Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 14 de Junio de 2006 - 168 DPR 142
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2005-598 |
| DTS | 2006 DTS 100 |
| TSPR | 2006 TSPR 100 |
| DPR | 168 DPR 142 |
| Fecha de Resolución | 14 de Junio de 2006 |
Marilú
Ramírez Quiñones,
Certiorari
2006 TSPR 100
168 DPR 142, (2006)
168 D.P.R. 142 (2006), Ramírez Quiñones v.
Soto Padilla 168:142
2006 JTS 109 (2006)
2006 DTS 100 (2006)
Número del Caso: CC-2005-598
Fecha: 14 de junio de 2006
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Caguas
Juez Ponente: Hon. Carmen A. Pesante Martínez
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. José
-
Morales Arroyo
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Luis E. Laguna Mimoso
Derecho Civil, Código Civil, 1930 Arts.
1358-1361, Acciones de reivindicación y deslinde. Se resuelve, entre otras cosas, que los artículos 1358-1361 reglamentan la discrepancia debida al error entre la cabida de los inmuebles pactados en una compraventa y su real cabida.
También aclaran que la reducción del precio obtenida al amparo de dichos artículos no impide necesariamente la posterior acción reivindicatoria que pretenda el comprador.
Opinión del Tribunal emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez
San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio 2006
El recurso de epígrafe nos brinda la oportunidad de examinar los artículos 1358-1361 del Código Civil, en cuanto reglamentan el problema de la cabida en la compraventa inmobiliaria. Debemos precisar el alcance de dichos artículos y su relación con las acciones de reivindicación y deslinde.
Resolvemos, entre otras cosas, que los artículos 1358-1361 reglamentan la discrepancia debida al error entre la cabida de los inmuebles pactados en una compraventa y su real cabida. También aclaramos que la reducción del precio obtenida al amparo de dichos artículos no impide necesariamente la posterior acción reivindicatoria que pretenda el comprador.
Awilda Soto Padilla y Ferdinand Morales ("Soto-Morales") solicitan una determinación de que cierta demanda presentada en su contra debió desestimarse sumariamente.
Los peticionarios y demandados, Soto-Morales, compraron y adquirieron de Salvatierra Development, el 25 de febrero de 1988 y mediante la escritura pública número 59 otorgada ante el notario Rubén Rivera Vera, una residencia en el número E-6 de la urbanización Salvatierra de San Lorenzo. Dicho instrumento contiene la siguiente descripción del inmueble:
URBANA: Solar Número Seis (6) del Bloque "E" de la urbanización SALVATIERRA...compuesto de [450 metros cuadrados], en lindes por el Norte, con el solar número E-Cinco (E-5) de la misma urbanización en una distancia de treinta metros lineales (30.00); por el Sur, con el solar E-Siete (E-7) de la misma urbanización, en una distancia de treinta metros lineales (30.00); por el Este, con la calle número dos (2) de la misma urbanización en una distancia de quince metros lineales (15.00); y por el Oeste, con el solar número E-Once (E11), en una distancia de quince metros lineales (15.00).
CONSTA INSCRITO al folio 25 del tomo 227 de San Lorenzo, finca número 11,854.
El precio de compraventa fue $42,000. Apéndice de la Petición de Certiorari
("Apéndice I"), págs. 13-18.1
Mediante escritura pública con fecha de 31 de enero de 1995, que fue la número 45 otorgada ante el notario Benjamín Rodríguez Ramón, la recurrida Marilú Ramírez Quiñones compró y adquirió de Future Lands Developers, Inc., el referido solar E-5 de la urbanización Salvatierra. Se describió el inmueble así:
URBANA: Solar número Cinco (5) del Bloque "E" de la Urbanización Salvatierra...compuesto de [450 metros cuadrados], en lindes por el Norte, con la calle Número dos (2), en una distancia de Quince Metros (15.00); por el Sur, con el Solar E-12, en una distancia de Quince Metros (15.00m.); por el Este, con el Solar E-6, en una distancia de Treinta Metros (30.00 m.); y por el Oeste, con el Solar E-4, en una distancia de Treinta Metros (30.00 m.).
...
Consta inscrito al folio 20 del tomo 22 de San Lorenzo, finca número 11,853.
También surge de la escritura, inter alia, que "la compraventa se efectúa por el convenido y ajustado precio de . . . $59,825"; que la propiedad se vendió y transmitió "con todo lo que le es anejo y le forma parte, con todos sus derechos, edificaciones y accesiones, y en las condiciones en que dicha propiedad se encuentra, o sea en 'as-is conditions'"; que la vendedora se obligó al saneamiento por evicción; y que la vendedora había adquirido el inmueble mediante una venta judicial. Apéndice del Memorando en Oposición a Expedición de Certiorari ("Apéndice II"), págs. 36-41.
