Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Marzo de 2016, número de resolución KLAN201501776
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201501776 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 31 de Marzo de 2016 |
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Panel integrado por su Presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, la Juez Colom García y el Juez Steidel Figueroa.
Steidel Figueroa, Juez Ponente
Sentencia
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de marzo de 2016.
Víctor Torres Ortiz y Gregoria Santiago Rivera nos solicitan que revoquemos la sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan [por sus siglas, “TPI”], el 8 de junio de 2015 y notificada el siguiente día 11. En dicho dictamen, el TPI invistió al Municipio Autónomo de Villalba del título en pleno dominio sobre una parcela de 1.5273 cuerdas de terreno que sería utilizada para construir viviendas de interés social. Conforme al valor en el mercado de la finca expropiada con el método de ventas comparables o el enfoque de mercado, el foro primario estableció la justa compensación en $156,600. La controversia en este caso se reduce a determinar el justo valor tras claros conflictos en la prueba pericial presentada por las partes en la Sala de Expropiaciones respecto al método de valoración más adecuado. A continuación resolvemos este recurso en sus méritos.
El 13 de diciembre de 2010 el Municipio de Villalba solicitó la expropiación forzosa a título de dominio absoluto de la propiedad inscrita a nombre Víctor Torres Ortiz y Gregoria Santiago Rivera [en adelante, “Torres-Santiago” o “la parte con interés”]. Según el Folio 90 del Tomo 113 de Villalba, Sección I del Registro de la Propiedad de Ponce, la finca núm. 5,218 tiene la siguiente descripción:
RÚSTICA: Parcela de terreno marcada en el plano de inscripción como “future development” localizada en la Urbanización Las Alondra, radicada en el Barrio de Villalba Arriba del término municipal de Villalba, Puerto Rico, con un área superficial de seis mil ciento cincuenta y ocho metros cuadrados punto novecientos veintiún mil milímetros de metro cuadrado (6,158.921 mc), equivalentes a una cuerda punto quinientos sesenta y siete milésimas de cuerda (1.567 cuerdas). Colinda por el Norte, con varios solares de la Urbanización Las Alondras del Bloque B, por el Sur, con la parcela “V” y parcela del Estado Libre Asociado de Puerto Rico con diferentes alineaciones, a saber: Pacerla “V”
dedicada a uso público para uso de la Calle Marginal que da acceso a la Carretera Estatal Número Quinientos Catorce (514) y con varias alineaciones que suman cincuenta y uno punto cuarenta y uno (51.41) metros, con la parcela del Estado Libre Asociado de Puerto Rico; por el Este con parcela dedicada a unos accesorios en una alineación y por el Oeste, con dos parcelas cedida para calle margina y con “Right of Way” o derecho de paso a favor de la Autoridad de Energía Eléctrica1.
En igual fecha, el Municipio consignó en la Secretaría del TPI la justa compensación estimada por la adquisición de la propiedad descrita ($105,400) y solicitó la correspondiente declaración para la adquisición y entrega material.
La parte con interés compareció el 4 de agosto de 2011 para solicitar que se le autorizara el retiro de la suma consignada como justa compensación. Su solicitud fue bajo protesta por no estar de acuerdo con la valoración hecha por el Municipio y, consecuentemente, con la justa compensación ofrecida. Mediante resolución emitida el 14 de noviembre de 2011, el TPI autorizó el retiro de los fondos.
Luego de varios trámites procesales, que no son necesarios aquí pormenorizar, las partes presentaron su informe de conferencia con antelación al juicio. De dicho informe surge que las partes estipularon que el mejor y más productivo uso del bien expropiado para el 13 de diciembre de 2010, fecha de adquisición, era un desarrollo residencial. Estipularon, además, que a la fecha de adquisición la parte con interés contaba con un permiso expedido el 23 de noviembre de 2009 por la entonces Administración de Reglamentos y Permisos para la construcción de cuatro edificios residenciales de tres plantas para veinte (20) unidades de viviendas de tres habitaciones. La controversia trabada entre las partes se limitó al método adecuado para valorar la finca expropiada. El Municipio enmendó la valoración inicial para aumentarla en la suma de $44,300. De este modo, la justa compensación según valorada por el Municipio fue de $149,700, cantidad que fue consignada en el TPI el 3 de marzo de 2014.
El día de la vista en su fondo, el 31 de marzo de 2014, las partes presentaron sus respectivos testigos periciales, a saber: por la parte con interés, el tasador de bienes y raíces Ricardo Rodríguez Irizarry y por parte del Municipio, el tasador Jesús Vera Cerezo. En la vista también testificó Víctor A. Torres Ortiz, parte con interés, sobre el uso que proyectaba darle a la finca expropiada y los gastos incurridos en la preparación del terreno, los planos y los trámites de los permisos y endosos gubernamentales, a saber unos $245,000 —$45,000 por el movimiento de tierra; $125,000 por los planos y $70,000 por los estudios de campo—.
