Sentencia de Tribunal Apelativo de 23 de Mayo de 2019, número de resolución KLRA201900256

LEXTA20190523-017 - Jorge Ivan Cerezo Maltes v. Alexis Cartagena H/n/c Continental Realty Solutions Psc

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL IV

JORGE IVÁN CEREZO MALTÉS Recurrente v. ALEXIS CARTAGENA H/N/C CONTINENTAL REALTY SOLUTIONS PSC; SONIA ARTEAGA Recurridos

KLRA201900256

REVISIÓN JUDICIAL procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella núm. SAN-2018-0004001 Sobre: Bienes Raíces (Ley 10-1994)

Panel integrado por su presidenta la Juez Coll Martí, el Juez Flores García y el Juez Rivera Torres.

Rivera Torres, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 23 de mayo de 2019.

Comparece el Sr. Jorge Iván Cerezo Maltés (en adelante el señor Cerezo Maltés o el recurrente) ante este Tribunal de Apelaciones mediante el recurso de revisión judicial de epígrafe solicitándonos que revoquemos la determinación del Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante el DACo o el recurrido) dictada el 1 de abril de 2019, notificada ese mismo día. Mediante dicho dictamen se declaró No Ha Lugar a la querella presentada por el recurrente.

Por los fundamentos que exponemos a continuación, confirmamos la Resolución recurrida.

I.

El 8 de mayo de 2018, el señor Cerezo Maltés suscribió un contrato de opción de compra con la Sra. Sonia Arteaga a través de Alexis Cartagena h/n/c Continental Realty Solutions, PSC, Corredor de Bienes de Raíces, por $200,000 y de cuya cantidad el señor Cerezo entregó $10,000 como adelanto. Las partes acordaron que la opción tendría un término de 45 días y que, de no efectuarse la misma en dicho término, el comprador [el señor Cerezo Maltés] perdería la suma entregada “[s]alvo que si la compra no se diera por razón de que la parte compradora no cualificara para el préstamo hipotecario a tono con los requisitos del banco, la parte vendedora vendrá obligada a devolver la totalidad del depósito de $10,000 dólares.”[1]

El 20 de diciembre de 2018 el recurrente presentó una querella en el DACo solicitando la devolución de dicho depósito. El 12 de marzo de 2019 se celebró una vista administrativa. Luego de escuchada la prueba testifical, el 1 de abril el DACo dictó la Resolución recurrida declarando la querella No Ha Lugar. Concluyó dicho foro administrativo que “[e]l Contrato establecía los términos que tenía el querellante, para gestionar el préstamo hipotecario y para finalizar la compra del inmueble. Querellante dejó vencer todos los términos establecidos en el contrato y no presentó prueba que rebatiera lo evidente. El contrato, además, claramente indicaba que se prohibían acuerdos verbales, por lo que se dan por no puestos, si hubo alguno.”[2]

Inconforme con esta determinación, el recurrente instó el presente recurso de revisión judicial en el que señaló lo siguiente:

ERRÓ LA JUEZA ADMINISTRATIVA DEL DACO AL DECLARAR NO HA LUGAR LA QUERELLA Y LA SOLICITUD DEL RECURRENTE PARA QUE SE ORDENE A LOS RECURRIDOS LA DEVOLUCIÓN DE LA SUMA DE $10,000 QUE RETUVIERON ILEGAL E INDEBIDAMENTE.

ERRÓ LA JUEZA ADMINISTRATIVA DEL DACO AL VALIDAR UNA CLÁUSULA EN UN CONTRATO DE OPCIÓN Y PROMESA DE COMPRAVENTA, QUE ES NULA POR ESTAR EN CONTRAVENCIÓN A LA LEY 10-1994, SEGÚN ENMENDADA.

ERRÓ LA JUEZA ADMINISTRATIVA DEL DACO AL DARLE VIGENCIA Y APLICACIÓN A UNA CLÁUSULA PENAL CLARAMENTE DESPROPORCIONADA, ABUSIVA, ONEROSA, CONTRARIA A DERECHO, CUANDO EL RECURRENTE CUMPLIÓ SUSTANCIALMENTE CON SUS OBLIGACIONES ASUMIDAS Y NO JUSTIFICABA, EN FORMA ALGUNA, LA IMPOSICIÓN O PENALIDAD GRAVOSA DE $10,000.

ERRÓ LA JUEZ ADMINISTRADORA DEL DACO AL IMPONER AL RECURRENTE UNA CLÁUSULA PENAL DE $10,000 POR EL MERO HECHO DE NO HABER INICIADO SUS TRÁMITES PARA UN FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO EN TRES (3) DÍAS, LUEGO DE LA FIRMA DEL ACUERDO DE OPCIÓN Y PROMESA DE COMPRAVENTA.

II.

1. Teoría general de los contratos

   En nuestro ordenamiento jurídico, “[l]as obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.” (Énfasis nuestro). Artículo 1042 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2992. Las obligaciones contractuales tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a tenor con lo así pactado. Artículo 1044 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2994. En virtud del principio conocido como la autonomía de la voluntad, los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a la ley, a la moral, ni al orden público. Artículo 1207 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3372; Oriental Finance v. Nieves, 172 DPR 462, 470-471 (2007); Vélez v. Izquierdo, 162 DPR 88, 98 (2004).Así pues, una vez perfeccionado un contrato, las partes que lo suscriben están sujetas, además de honrar el cumplimiento de lo pactado, a “todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.” Artículo 1210 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3375; Banco Popular de P.R. v. Sucn.

