Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 21 de Agosto de 2001 - 154 DPR ____
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-1997-736 |
| TSPR | 2001 TSPR 116 |
| DPR | 154 DPR ____ |
| Fecha de Resolución | 21 de Agosto de 2001 |
2001 TSPR 116
154 DPR ____
Número del Caso: CC-1997-736
Fecha: 21/agosto/2001
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional I
Juez Ponente: Hon. Ramos Buonomo
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Eduardo A. Betancourt
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo.
Ricardo Collazo Suarez
Ley Propiedad Horizontal, Cuotas de mantenimientos a apartamentos proyectados y no construidos.
Opinión del Tribunal emitida por la Juez Asociada señora NAVEIRA DE RODÓN
San Juan, Puerto Rico, a 21 de agosto de 2001
Los Frailes S.E. (en adelante Los Frailes) recurre ante este Tribunal mediante recurso de certiorari de una sentencia del Tribunal de Circuito de Apelaciones (en adelante Tribunal de Circuito). Dicho foro resolvió que la obligación por el pago de los gastos de administración y conservación, comúnmente conocidos como cuota de mantenimiento, del titular original de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal surge desde la fecha en la cual dicho inmueble es sometido al régimen. Como resultado, el titular original o administrador interino es responsable por el pago de las cuotas de mantenimiento de aquellos apartamentos en los cuales éste aparezca como dueño y que no hayan sido enajenados o individualizados como finca independiente, aun cuando éstos no estén físicamente construidos.
El condominio Balcones de Santa María es un inmueble compuesto de ciento veintiséis (126) apartamentos residenciales distribuidos en diez (10) edificios tipo "walk up". La construcción del mismo comenzó en 1988 y fue progresando paulatinamente.
El 21 de diciembre de 1989, la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante ARPE) otorgó permisos de uso para los primeros edificios terminados, integrados por dieciocho (18) apartamentos. Según fue progresando la construcción, ARPE concedió los permisos de uso correspondientes a cada apartamento, otorgándose el último permiso el 8 de mayo de 1991.
El inmueble fue sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, mediante inscripción de su escritura matriz en el Registro de la Propiedad, el 28 de diciembre de 1989. Con el otorgamiento de la escritura de constitución del Régimen, Los Frailes asumió la administración interina del condominio. Durante su administración, Los Frailes pagó al condominio el mantenimiento correspondiente a los apartamentos de los cuales era titular desde la fecha en que se emitieron los respectivos permisos de uso para cada apartamento hasta que los mismos fueron vendidos.
A principios de 1990, un grupo de titulares residentes de los dos edificios terminados para ese momento, solicitó a la administración interina que contratara los servicios de un guardia de seguridad, a lo cual Los Frailes accedió.1
El 2 de enero de 1990 Los Frailes dio instrucciones al Banco Popular de Puerto Rico (en adelante Banco), entidad que brindó financiamiento al proyecto, para que al cierre de la venta de cada apartamento retuviese dos mensualidades de cuotas mantenimiento, equivalentes a $128.00, para depositarlas en una cuenta de ahorros en dicho Banco, con el propósito de iniciar el fondo de reserva requerido en el capítulo 12 del Reglamento del Condominio.
A pesar de dichas instrucciones, el Banco solamente retuvo para el fondo de reserva la cantidad de $64.00 de cada uno de los ciento dieciséis (116) compradores a los cuales brindó financiamiento. Esta acción resultó en una deficiencia de $7,424.00 en la referida cuenta. Surge del testimonio del perito de la demandada que dichos fondos fueron depositados en la cuenta operacional de Los Frailes.
Entretanto los dueños de apartamentos celebraron una Asamblea Extraordinaria y eligieron una Junta de Directores, la cual Los Frailes se negó a aceptar. La Junta inició entonces un procedimiento administrativo ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante DACO), el cual resultó en una orden para que Los Frailes transfiriera la administración del condominio a la Junta de Directores electa. El 12 de octubre de 1991 la Junta de Directores asumió la administración definitiva del condominio.
El 8 de abril de 1992, DACO determinó que Los Frailes omitió pagar cuotas de mantenimiento durante su administración, le impuso sanciones y una multa administrativa. Los Frailes solicitó reconsideración de dicha determinación. DACO entonces determinó que el caso era uno de cobro de dinero que debía ser llevado ante el Tribunal.
