Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 26 de Junio de 2007 - 171 DPR 717

Emisor:Tribunal Supremo
DTS:2007 DTS 132
TSPR:2007 TSPR 132
DPR:171 DPR 717
Fecha de Resolución:26 de Junio de 2007
RESUMEN

Derecho de Propiedad Horizontal, Injunction; Daños y Perjuicios, Cláusula de Rerseva para un cambio futuro en el uso de la unidad u oficina en la escritura matriz. Un detenido examen de la cláusula vigésimo séptima en cuestión, somos del criterio que ésta no cumple con los requisitos de claridad y precisión requeridos. Así lo confirma el ambiguo lenguaje utilizado en dicha cláusula.

 

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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Dr. José Alfonso Serrano Muñoz, su esposa María Rosa

Freiría Mendía y la Sociedad de Gananciales constituida por ambos

Recurridos

vs.

Sociedad Española de Auxilio Mutuo y Beneficencia de

Puerto Rico (Hospital Auxilio Mutuo) y otros

Peticionarios

Certiorari

2007 TSPR 132

171 DPR 717, (2007)

171 D.P.R. 717 (2007), Serrano Muñoz v.

Auxilio Mutuo, 171:717

2007 JTS 139 (2007)

2007 DTS 132 (2007)

Número del Caso: CC-2005-888

Cons.: CC-2005-903

CC-2005-904

Fecha: 26 de junio de 2007

Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de San Juan Panel I

Juez Ponente: Hon. Carlos J. López Feliciano

Abogados de la Parte Peticionaria: Lcdo. Juan T. Peñagarícano, Jr.

Lcdo. Iris M. Monrouzeau

Lcdo. Michel J. Godreau Robles

Lcdo. Hugo Rodríguez Díaz

Lcdo. Ruy V. Díaz Díaz

Lcdo. Luis Sánchez Betances

Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo. Álvaro R. Calderón, Jr.

Lcdo. Cesar T. Andreu-Megwinoff

Derecho de Propiedad Horizontal, Injunction; Daños y Perjuicios, Cláusula de Rerseva para un cambio futuro en el uso de la unidad u oficina en la escritura matriz. Un detenido examen de la cláusula vigésimo séptima en cuestión, somos del criterio que ésta no cumple con los requisitos de claridad y precisión requeridos. Así lo confirma el ambiguo lenguaje utilizado en dicha cláusula.

OPINIÓN DEL

TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ

San Juan, Puerto Rico, a 26 de junio de 2007

La Sociedad Española de Auxilio Mutuo y Beneficencia de Puerto Rico (SEAM) construyó, en una parcela de su propiedad, un edificio conocido como Torre del Auxilio Mutuo, para uso exclusivo de oficinas médico-dentales con espacios comerciales y de servicios; ello con el objetivo de ampliar y fortalecer los servicios ambulatorios, los servicios médicos y las facilidades que ofrece el Hospital Auxilio Mutuo.

El edificio Torre del Auxilio Mutuo (Torre) quedó sometido al régimen de propiedad horizontal mediante la Escritura Matriz Número Dos (2), del 1 de mayo de 2000, otorgada por la SEAM ante el Notario Luis Oscar Ramos Hernández.

En dicha escritura, se estableció el uso que habría de tener cada oficina ubicada en la Torre.

A esos efectos, en la cláusula quinta de la escritura matriz se incluyó un listado taxativo en el cual se estableció la especialidad dentro de la práctica de la medicina a la cual se dedicaría cada oficina. En lo aquí pertinente, se estableció que la oficina 518 estaría destinada a la práctica de la Otorrinolaringología, mientras que la oficina 702 estaría destinada a la práctica de la Cardiología.1

A su vez, en la cláusula vigésimo séptima de la escritura matriz se estableció, en lo pertinente, que:

(a) Habiéndose construido este Edificio esencialmente para médicos, dentistas y profesionales de la salud, en cumplimiento con la Ley de Propiedad Horizontal de Puerto Rico, según enmendada, se establecen clara y específicamente en esta Escritura, los usos a los cuales será destinada cada unidad u oficina, según el listado que detalla y se enumera en esta Escritura en la Cláusula QUINTO. En el futuro, luego de realizada la individualización y primera venta de la unidad u oficina, solamente podrá el comprador que adquiera el título de la unidad u oficina o su sucesor, arrendatario o cesionario, usar la unidad u oficina única y exclusivamente para el uso o usos señalados en la Cláusula QUINTO de esta Escritura. Solamente se podrá variar el uso o los usos específicos a los que se destinó la unidad u oficina:

(1) cuando sea para una práctica de la profesión médico o dental no cubierta en la Cláusula QUINTO de esta Escritura; (2)cuando el titular de la unidad previamente requiera y obtenga el consentimiento unánime por escrito de los condómin[o]s, según dispuesto en el ordenamiento legal vigente, para variar el uso o los usos señalados en la Cláusula QUINTO para la unidad u oficina.2

... (e) El titular que en el futuro continúe estudios subespecializados en instituciones académicas reconocidas por las autoridades federales y locales, y que así lo acrediten fehacientemente, al igual que haber recibido las aprobaciones gubernamentales pertinentes para ejercer la mencionada subespecialidad, dicha subespecialidad será incorporada para siempre en los usos de la oficina del titular.3

Así las cosas, el 18 de abril de 2001, la SEAM le vendió al doctor José Alfonso Serrano Muñoz --cardiólogo de profesión-- y a su esposa, María Rosa Freiría Mendía, la oficina 702, la cual se encuentra destinada, según antes expresáramos, a la práctica de la Cardiología.4 En la correspondiente escritura de individualización y compraventa, se incorporó la cláusula vigésimo séptima de la escritura matriz.

