosotros que Saint Paul Travelers firmó dos contratos de fianza. El primero es un Performance Bond o fianza de ejecución de obras. El segundo es un Payment Bond o fianza de pago. En la fianza de pago Saint Paul Travelers garantizó el saldo de labor y materiales utilizados en el proyecto por el contratista, F&R Contractors. Andamios de PR vs. JPH Contractors, 179 D.P.R.
503, 514 (2010). En caso de incumplimiento, los suplidores o materialistas del proyecto hubieran podido exigir el pago de sus créditos directamente a Saint Paul Travelers. Íd. En este caso no existen reclamaciones por sueldos o materiales dejados de pagar o deudas de alquiler de equipo. El contrato de fianza de pago no está en controversia.
La interpretación del contrato que sí está en controversia es la fianza de ejecución de obras.
Debemos resolver si, de acuerdo a los términos y condiciones de esa fianza, Saint Paul Travelers quedó obligada a responder por los defectos de construcción probados por la Asociación de Condóminos. Mediante la cláusula uno de la fianza de ejecución de obras Saint Paul Travelers y F&R Contractors quedaron obligadas a completar la construcción confiada a Meadows Development:
1. The Contractor and the Surety, jointly and separately, bind themselves, their heirs, executors, administrators, successor and assigns to the Owner for the performance of the Construction Contract, which is incorporated herein by reference. ( ) To the limit of the amount of this bond, but subject to commitment by the Owner of the balance of the contract price to mitigation of costs and damages on the Construction Contract, the Surety is obligated without duplication for:
6.1 The responsibilities of the Contractor for correction of defective work
and completion of the Construction Contract. (Énfasis nuestro.)
La obligación de esa cláusula 6.1 quedó restringida, sin embargo de manera expresa por la cláusula 9 del contrato que dispone:
9. Any proceeding, legal or equitable, under this Bond may be instituted in any court of competent jurisdiction in the location in which the work or part of the work is located and shall be instituted within two years after the Contractor Default or within two years after the Contractor ceased working or within two years after the Surety refuses or fails to perform its obligations under this Bond, whichever occurs first. (Énfasis nuestro.)
Esta cláusula es típica dentro del negocio de seguros de fianza. Expresamente limita la garantía de reclamaciones, judiciales a las sometidas dentro del plazo de dos años a partir del momento en que: (1) F&R Constructión incurriera en default; (2) o dentro de los dos años posteriores a la fecha en que el F&R cesara en su trabajo por abandono o los posteriores al momento en que completó y entregó el proyecto de construcción; (3) o dentro del plazo de dos años a partir de la fecha en que la Saint Paul Travelers rehusara o fallara en cumplir sus obligaciones bajo el contrato de fianza, lo que ocurriera primero.
Nuestro código civil dispone que [p]or la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste. Art. 1721 del Código Civil, 31 L.P.R.A., sec. 4871. El artículo 6.1 que aquí citamos ata inescapablemente a Saint Paul Travelers a los términos absolutos de la obligación establecida, aunque flexibilizado o relajado por el Art. 1725 del Código Civil, 31 L.P.R.A., sec. 4875:
El fiador puede obligarse a menos, pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones. Si se hubiera obligado a más, se reducirá su obligación a los límites de la del deudor. (Énfasis suplido.)
El contrato de fianza de ejecución de obras es accesorio. Es separado y distinto del contrato de construcción que estableció la relación obligatoria principal entre Meadows Development, F&R Construction y eventualmente con el Condominio Meadows Tower. En Luan Invest.
Corp. vs. Rexach Const. Co., 152 D.P.R. 652, 662 (2000) el Tribunal Supremo estableció el impacto de esa cláusula típica:
Tal como resolviéramos en Mun.
de San Juan v. Stadium & Coliseum Operators, Inc., 113 D.P.R. 490 (1982), el hecho de haberse incorporado el contrato de ejecución de obra al de fianza, no es determinante en un caso como el de autos. En el caso que nos ocupa, mediante lenguaje claro, preciso y limitativo, se consignó inequívocamente en el documento del contrato de fianza que la obligación del fiador de garantizar la ejecución del contrato de obra sería eficaz ante reclamaciones judiciales hechas dentro del plazo de dos años a partir del momento en que el contratista incurriera en default; o dentro de los dos años posteriores a la fecha en que el contratista cesara en su trabajo; o dentro del plazo de dos años a partir de la fecha en que la fiadora rehusara o fallara en cumplir con sus obligaciones bajo el contrato de fianza, lo que ocurriera primero. Esto tiene eficacia jurídica en atención al hecho de que el Código Civil no extiende la obligación decenal al fiador y al hecho de que el contrato de fianza se constituye legalmente en sus propios términos.
Como expresáramos anteriormente, el contrato de fianza es uno separado y distinto, aunque accesorio, al contrato de ejecución de obra que garantiza. Es evidente que en el presente caso, el fiador simplemente se obligó a menos que el contratista.
No hizo suya la totalidad de la obligación del contratista y tal limitación la hizo expresa y claramente en la cláusula novena del contrato de fianza. El hecho de que el contrato de ejecución de obra, que expresa la obligación decenal del contratista en relación a la impermeabilización del techo en controversia, se haya incorporado al contrato de fianza no milita contra la facultad del fiador de contratar una relación de fianza de acuerdo a los términos que estime convenientes, aunque esto signifique obligarse a menos que el contratista. (Énfasis nuestro)
En este caso F&R Contractors, Meadows Development, y Saint Paul Travelers pactaron que toda reclamación se instaría de acuerdo a las condiciones de la fianza de ejecución de obras dentro de un plazo limitado de dos años. Saint Paul se obligó solamente a eso. Aunque el código civil obligue a esas firmas a responder por vicios de construcción descubiertos...
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