Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 28 de Junio de 2002 - 157 DPR 521
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2001-147 |
| TSPR | 2002 TSPR 097 |
| DPR | 157 DPR 521 |
| Fecha de Resolución | 28 de Junio de 2002 |
Asoc.
Pro Bienestar Vecinos
Certiorari
2002 TSPR 97
157 DPR 521 (2002)
157 D.P.R.
521 (2002)
2002 JTS 104
Número del Caso: CC-2001-147
Fecha: 28/junio/2002
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional I
Juez Ponente: Hon. Rafael Ortiz Carrión
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Angel M. Landrón Sandín
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Félix R. Figueroa Cabán
Materia: Injunction Permanente, No debe utilizar solares para estacionamiento bajo Restricciones de uso y edificación en la urbanización, Constitución de Condiciones Restrictivas de Edificación
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado SEÑOR REBOLLO LOPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2002
La parte demandante, Asociación Pro Bienestar Vecinos de la Urbanización Huyke, recurre ante nos de una sentencia emitida por el Tribunal de Circuito de Apelaciones, confirmatoria de otra emitida por el Tribunal de Primera Instancia, denegatoria la misma de una petición de interdicto permanente radicada por dicha Asociación con el fin de que el demandado, Banco Santander de Puerto Rico, cesara de utilizar dos solares, ubicados dentro la mencionada Urbanización, como estacionamiento para una de sus sucursales bancarias; solicitud de interdicto predicada en que tal uso contraviene restricciones de uso y edificación, las cuales gravan los solares en cuestión.
Allá para el año 1985, el Banco Nacional de Puerto Rico inició un proyecto de construcción de un edificio comercial en los solares número 176 y 178, respectivamente, localizados éstos en la Avenida Franklin D. Roosevelt en Hato Rey1; ello con el propósito de operar allí una de sus sucursales bancarias. Ambos solares colindan por la parte de atrás, o parte sur, con la Urbanización Juan B. Huyke, en específico con los solares número 179 y 181, respectivamente, de la calle José Padín, perteneciente a la referida Urbanización. Algún tiempo después, durante el año 1987, el Banco Nacional adquirió mediante compraventa el solar número 179 antes mencionado. Tal solar se encuentra clasificado por la Junta de Planificación de Puerto Rico bajo el distrito de zonificación R-3, Distrito Residencial Tres. Posteriormente, el 2 de septiembre de 1992, luego de la correspondiente solicitud, la Administración de Reglamentos y Permisos, en adelante A.R.P.E., le extendió al Banco Nacional permisos de uso y de construcción, con el fin de que éste último pudiera construir y operar en el mencionado solar un estacionamiento para los clientes de la sucursal. Ello no obstante, nada hizo al respecto el Banco Nacional.
A principios del año 1994, y luego de respectivas transacciones al efecto, el Banco Santander de Puerto Rico adquirió mediante compraventa todos los activos del Banco Nacional, por lo que éste pasó a convertirse en propietario de la sucursal localizada en la Avenida Franklin D. Roosevelt, y del mencionado solar número 179 de la Urb. Huyke, colindante con la misma. Con el propósito de expandir sus servicios y de culminar el proyecto iniciado por el Banco Nacional, el Banco Santander adquirió el solar número 181 de la referida calle José Padín. Este solar queda adyacente al número 179 previamente adquirido por el Banco Nacional.
Luego de ello, el Banco Santander obtuvo los correspondientes permisos de construcción y de uso por parte de A.R.P.E. para unir ambos solares, número 179 y 181, y operar, con mayor capacidad, el estacionamiento que antes había contemplado el Banco Nacional. Se comenzó el proyecto de construcción, demoliendo las estructuras de vivienda construidas en ambos solares, se cubrió el terreno de asfalto, se instaló un portón eléctrico de seguridad y, desde entonces, el Banco Santander comenzó a operar y a utilizar el área como estacionamiento para los clientes de la sucursal. Este se encuentra abierto a los clientes y empleados del Banco de 8:30 a.m. a 4:00 p.m., con acceso vehicular desde la Ave. Roosevelt y salida, a través del referido portón eléctrico, hacia la calle José Padín. Los días jueves, viernes y sábado, después de las 4:00 p.m., el Banco destaca un guardia de seguridad en el estacionamiento para la protección de sus clientes.
El 22 de agosto de 1997, la Asociación Pro Bienestar Vecinos de la Urbanización Huyke, en adelante Asociación, radicó una demanda, sobre interdicto permanente, ante la Sala Superior de San Juan del Tribunal de Primera Instancia en solicitud de orden contra el Banco para que desistiera del uso comercial, como estacionamiento, que le ha estado dando a los solares localizados en la calle José Padín.2 Alegó la Asociación, como fundamento de su solicitud, que ambos solares están sujetos a unas condiciones restrictivas de uso y edificación que limitan el uso a darse a los solares comprendidos en la Urb. Huyke para fines exclusivamente residenciales.
