Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 17 de Septiembre de 1976 - 105 D.P.R. 184
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 105 D.P.R. 184 |
| Fecha de Resolución | 17 de Septiembre de 1976 |
105 D.P.R. 184 (1976)LEVITT & SONS OF P.R., INC. V. HERNÁNDEZ DENTON
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
LEVITT AND SONS OF PUERTO RICO, INC., demandante y
recurrente
vs.
HON. FEDERICO HERNÁNDEZ DENTON, ETC., demandado y recurrido
Núm. O-75-544
105 D.P.R. 184
17 de septiembre de 1976
SENTENCIA de Peter Ortiz, J. (San Juan) confirmando cierta Resolución y cierta Orden del Departamento de Asuntos del Consumidor. Revocada.
1.
CONTRATOS--EN GENERAL--REQUISITOS Y VALIDEZ--NATURALEZA Y REQUISITOS--EN GENERAL--CLAUSULA PENAL--Es el objetivo de una cláusula penal en un contrato el obviar la prueba de daños, sustituyendo la pena pactada a la indemnización de daños y al abono de intereses.
2.
PALABRAS Y FRASES-- Cláusula Penal .--Califícase en nuestro Derecho como cláusula penal la estipulación de carácter accesorio, establecida en un contrato, con la finalidad de asegurar el cumplimiento de la obligación principal en virtud de la que el deudor de la prestación que se trata de garantizar viene obligado a pagar por lo general determinada cantidad de dinero.
3.
CONTRATOS--EN GENERAL--REQUISITOS Y VALIDEZ--NATURALEZA Y REQUISITOS--EN GENERAL--CLAUSULA PENAL--Un tribunal tiene facultad para atemperar lo que de punitivo tenga una cláusula penal en cuanto el pacto trascienda los daños derivados del incumplimiento del contrato, modificando equitativamente la pena si la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.
4.
INGENIEROS Y ARQUITECTOS--CONTRATOS--CONTRATISTAS--PROYECTO DE VIVIENDA EN URBANIZACIÓN--VENTA--RESPONSABILIDADES DEL VENDEDOR--Examinada la prueba en el caso de autos, el Tribunal Supremo concluye que, ajustándose la cláusula penal del contrato de promesa de compraventa de una casa en la urbanización Levittown Lakes a las disposiciones de la Ley de la Oficina del Oficial de Construcción--antes de ser enmendada por la Ley Núm. 160 del 6 de junio de 1976--la aquí recurrente no viene obligada, una vez que el comprador resolvió el contrato de promesa de compraventa, aprobar sus partidas de daños y puede retener cualquier depósito que no exceda del dos por ciento del precio total de venta acordado en dicho contrato de promesa de compraventa.
O'Neill & Borges y Raúl González Díaz, abogados de la recurrente.
Julio López Keelan, Reinaldo Rodríguez Pagán, Wilfredo López Irizarry, Samuel Martí Santiago, Migdalia Fratichelli, Mario Batiz Santos, Yusif Mafuz Blanco, abogados del Departamento de Asuntos del Consumidor.
Canales & Ferrer y César T.
Andréu Meguinoff , abogados de los amici curiae, C. Ramón Investment Corp. y Ramírez de Arellano and Co., Inc.
OPINIÓN EMITIDA POR EL JUEZ DÍAZ CRUZ
Este caso que terminó ante el Departamento de Asuntos del Consumidor por decisión administrativa de 18 de diciembre de 1974 fue resuelto mediante interpretación del Art. 10 de la Ley del Oficial de Construcción (Núm. 130 de 13 de junio de 1967) que se aparta radicalmente de su texto entonces vigente, aplicando disposiciones que más tarde aparecen incorporadas a dicha Ley al ser enmendada por la Núm. 160 de 9 de junio de 1976 a regir 60 días después, enmienda auspiciada y promovida por dicho Departamento. Resolvemos el recurso de la urbanizadora aplicando el Derecho vigente tanto al firmarse el contrato en septiembre de 1973 como al ventilarse la querella del comprador y para llegar a las conclusiones y fundamentos del dictamen no ha sido necesario descansar en la siempre invitante apertura de que es esencialmente frágil la teoría legal que para prevalecer ha necesidad de enmiendas al estatuto objeto de interpretación.
José
Muñoz González suscribió el 3 de septiembre de 1973 un contrato con la recurrente Levitt para adquisición por compra de una vivienda en la Urbanización Levittown Lakes en Toa Baja, por precio de $29,780.00, del que entregó a la vendedora un anticipo o depósito de $500.00. Tres semanas después informó que no podía completar el pronto pago y solicitó [P186] resolución del contrato y devolución del depósito, lo que rehusó la vendedora apercibiendo al comprador que de no cumplir el contrato, ella retendría los $500 en satisfacción de daños líquidos por así autorizarlo el contrato en las siguientes cláusulas:
"21. Mediante debida notificación al COMPRADOR, la VEN- DEDORA podrá resolver este contrato en cualesquiera de los siguientes casos: a) cuando el COMPRADOR no haya pagado las sumas convenidas dentro de los plazos fijados en el contrato; b) cuando el COMPRADOR, sin causa justificada, se niegue a firmar la escritura final después de habérsele requerido para ello; c) cuando el COMPRADOR le notifique a la VENDEDORA que no tiene interés en seguir con los trámites de compra de la vivienda, o deje de cumplir con sus obligaciones contractuales; d) en el caso previsto en el primer párrafo del Artículo 10 de este contrato; y e) en los casos previstos en los incisos (e), (f) y (g) del Artículo 20 de este contrato.
22. En los casos de resolución de este contrato a que se refieren los incisos (a), (b), (c) y (d) del Artículo 20, se devolverán al COMPRADOR sus depósitos íntegramente, con intereses a razón del 4% desde la fecha del depósito.
En los casos a que se refieren los incisos (e), (f) y (g) del Artículo 20, la VENDEDORA devolverá al COMPRADOR sus depósitos, sin intereses; en los casos a que se refiere el Artículo 21 y en cualquier otro caso de resolución por causas no imputables a la VENDEDORA, ésta devolverá al COMPRADOR sus depósitos, sin intereses, pero podrá retener por concepto de daños liquidados las siguientes cantidades: (1) el 2% del precio de compraventa de viviendas cuyo valor no exceda de $30,000 y el 3% cuando sea mayor de $30,000, siempre que el correspondiente préstamo sea o vaya a ser tramitado a través de los gobiernos de los Estados Unidos, o de Puerto Rico, o de cualesquiera de sus...
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