El mismo 31 de enero de 1995, la señora Ramírez Quiñones hizo una declaración jurada de los siguientes hechos: que había adquirido mediante compraventa la residencia E-5 de la Urbanización Salvatierra; que el precio pactado originalmente era $60,455.00; y, que la vendedora le hizo una rebaja de $630.00, "por razón de que existe una merma en la cabida del solar de Veintiún Metros Cuadrados (21.00_m/c)", siendo el precio de compraventa $59,825.00. Luego expresó que, debido a esta rebaja, no tenía reclamación que formular contra la vendedora por disminución de cabida. Pero se reservó "el derecho de reclamar contra cualquier colindante que le haya usurpado el número de metros de terreno que representa la merma antes mencionada." Apéndice I, pág.
20.
Así las cosas, Marilú
Ramírez Quiñones, Juan Feliz Delgado y la sociedad legal de gananciales entre ellos ("Ramírez-Delgado"), presentaron una Demanda contra los peticionarios, Soto-Morales, el 27 de mayo de 2004. Solicitaron que el Tribunal "[o]rdene la remoción de la verja mal colocada y la construcción de la verja en la colindancia." Apéndice I, págs. 56-57.2
Los peticionarios contestaron la demanda y presentaron luego una Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria. En ésta alegaron que no existía controversia con respecto a los hechos relevantes.3 Adujeron que, tratándose de una venta por unidad de medida o número, el artículo 1358 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 3818, impedía que la demandante Ramírez Quiñones recuperara de sus colindantes los 21 metros cuadrados, pues al aceptar una reducción en el precio pactado, la recurrida "pagó por los metros que tiene en su solar". Apéndice I, págs.
8-11. Añadieron que, tratándose de una acción reivindicatoria, procedía su desestimación porque los demandantes carecen de título y los demandados "han poseído pública, pacífica y concepto de dueño de terrenos dentro de sus linderos (verjas) por espacio de dieciséis (16) años." Apéndice I, págs.
11-12.
El foro de instancia --con el beneficio de una Réplica de los demandantes-- declaró no ha lugar la referida Moción. Destacó en su Orden que la demandante Ramírez Quiñones se había reservado el derecho de reclamar contra los colindantes y que existía una controversia sustancial de hecho sobre "si le perjudica a la demandada o no, la disminución de la cabida para la demandante." Apéndice I, pág. 7.
Tras una moción de reconsideración, los peticionarios y demandados acudieron oportunamente al Tribunal de Apelaciones mediante recurso de certiorari. El foro a quo denegó la expedición del auto solicitado. Expresó en su Resolución, entre otras cosas, que el tribunal de instancia no incurrió en un abuso de discreción, pues resolvió correctamente que "hay controversia sobre si la disminución de cabida de 21 metros cuadrados que pretende la parte recurrida sobre el terreno propiedad de Soto Padilla y Morales efectivamente les puede perjudicar o no." Apéndice I, págs. 75-87.
Insatisfechos con la Resolución del foro intermedio, los demandados acudieron ante nosotros mediante recurso de certiorari. Señalaron que "[e]rró el foro de instancia al negarse a dictar sentencia sumaria a favor de los peticionarios en el presente caso." Emitimos a la parte demandante y recurrida una orden de mostrar causa por la cual no debíamos expedir el auto solicitado y revocar la determinación del Tribunal de Apelaciones. Dicha parte compareció, por lo que estamos en posición de resolver y procedemos a ello.
II.
La controversia entre las partes se reduce a si los demandantes y recurridos tienen el dominio sobre determinado terreno. Su jurídica resolución exige un análisis del contrato de compraventa y de las acciones de deslinde y reivindicación. Comenzamos con la compraventa.
A.
El dominio se adquiere de varias formas, entre ellas "por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición." Artículo 549 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §
1931; véase, también, artículo 1048 del Código Civil, ibid. §
3012. Así establece el Código Civil la consabida doctrina de título y modo.4
Si bien es título todo negocio jurídico obligacional que sirva de base para la transferencia de un derecho real, se destaca entre ellos la compraventa, que es un contrato consensual, oneroso y bilateral, cuyo propósito es servir de base para la transferencia del dominio sobre bienes muebles e inmuebles. Véase: J. Castán Tobeñas, Derecho civil español, común y foral, 12ma ed., Madrid, Reus, 1985, T. 4, págs. 65-66; L. Díez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, 6ta ed., Madrid, Ed. Tecnos, 1989, Vol. II, pág. 280; J.
Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Bosch, 1982, T. II, Vol. 2, págs. 122-123; E. Vázquez Bote, Tratado teórico, práctico y crítico de derecho privado puertorriqueño, Oxford, New Hampshire, Equity, 1992, págs. 148-149. Por supuesto, la doctrina de título y modo implica que una compraventa perfeccionada no basta para transferir el dominio, sino que genera obligaciones de carácter personal: la obligación del comprador de pagar y la del vendedor de entregar y sanear la cosa objeto del contrato, según los artículos 1350 y 1389 del Código Civil, supra §§...
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