Así las cosas, el 27 de octubre de 1992, la Asociación de Condómines2 del Condominio Balcones de Santa María (en adelante Asociación) instó una demanda en cobro de dinero ante el Tribunal de Primera Instancia, reclamando las siguientes partidas: (1) $19,370 por concepto de dineros alegadamente mal utilizados en el pago de seguridad del condominio; (2)$1,000 por gastos de mantenimiento de las áreas comunales y de piscina; (3) $7,424 por alegadas deficiencias en el fondo de reserva del condominio y; (3) $69,440 por cuotas de mantenimiento dejadas de pagar por Los Frailes.
El tribunal de instancia dictó una sentencia mediante la cual declaró con lugar la demanda por todas las partidas reclamadas. Los Frailes apeló esta sentencia ante el Tribunal de Circuito. Éste confirmó la sentencia del tribunal de instancia en todos sus términos,3 excepto en la responsabilidad por honorarios de abogado, ya que dicho foro determinó que Los Frailes no fue temeraria. De esta sentencia recurrió Los Frailes ante nos, señalando que:
Erró el ilustrado foro apelativo:
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al concluir que la desarrolladora demandada est[á] obligada a pagar el mantenimiento correspondiente a apartamentos no construidos;
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al determinar que la desarrolladora está obligada a pagar al condominio ciertas cantidades no depositadas en la cuenta de reserva comunal por el banco que estuvo obligado a hacerlo; y
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al responsabilizar a la desarrolladora con gastos de vigilancia y seguridad del condominio incurridos durante la administración interina.4
Decidimos expedir el recurso y concedimos a la parte recurrida diez (10) días para presentar su alegato. Dicha parte ha comparecido, y con el beneficio de sus argumentos procedemos a resolver.
Como ya expresáramos, la controversia principal que plantea este recurso es determinar si el titular de un apartamento proyectado y no construido está en la obligación legal de contribuir a los gastos comunes del condominio mediante el pago de cuotas de mantenimiento.
Para someter un inmueble al régimen de propiedad horizontal la Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm, 104 de 23 de junio de 1958, según enmendada, 31 L.P.R.A. secs. 1291 y siguientes (en adelante Ley de Propiedad Horizontal), exige que se haga constar la voluntad de los titulares en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad, 31 L.P.R.A. sec. 1291. Por tanto, para resolver la controversia que nos ocupa debemos atender en primer lugar la interrogante de si un edificio proyectado y no comenzado a fabricar es susceptible de constitución en el régimen de propiedad horizontal mediante inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que si no pudiese constituirse el régimen en un edificio meramente proyectado y no construido, no cabe hablar de responsabilidad alguna por concepto de cuotas de mantenimiento.
En cuanto a la inscripción de los apartamentos de un condominio, el Art. 82 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2303, establece que éstos "se inscribirán separadamente, con número distinto, con sujeción a las leyes especiales sobre la materia". En cuanto a este particular, la Ley de Propiedad Horizontal establece en su Art. 27 que "mientras las obras no estén comenzadas sobre el suelo respectivo, no podrá inscribirse éste como finca filial o independiente." 31 L.P.R.A. sec.
1292e. Quiere esto decir que de acuerdo con la Ley Hipotecaria y la Ley de Propiedad Horizontal, un apartamento proyectado ubicado en un inmueble aún no comenzado a construir no puede ser objeto de inscripción.
No obstante, los comentaristas están de acuerdo en que la Ley de Propiedad Horizontal vigente, aunque no permite la inscripción de un apartamento meramente proyectado, sí permite que un edificio proyectado se someta al Régimen de Propiedad Horizontal mediante inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido, Vázquez Bote señala que:
"...solamente es Puerto Rico, con Brasil, el país que admite un edificio proyectado como fundamento fáctico de la propiedad horizontal."5
Godreau opina que "la delimitación del espacio aéreo por medio de un diseño arquitectónico concretado en unos planos específicos, junto con las correspondientes autorizaciones y permisos de las agencias concernidas, constituye un bien de valor económico significativo. De ahí que la ley permita la inscripción del edificio proyectado, independientemente de que la construcción del inmueble haya comenzado."6.
En apoyo a su posición, Godreau explica que aunque la redacción del Art. 257 de la Ley de Propiedad Horizontal parece indicar que es necesaria la existencia real del edificio o la estructura para someter el inmueble al régimen, otras disposiciones de la Ley llevan a la conclusión de que tal interpretación no es acertada. Específicamente este autor señala que el Art. 26 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "al inscribirse el inmueble en la finca matriz se expresarán las obras en proyecto, las comenzadas y las realizadas según sea el caso." 31 L.P.R.A. sec.
1292d (Énfasis suplido.) Por otra parte, el Art. 28...
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