El 18 de abril de 2002, la SEAM, en calidad de vendedora, el doctor Pedro Redondo Díaz, en calidad de comprador, y el doctor Rafael Lastra Hernández, en calidad de codeudor, suscribieron un contrato de promesa de compraventa, en el cual la SEAM se comprometió a vender la oficina 518 para el uso exclusivo de la Cardiología. En este contrato incorrectamente se certificó que, en la escritura matriz de la Torre, la oficina 518 se encontraba destinada a la práctica de la Cardiología. No obstante, en la escritura matriz, la oficina 518 aparece destinada a la práctica de la Otorrinolaringología.5

El 18 de junio de 2002, la SEAM le cursó una carta a los titulares de la Torre notificándoles que los condóminos de la oficina 516 --los cardiólogos Rafael Lastra Hernández, Jorge Lastra Inserni y Pedro Redondo Díaz-- deseaban adquirir la oficina 518 para dedicarla a la especialidad de Cardiología y expandir la práctica que actualmente tienen.6 En dicha misiva, se les indicó a los titulares que ello implicaba un cambio de uso, puesto que la oficina 518 se encontraba destinada a la práctica de la Otorrinolaringología en la escritura matriz. Se les concedió a los titulares un término de 60 días para oponerse a la compraventa, apercibiéndoseles que de no recibirse objeciones escritas en dicho término la SEAM procedería a culminar el proceso de compraventa.7

Conforme a lo expuesto en la misiva enviada por la SEAM, el 20 de junio de 2002 el doctor Serrano le envió al Sr. Joaquín Quiñoy --Presidente de la Comisión de Administración de la SEAM-- una carta oponiéndose al cambio de uso propuesto para la oficina 518.8 A pesar de dicha oposición, el 30 de septiembre de 2002, la SEAM le vendió al doctor Pedro Redondo Díaz y a su esposa, Cynthia Elizabeth Rivera, la oficina 518 para la práctica de la Cardiología.9

Ante ello, el 6 de junio de 2003 el doctor Serrano y su esposa presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, una demanda sobre injunction

y daños y perjuicios en contra de la SEAM, el doctor Rafael Lastra Hernández, el doctor Jorge Lastra Inserni y el doctor Pedro Redondo Díaz y su esposa.

Alegaron, en síntesis, que la SEAM varió el uso de la oficina 518 en clara violación a la escritura matriz de la Torre, debido a que no contaba con el consentimiento unánime de los titulares. Solicitaron que el tribunal de instancia dictara un injunction prohibiéndoles a los demandados usar la oficina 518 para algún fin distinto a la Otorrinolaringología. Solicitaron, además, una indemnización por los daños que le causó la actuación contraria a las disposiciones de la escritura matriz.

La SEAM contestó la demanda y adujo, como defensa, que las restricciones de uso desglosadas en la cláusula quinta de la escritura matriz sólo aplican luego de realizada la individualización y primera venta de la unidad u oficina. Adujo, además, que el cambio efectuado no varió el número total de oficinas destinadas a la Cardiología en la escritura matriz.

Por otro lado, el doctor Redondo Díaz y su esposa contestaron la demanda y adujeron que compraron la oficina 518 ya que la SEAM les afirmó que no había objeción alguna para que adquirieran dicha oficina. Adujeron, además, que de haber tenido conocimiento de la objeción no hubiesen llevado a cabo la compraventa.

Por último, los doctores Rafael y Jorge Lastra comparecieron alegando, como defensa afirmativa, que no son dueños ni tienen interés propietario alguno en la oficina 518.

El Tribunal de Primera Instancia celebró vista en su fondo. En ésta, el doctor Serrano y su esposa presentaron amplia prueba documental y testifical. Los demandados, luego de presentar una moción al amparo de las disposiciones de la Regla 39.2 de Procedimiento Civil y ser denegada la misma por el foro de instancia --así como ser declarados sin lugar los recursos de certiorari que, respecto a dicha determinación, radicaron ante el Tribunal de Apelaciones y este Tribunal-- sometieron su caso sin presentar prueba en el tribunal de instancia.10 Tras varios incidentes procesales, el tribunal de instancia emitió sentencia desestimando la demanda e imponiéndoles al doctor Serrano y a su esposa la suma de $1,000.00 por temeridad, a favor de los doctores Jorge y Rafael Lastra, por no ofrecer prueba alguna que vinculara a estos últimos con la compraventa u ocupación de la oficina 518.

Dicho foro determinó que, mediante la cláusula vigésimo séptima de la escritura matriz, la SEAM insertó una reserva o escapatoria que le permitía variar el uso asignado a una oficina antes de su primera venta, sin necesidad de obtener el consentimiento unánime de los otros titulares del condominio. Sostuvo el foro primario que dicha reserva o escapatoria no es contraria a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal que requiere el consentimiento unánime de los titulares para un cambio de uso; ello debido a que dicho consentimiento se obtuvo a través de las escrituras de compraventa de cada unidad u oficina...

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