Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 26 de Julio de 1994 - 136 DPR 650
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 136 DPR 650 |
| Fecha de Resolución | 26 de Julio de 1994 |
RECURSO GUBERNATIVO para revisar una NOTA de Lirio Bernal Sánchez, R. (Bayamón), que deniega la inscripción de cierta escritura sobre segregación y cesión. Confirmada.
Julio Nigaglioni Arrache, de Ledesma, Palou & Miranda, abogado del recurrente; el Registrador recurrido compareció por escrito.
Examinados y estudiados los planteamientos en el caso de autos, se dicta sentencia para confirmar la nota que deniega la inscripción solicitada por el peticionario recurrente, Chase Manhattan Bank, la cual fuera expedida el 9 de mayo de 1989 por la Registradora de la Propiedad de la Sección Tercera de Bayamón, Hon. Lirio Bernal Sánchez.
Así lo pronunció y manda el Tribunal y certifica el señor Secretario General. La Juez Asociada Señora Naveira de Rodón emitió una opinión concurrente, a la cual se unió el Juez Presidente Señor Andréu García. Los Jueces Asociados Señores Negrón García, Rebollo López y Hernández Denton no intervinieron. (Fdo.) Francisco R. Agrait Lladó Secretario General
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Opinión concurrente de la Juez Asociada Señora Naveira de Rodón, a la cual se une el Juez Presidente Señor Andréu García.
Riverview Development Corporation (en adelante Riverview) era dueña de una finca denominada San Gerónimo, sita en el Barrio Hato Tejas de Bayamón, y pretendía urbanizarla.1 A ese fin, el 17 de mayo de 1968, la Junta de Planificación de Puerto Rico, emitió una resolución en el Caso Núm. 651706 Lot. En ésta ordenó que se segregara una parcela, con cabida de 3.8795 cuerdas, para que se constituyera provisionalmente un "área de parque y/u [sic] usos públicos no incompatibles con una urbanización". Además, requirió que se estableciera una servidumbre de paso para proveerle acceso. Finalmente, dispuso que Riverview otorgara una escritura pública a esos efectos.
El 22 de agosto de 1968 Riverview, la Administración de Parques y Recreo Públicos de Puerto Rico, en representación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (en adelante Estado), y los acreedores hipotecarios de Riverview otorgaron la Escritura Núm. 32 de Segregación, liberación de terreno para parque y constitución de servidumbre, ante el notario Manuel García Malatrasi.2 Los acreedores hipotecarios comparecieron para liberar la finca segregada del gravamen de sus hipotecas. El Estado aceptó la parcela y la servidumbre de paso a favor de ésta por el precio nominal de un dólar ($1).
En la escritura se hizo constar que la parcela cedida al Estado sería destinada por éste o por cualquier agencia gubernamental, estadual o municipal como área libre de parque, o para otros fines compatibles con una urbanización. La cesión se verificó conforme a las Leyes Núm. 213 de 12 de mayo de 1942 (23 L.P.R.A. sec. 1 et seq.), Núm. 156 de 11 de mayo de 1948 (15 L.P.R.A. sec. 45 et seq.) y Núm. 25 de 8 de junio de 1962 (23 L.P.R.A. sec.
30a et seq.).
En la escritura se describió la cesión como de carácter provisional, porque el Estado disponía de un término de tres (3) años, contados a partir de la fecha del otorgamiento de la escritura, para seleccionar otros terrenos a ser utilizados como parque. Transcurrido el término, sin que se hubiese hecho selección alguna, la cesión provisional se convertiría "ipso facto en una dedicación permanente y el título absoluto de dominio de la parcela ... queda [ría] investido libre de cargas o gravamen alguno, en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico para ser destinado y dedicado a los usos indicados anteriormente, con el expreso consentimiento de los comparecientes Corporación [Riverview] y Administración [de Parques y Recreo Públicos de Puerto Rico]".
Esta escritura fue presentada al Registro de la Propiedad en Bayamón. La segregación y el dominio a favor del Estado quedaron inscritos.3
El 19 de abril de 1977 Riverview y el Banco de Ponce (en adelante Banco) otorgaron una escritura de Dación en pago, ante el notario José
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Lavastida. En ésta Riverview entregó al Banco la finca San Gerónimo en pago de una deuda de $2,670,674.35, evidenciada por veintiún (21) pagarés hipotecarios, cuyo legítimo tenedor era el Banco. De esta manera el Banco advino dueño de la finca.
En la escritura se consignó que la finca San Gerónimo fue objeto de varias segregaciones que redujeron su cabida.4 Las partes acordaron que el Banco adquiriría el dominio sobre la finca, con la cabida que ésta resultara tener en el Registro de la Propiedad al momento en que se inscribieran los derechos que aparecían relacionados en la escritura. Sobre este particular se consignó, específicamente: "teniéndose por satisfecho el Banco desde ahora de la totalidad de su crédito con la cabida de la finca que así resulte."