Sostuvo, además, que dicho uso afecta el bienestar y seguridad de los vecinos, y que va en contra del interés propietario de los residentes de la Urbanización.
En apoyo a tales contenciones, la Asociación hizo referencia a la existencia, repetimos, de unas restricciones constituidas por el desarrollador original de la Urbanización, contenidas en la Escritura Pública Número 65, sobre Constitución de Condiciones Restrictivas de Edificación de la Urbanización Huyke, otorgada ante el Notario Público Miguel Marcos Contreras, allá para el día 9 de septiembre de 1946. La mencionada escritura consta inscrita, a su vez, como nota al margen de la inscripción de la finca principal urbanizada en el Registro de la Propiedad de San Juan, con el fin de que todos los solares comprendidos en la Urbanización, y segregados de ésta, quedaran afectos a las referidas restricciones.3
La parte demandada en su contestación a la demanda alegó, como defensa afirmativa, que las servidumbres en equidad constituidas en virtud de las referidas condiciones restrictivas se habían extinguido por los cambios radicales ocurridos en el vecindario, por lo que mantenerlas vigentes resultaba irrazonable y opresivo.
Luego de varios trámites procesales, incluyendo, entre otros, una inspección ocular de los solares en cuestión, así como de aquellas zonas periféricas a la Urb.
Huyke, el tribunal de instancia denegó el interdicto solicitado por la Asociación. El foro primario adujo tres fundamentos en apoyo de su dictamen. En primer lugar, determinó que la utilización del área como estacionamiento está autorizada por la sección 84.01(2) del Reglamento de Zonificación de Puerto Rico, Reglamento de Planificación Núm. 4, del 16 de septiembre de 1992, número 4844 de la Junta de Planificación.4 En segundo término, sostuvo que los cambios sociales y circunstanciales ocurridos en el área periférica a los solares en cuestión, provocaron la extinción de las servidumbres en equidad constituidas por el desarrollador original de la Urbanización. Por último, determinó que, de una lectura de la escritura de constitución de condiciones restrictivas, no se desprende claramente la prohibición a los efectos de la actividad realizada por la parte demandada; esto es, sostuvo que la parte demandante lo que pretendía era impedir un uso que no había sido especificado en la escritura ni constaba particularmente inscrito en el Registro de la Propiedad.
Insatisfecha, la Asociación apeló ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones.5
Cumplimentados los trámites apelativos pertinentes, el tribunal apelativo intermedio confirmó el dictamen emitido por el tribunal de instancia.
Sustentó tal determinación en prácticamente los mismos fundamentos esgrimidos por instancia. Expuso, además, que, de una interpretación razonable del texto y del contexto de la condición restrictiva en controversia, se desprende que ésta sólo limita el uso de las edificaciones que se erijan en los solares, por lo que ello no impide el uso de tales solares para estacionamiento.
Inconforme, la Asociación acudió en revisión --vía certiorari-- ante este Tribunal, imputándole al foro apelativo intermedio haber errado:
"...al hacer una interpretación restrictiva de las condiciones establecidas en la servidumbre en equidad y guardar silencio al no pasar juicio sobre las actuaciones de la parte recurrida al obviar unas restricciones que surgen del Registro de la Propiedad, demoliendo estructuras para validar el uso comercial no permitido."
Expedimos el recurso. Contando con la comparecencia de ambas partes, y estando en posición de resolver el mismo, procedemos a así hacerlo.
En esencia, nos corresponde interpretar, en primer lugar, el texto utilizado por el desarrollador original de la Urb. Huyke al constituir, en escritura pública, las condiciones restrictivas aquí en controversia, así como el alcance de las mismas. Debemos evaluar, además, la validez y subsiguiente vigencia de tales servidumbres ante la ocurrencia de cambios ocurridos en la periferia de la referida Urbanización; esto es, verificar si, de hecho, han tenido lugar suficientes cambios como para extinguir la servidumbre en equidad aquí impuesta. Dicho de otro modo, determinar qué tipo o clase de cambios tienen el efecto de alterar la efectividad y vigencia de la misma. En virtud de ello, debemos evaluar, además, el efecto o alcance que tiene la concesión administrativa, por parte de A.R.P.E., de una "excepción" al uso reglamentario dispuesto por la Junta de Planificación para los solares en cuestión, vis a vis
el contenido de las referidas restricciones de índole privada. Veamos.
De entrada, debemos determinar si las restricciones en controversia, en efecto...
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