Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Abril de 2014, número de resolución KLRA201400117
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201400117 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 2014 |
| JOHN TERRY MCWHORTER QUIMBYS, CARMEN CORALINA RIVERA RIVERA Y LA SOCIEDAD LEGAL | | REVISIÓN ADMINISTRATIVA QUERELLA NÚM.: SJ0004814 SOBRE: LEY NÚMERO 104 DE 25 DE JUNIO DE 1958 SEGÚN ENMENDADA, DENOMINADA L CONDOMINIOS |
Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, la Jueza Colom García y el Juez Steidel Figueroa
Colom García, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de abril de 2014.
Comparece ante nos BelcasDevelopment Inc., [en adelante, Belcas] nos solicita que revoquemos la resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor, [en adelante, DACo], en la que se le ordena corregir ciertas deficiencias en el Condominio Ocean Sixteen o indemnizar al Consejo de Titulares del condominio.
El 14 de octubre de 2010, el Sr. John Terry McWhorter Quimbys, Carmen Coralina Rivera Rivera y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por éstos;
Henry Watson Rittgerg, Laura Watson Meo y la Sociedad Legal de Gananciales, como titulares y como miembros del Consejo de Titulares del Condominio Ocean Sixteen [en adelante y en conjunto Terry-Rivera o querellantes] presentaron una querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor, contra Belcas Development, Inc.
y Desarrollos Urbanos, Inc. como dueños y desarrolladores respectivamente del Condominio Ocean Sixteen.
En la querella alegaron que Belcas Development es la dueña del Condominio Ocean Sixteen, localizado dentro de las inmediaciones del Hotel Wyndham en Río Mar. Que a tenor con el Artículo 36-A (a) de la Ley de Condominios, Belcas asumió la administración interina, toda vez que no se había cumplido con el requisito mínimo de apartamentos vendidos para transferir la administración del complejo a su Consejo de Titulares. El referido Condominio se dedicó al régimen de propiedad horizontal según escritura de Constitución de Régimen de Propiedad Horizontal número 36 del 22 de agosto de 2007 ante la notaria Omara Méndez Bernard. Aducen los querellantes que han sufridos daños por el incumplimiento de las querelladas a sus obligaciones como administradora interina del condominio de acuerdo a la Ley de Condominio y el Reglamento interino número 6728 sobre Condominios promulgado por el Departamento de Asuntos del Consumidor [DACo]. Especialmente reclamaron por daños a la propiedad, falta de mantenimiento en las áreas comunes, en elevadores, problemas de iluminación, en las cámaras de seguridad y otros equipos. Además, por deficiencia en la seguridad (guardias de seguridad), en los accesos a los edificios. También reclamaron daños, perjuicios, los gastos incurridos para que se corrija la situación del complejo y honorarios de abogado. El 23 de febrero de 2012 enmendaron la querella para incluir que no se ha terminado de construir el edificio número 4, problemas en la piscina, jacuzzi, fuentes, casa club, gimnasio, escaleras, pintura y reparaciones en el exterior de los edificios, reclamaron a su vez por prácticas y anuncios engañosos e incumplimiento de contrato.
El 2 de abril de 2012 el Ing. José Luis Mediavilla, perito de los querellantes, rindió un informe, luego de inspeccionar la propiedad el 4 de febrero de 2012. En el informe detalló 51 deficiencias relacionadas a problemas de mantenimiento, lo cual afecta el funcionamiento de sus equipos, la planta física, las facilidades, su conservación y seguridad.1 Concluyó que las facilidades que componen el complejo de OceanSixteen, Whyndham, Río Mar, está en estado de ruina funcional, pues no permiten a los residentes el disfrute total de las facilidades.2
El 8, 9 de mayo 2012 el DACo celebró la vista administrativa a la cual compareció la parte querellante junto a su representación legal, acompañados por el Ing. José Luis Mediavilla [en adelante Ing. Mediavilla], así como los titulares de los apartamentos 351, 214 y 141. La parte co querellada Belcas Development compareció junto a su representante legal, acompañado por el Ing. Jorge Salcedo [en adelante Ing. Salcedo]. A base de la prueba desfilada el DACo entendió que se le podía causar un grave daño inmediato al consumidor, por lo que le ordenó a Belcas presentar un plan para la reparación satisfactoria y permanente de las deficiencias notificadas en el informe del Ing. José Luis Mediavilla en los incisos 8, 14, 24, 29, 31, 36, 37, 39, 44, 47 y 483. Además dispuso que en el término de treinta (30) días se proveyera una certificación de los profesionales pertinentes de que dichos sistemas funcionan normalmente. El 30 de mayo de 2012 Belcas sometió el plan de correcciones de las deficiencias 8, 14, 24, 29, 31, 36, 37, 39, 44, 474. Entretanto, el 15 de junio de 2012 el Ing. Mediavilla sometió un informe suplementario de costos estimados de reparación de deficiencias en las áreas comunes del Condominio Ocean Sixteen ascendiente a $1,518,0005. Luego, el 26 de junio Belcas sometió el estatus del plan de reparaciones de las deficiencias señaladas en los incisos 8, 14, 24, 29, 31, 36, 37, 39, 44, 47 y 48. El 20 de julio de 2012 el Ing. Jorge Salcedo reaccionó al informe suplementario que presentó el Ing.