   Talavera, 174 DPR 686 (2008).

   Por otra parte, cabe destacar que la regla general en cuanto a la interpretación de los contratos es que “si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.”

   Artículo 1233 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3471; CFSE v. Unión de Médicos de la CFSE, 170 DPR 443, 450 (2007); Rivera v. Rivera, 168 DPR 193, 212 (2006); Trinidad v. Chade, 153 DPR 280, 289 (2001). En ese sentido, el Tribunal Supremo ha señalado que:

   “[s][o]lo pueden ser reputados como términos claros aquellos que por sí mismos son bastante lúcidos para ser entendidos en un único sentido, sin dar lugar a dudas, controversias ni diversidad de interpretaciones, y sin necesitar para su comprensión razonamientos o demostraciones susceptibles de impugnación.” Sucn. Ramírez v.

   Trib. Superior, 81 DPR 357, 361 (1959).

   La norma es que la intención de las partes “es el criterio fundamental […] para fijar el alcance de las obligaciones contractuales.” Marina Ind., Inc. v.

   Brown Boveri Corp., 114 DPR 64, 69 (1983), citando a Merle v. West Bend Co., 97 DPR 403, 409 (1969). Ahora bien, al evaluar la intención de los contratantes, los tribunales debemos atender, no solo los actos anteriores, coetáneos y posteriores al contrato, sino también las circunstancias indicativas de la voluntad de las partes. Artículo 1234 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3472;Marina Ind., Inc. v. Brown Boveri Corp, supra, a la pág. 69; Blas v. Hospital Guadalupe,167 DPR 439, 450–451 (2006). Cónsono con lo anterior, al examinar la intención contractual, “resulta de suma importancia tomar en consideración quiénes son las partes, en particular sus experiencias y conocimientos especializados sobre la materia sobre la cual versa el contrato.”

   Unysis v. Ramallo Brothers, 128 DPR 842, 853 (1991).

   Además, las cláusulas de un contrato deben interpretarse de forma integrada, y no aisladamente, por lo que debe buscarse su verdadero sentido en la relación de unas cláusulas con las otras del mismo instrumento. La interpretación final debe ser cónsona con el principio de la buena fe y no llevar a resultados incorrectos, absurdos e injustos para alguna de las partes.Guadalupe Solis v. González Durieux,172 DPR 676, 685 (2007).

2. Ley Núm.

   10-1994, según enmendada por la Ley Núm. 97-2014

   El DACo se creó con el propósito primordial de proteger y salvaguardar los derechos del consumidor. Artículo 3 de la Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor, Ley núm. 5 de 23 de abril de 1973, 3 LPRA sec. 341b. Es a esta agencia a la que le corresponde “[p]oner en vigor, implementar y vindicar los derechos de los consumidores, tal como están contenidos en todas la leyes vigentes, a través de una estructura de adjudicación administrativa con plenos poderes para adjudicar las querellas que se traigan ante su consideración y conceder los remedios pertinentes conforme a derecho; Disponiéndose, que las facultades conferidas en este inciso podrá delegarlas el Secretario en aquel funcionario que él entienda cualificado para ejercer dichas funciones.”

   Artículo 6, supra, según enmendado, 3 LPRA sec. 341e (d).

   La Ley núm. 10-1994 se creó con el propósito de reglamentar el negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresas de Bienes Raíces en Puerto Rico. Dicha ley faculta al DACo como la agencia encargada de supervisar el negocio de bienes raíces en Puerto Rico. Artículo 4, 20 LPRA sec. 3046. Además, el estatuto le otorgó, entre otras facultades, considerar y adjudicar las querellas radicadas por los consumidores al amparo de la Ley núm. 10-1994. Artículo 4 (d), 20 LPRA sec. 3046 inciso (d). Asimismo, el DACo puede investigar reclamaciones resultantes de la comisión de actos o prácticas prohibidas proscritas por parte de los corredores, vendedores o empresas de bienes raíces. Artículo 31, 20 LPRA sec. 3054.

   En lo aquí pertinente, el Artículo 31 (a) en su inciso (11) disponía que:

   (a) Se prohíbe a toda persona sujeta a las disposiciones de este capítulo incurrir, o inducir a otra persona a incurrir, en cualquiera de los actos o prácticas que se enumeran a continuación:

   …

   (11) Retener cualquier depósito cuando no se lleve a cabo la transacción o gestión objeto de dicho depósito sin que haya culpa del comprador.

   Le referida sección fue interpretada por nuestro Tribunal Supremo en Vélez López v. Izquierdo Stella, 162 DPR 88 (2004), previo a la enmienda de la Ley núm. 97-2014, y reiteró que el pacto para retener el depósito en contratos donde ha mediado un corredor de bienes de raíces no es contrario a la ley per se. “Se puede estipular siempre que se provea que para ello debe mediar culpa del comprador en la no realización de la transacción.” Íd., a la pág. 99.

   La Ley núm. 10-1994 fue enmendada por la Ley núm. 97-2014. En el título del P. de la C. 1454 que dio paso a la Ley núm. 97-2014 se dispone que…

   Para enmendar el Artículo 31, inciso (11) de la Ley 10- 1994a los fines de...