El 14 de noviembre de 2014 el TPI declaró el título de dominio absoluto sobre la finca a favor del Municipio apelado. Sin embargo, no fue hasta el 8 de junio de 2015 que el TPI emitió la sentencia apelada. En su dictamen el TPI concluyó que al fijar la justa compensación no podía acoger la opinión del valor del tasador de la parte con interés por tener bases inciertas y especulativas. En particular, el TPI estableció que según la sección 2915 de la Ley de Expropiación forzosa, 32 LPRA sec. 2915, la justa compensación debía ser fijada de acuerdo al valor en el mercado del bien expropiado—sin incluir incremento alguno por razón de expectativa fundada y razonable de la inversión o mejora pública en la propiedad adquirida— y concluyó que la opinión de valor del tasador de la parte con interés, Ricardo Rodríguez Irizarry, no estuvo avalada por la prueba presentada y admitida durante el juicio.
Tras la denegatoria de una oportuna moción de reconsideración y no conforme aún con la determinación del foro primario, el 13 de noviembre de 2015 la parte con interés presentó el recurso apelativo de epígrafe y formuló los siguientes señalamientos de error:
1. Erró el TPI al utilizar el método de valoración de ventas comparables para la determinación de la justa compensación, cuando no se presentaron ventas comparables adecuadas y el método más correcto, justo y apropiado era el método de desarrollo o uso anticipado.
2. Erró el TPI en la determinación de la justa compensación por la finca expropiada.
Recibida y evaluada la comparecencia escrita de la parte apelada, resolvemos.
La Ley núm. 81 de 1991, según enmendada y conocida como la Ley de Municipios Autónomos, 21 LPRA sec. 4001 et seq., otorgó a los municipios el poder de realizar expropiaciones forzosas “dentro de sus respectivos límites territoriales por cuenta propia o a través del Gobernador de Puerto Rico, sujeto a las leyes generales y órdenes ejecutivas especiales y vigentes que sean aplicables”. 21 LPRA secs. 4051 (c) y 4453. Conforme a dicha norma, son dos las disposiciones que gobiernan los procesos de expropiación forzosa iniciados por un municipio: (1) la Ley de Expropiación Forzosa de 12 de marzo de 1903, según enmendada, 32 LPRA sec. 2901, et seq.; y (2) la regla 58 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 58.8.
La Ley de Expropiación Forzosa de 1903, según enmendada, confiere jurisdicción a la Sala Superior de San Juan del Tribunal de Primera Instancia sobre “[t]odas las acciones o procedimientos de expropiación forzosa”, 32 LPRA sec. 2914. Además, dispone que tan pronto el Estado o una entidad gubernamental presenta una declaración de adquisición, según los requisitos de ley, y consigna la justa compensación, se inviste del título de dominio sobre el derecho o bien en cuestión. 32 LPRA sec.
2909; ACT v. Iñesta, 165 DPR 891, 905 (2005). Por ello, la eventual sentencia que emita el tribunal tiene un efecto esencialmente declarativo sobre la eficacia de la investidura del título de dominio.
Es norma reiterada que la toma de propiedad particular iniciada por el Estado, mediante el procedimiento de expropiación forzosa, es una facultad inherente a su poder soberano y, como tal, superior a todos los derechos de propiedad. A.C.T. v.
780.6141m2, 165 DPR 121, 130 (2005); Culebra Entreprises Corp. v.
E.L.A., 143 DPR 935 (1977). El ejercicio de esta facultad soberana está limitado únicamente por lo dispuesto en el artículo II, sección 9, de nuestra Constitución, que dispone que “[n]o se tomará o perjudicará la propiedad privada para uso público a no ser mediante el pago de una justa compensación y de acuerdo con la forma provista por ley”. Íd. Conforme a este mandato constitucional, el poder del Estado para expropiar propiedad privada está restringido (1) al pago de una justa compensación, (2) a que el bien expropiado se destine para un fin o uso público, y (3) que la expropiación se haga conforme al procedimiento establecido. Mun. de Guaynabo v. Adquisición M2, 180 DPR 206, 217 (2010); Aut. Tierras v. Moreno & Ruiz Dev. Corp., 174 DPR 409, 424-425 (2008).
Conforme a la regla 58.5 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, la parte con interés en un procedimiento de expropiación forzosa puede objetar la expropiación de su propiedad y protestar la cuantía otorgada como justa compensación. En tal caso, aunque el Estado es quien inicia el procedimiento de expropiación forzosa, el peso de la prueba recae sobre la parte que reclama el aumento en...
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