Mediavilla en el que indicó el estado de cada asunto por reparar6. A su vez, el 5 de agosto de 2012 el Ing. Mediavilla realizó una inspección para revisar los incisos incluidos en el listado y verificar el estado general de la propiedad e informó los hallazgos.7 El 7 de agosto de 2012 Belcas sometió la actualización del plan de reparaciones de las deficiencias del Proyecto indicadas en los incisos 8, 14, 24, 29, 31, 36, 37, 39, 44, 47 y 48.
Así las cosas, el 13 de agosto de 2012 continuó la vista administrativa y con el beneficio de la evidencia desfilada, incluyendo los informes de ingenieros peritos de ambas partes, el 1 de julio de 2013, archivada y notificada el 2 de julio de 2013, el DACo emitió una resolución en la que ordenó a Belcas corregir las deficiencias señaladas en la determinación de hechos número veintiséis (26)8. De no cumplir con lo ordenado vendrá obligada a indemnizar al Consejo de Titulares del Condominio Ocean Sixteen con la suma determinada en el hecho número veintiocho (28), esto es $1,518,0009. A su vez otorgó la cantidad de $60,000 por angustias mentales y $15,000 por honorarios de abogado. Dicha resolución fue enmendada y archivada el 24 de enero de 2014 con el propósito de que fuese notificada a todas las partes.
Inconforme con la determinación de DACo, Belcas acudió ante nos el 24 de febrero de 2014 y alegó la comisión de los siguientes errores:
Erró el DACo al ordenar corregir unas alegadas deficiencias señaladas en un informe del perito de la parte querellante sin determinar la procedencia de las mismas y de no corregirse ordenar pagar unas cuantías de conformidad a un informe pericial suplementario el cual no procedía ser admitido en evidencia, además de cometerse error en la apreciación de la prueba oral testifical en las vistas del caso
Erró el DACo al establecer que procedía otorgarle una indemnización a la parte querellante por daños emocionales y angustias mentales y haber establecido la cantidad de $60,000.00 por dichos daños y otorgar $15,000.00 por honorarios de abogados por temeridad, además de no considerar la prueba testifical en contrario.
Terry-Rivera presentaron su alegato en oposición, por lo cual estamos en posición de resolver y así lo hacemos.
Es un principio firmemente establecido que las decisiones de las agencias administrativas tienen una presunción de legalidad y corrección que deben respetar los tribunales mientras la parte que las impugna no produzca suficiente evidencia para derrotarlas. Calderón Otero v. C.F.S.E. 181 D.P.R.
386 (2011). El estándar de revisión judicial en materia de decisiones administrativas se circunscribe a determinar si existe una base racional respaldada por evidencia sustancial que sostenga la decisión o interpretación impugnada. Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, Sección 4.5, 3 L.P.R.A. § 2175; Rebollo v. Yiyi Motors, 161 D.P.R. 69 (2004). Para ello hay que "demostrar que existe otra prueba en el expediente que reduzca o menoscabe el valor probatorio de la evidencia impugnada, hasta el punto de que no se pueda concluir que la determinación de la agencia fue razonable de acuerdo con la totalidad de la prueba presentada que tuvo ante su consideración." Camacho Torres v. AAFET, 168 D.P.R. 66 (2006); Otero v.
Toyota, 163 D.P.R.716 (2005). El peso de la prueba descansa entonces sobre la parte que impugna la determinación administrativa. Camacho Torres v. AAFET supra; Pro-Mej., Inc. v. Jta. De Planificación, 147 D.P.R. 750, 761 (1999).
Cuando las determinaciones de hecho impugnadas se basen en prueba testifical desfilada en el proceso administrativo y la credibilidad que la misma le mereció al juzgador, es imprescindible que se traiga a la consideración del foro revisor la transcripción de la vista celebrada o una exposición narrativa de la prueba. Camacho Torres v. AAFET, supra. Nuestra intervención con la prueba oral se tiene que fundamentar en un análisis independiente de la prueba desfilada y no conforme los hechos que exponen las partes.
Hernández v. San Lorenzo Const., 153 D.P.R. 405 (2001). La normativa procesal que regula la reproducción de la prueba oral para el recurso de revisión judicial de decisiones administrativas está comprendida en las Reglas 66, 76 y 76.1 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4 L.P.R.A. Ap.
XXII-B. Cuando se apunta un error en la apreciación de la prueba oral o que alguna determinación de hechos no está sostenida por la prueba, se hace necesaria la reproducción de la prueba oral que debe ser conforme las disposiciones de las Reglas 76 y 76.1, supra. Regla 66 del...
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