El 24 de agosto de 1983 la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante A.R.PE.) emitió una resolución en el Caso Núm. 651706 Lot. En ella, y a solicitud del Banco, se dejó sin efecto la cesión al Estado de la parcela de 3.8795 cuerdas, a ser destinada como parque. En su lugar se ordenó la segregación de una parcela denominada "parque activo" con una cabida de 2.69 cuerdas. El remanente de 1.1336 cuerdas pasaría a ser propiedad del Banco.5
El 7 de octubre de 1983 el Banco y el Departamento de Recreación y Deportes, representado por su Secretario interino, Edwin Rivera Paulo, otorgaron la Escritura Núm. 171 de Rescisión de dedicación provisional, segregación y cesión permanente para uso público, ante el notario Manuel García Malatrasi. En ésta las partes expresaron que rescindían y dejaban sin efecto la cesión de la parcela de 3.8795 cuerdas a favor del Estado, en conformidad con la Resolución de A.R.PE. En virtud de esto señalaron que la parcela denominada "parque" revertía al Banco a fin de que éste segregara una parcela de 2.69 cuerdas. Esta última fue cedida permanentemente al Estado, como área de parque, por un valor nominal de cincuenta dólares ($50).6 El Banco retuvo el dominio sobre el remanente de 1.1336 cuerdas.
El Banco vendió la finca remanente a J.V.M. Investments, Inc. por el precio de sesenta y siete mil dólares ($67,000). Esta compraventa aparece recogida en la Escritura Núm. 404 otorgada el 11 de diciembre de 1984 ante el notario Héctor L. Torres Vilá.7 J.V.M. Investments, Inc., a su vez, vendió la finca a San Ramón Development Corporation.8
El 20 de mayo de 1987 se presentó para inscripción en el Asiento Núm. 196 del Diario 68 del Registro de la Propiedad, Sección de Bayamón, la Escritura Núm. 171, otorgada el 7 de octubre de 1983 ante el notario Manuel García Malatrasi.9 Esta es la escritura que recoge la rescisión de la cesión de la parcela parque de 3.8795 cuerdas a favor del Estado, la segregación y cesión de la parcela parque activo de 2.69 cuerdas y la adjudicación al Banco del dominio sobre el remanente de 1.1336 cuerdas.
El 12 de junio de 1987 San Ramón Development Corporation y The Chase Manhattan Bank, N.A. (en adelante Chase) otorgaron la Escritura Núm. 6 de Constitución de Hipoteca ante el notario Aurelio Emmanuelli Belaval.
Por medio de ésta Chase le prestó a San Ramón Development Corporation la suma de novecientos cincuenta y tres mil quinientos dólares ($953,500) y ésta constituyó una hipoteca sobre el remanente de 1.1336 cuerdas10 en garantía del pago de la deuda. Esta escritura fue presentada para inscripción en el Asiento Núm. 204 del Diario 69 del Registro de la Propiedad, Sección de Bayamón.
Posteriormente, según surge del alegato de la Registradora, se presentaron al Registro cerca de dieciséis (16) escrituras de segregación, liberación y compraventa de solares que se segregaron del remanente de 1.1336 cuerdas, con sus correspondientes escrituras de hipoteca.11 También están presentadas la Escritura Núm. 7 de 11 de mayo de 1988 sobre constitución de servidumbre, autorizada por el notario Juan M. Méndez Solís, y la Escritura Núm. 8 de 11 de mayo de 1988 sobre condiciones restrictivas autorizada por el mismo notario y acompañada por una certificación sobre constitución de servidumbre de paso expedida el 28 de marzo de 1988 por Rafael Betancourt.
El 24 de febrero de 1989 la Registradora notificó su calificación en relación con la Escritura Núm. 171 otorgada el 7 de octubre de 1983 ante el notario Manuel García Malatrasi.12 Específicamente señaló que ésta adolecía de diez (10) faltas, a saber:
1. Falta tracto sucesivo. Surge del Registro que el único dueño de los terrenos es el E.L.A. Art. 57 Ley Hipotecaria.
2. Indebida disposición de propiedad pública en violación de las leyes investidas de orden público.
3. Ningún funcionario público tiene facultad en ley para so color de rescisión disponer a título gratuito de propiedad pública.
4. La resolución emitida por ARPE el 24 de agosto de 1983 en el caso #651706 Lot. la cual se acompaña como documento complementario es nula de su propia faz. Ningún funcionario administrativo tiene facultad en ley para determinar por sí mismo que se deja sin efecto la dedicación a uso público provisional de la parcela para parque con cabida de 3.8795 cdas.
5. La transacción pretendida viola la reglamentación vigente en materia de disposición de propiedad pública. Véase Título 15 LPRA Sec. 45 y S.S. y Título 28 Sec. 31 y S.S.
6. No hay causa de ley alguna que permita la acción rescisoria que pretende la escritura #171 titulada "Rescisión de Dedicación Provisional, Segregación y Cesión Permanente para Uso Público".
7. En virtud de la escritura pública #32 de 2 de agosto de 1978[sic] el E.L.A. adquiere título de dominio, en forma permanente, pasados tres años. La escritura pública #171 fue otorgada en fecha posterior a la fecha en que ya el E.L.A. era dueña en pleno dominio de la parcela de 3.8795 cdas.
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