Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 27 de Noviembre de 2013 - 189 DPR ___
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | RG-2013-3, RG-2013-4 |
| TSPR | 2013 TSPR 138 |
| DPR | 189 DPR ___ |
| Fecha de Resolución | 27 de Noviembre de 2013 |
Certiorari
Recurso Gubernativo
2013 TSPR 138
189 DPR ___ (2013)
189 D.P.R. ___ (2013),
2013 JTS ___ (2013)
2013 DTS138 (2013)
Número del Caso: RG-2013-3
RG-2013-4
Fecha: 27 de noviembre de 2013
Abogados de la Parte Peticionaria: Lcdo. Antonio R. Molina Machargo
Lcda. María D. Trelles Hernández
Abogada de la Parte Recurrida: Lcda. Marisol Marchand Castro
Registradora de la Propiedad
Sección Primera de San Juan
Derecho Registral Aplicación y Alcance de la Norma Duodécima del Art. 2 de la Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad. Para la cancelación de sellos por el derecho de inscripción, se valora la compraventa de la finca y la Edificación Comercial de la escritura 2 y la compraventa de la finca y el estacionamiento comercial de la escritura 10.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Rivera García
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de noviembre de 2013.
La corporación, San Gerónimo Caribe Project, Inc. (SGCP) nos solicita que revoquemos dos recalificaciones de la Registradora de la Propiedad de la Sección Primera de San Juan, Hon. Marisol Marchand, (la Registradora). En éstas, la Registradora denegó la inscripción de la declaración de edificación, la compraventa de finca y estacionamiento comercial, la constitución del derecho de superficie, la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, entre otros, por insuficiencia en el pago de derechos de inscripción.
En ese contexto, estos Recursos Gubernativos nos proveen la oportunidad de expresarnos en cuanto al alcance e interpretación de la Norma Duodécima del Art. 2 de la Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 1767(b), (la Norma Duodécima).
Específicamente esta normativa dispone que:
"En caso de enajenación, cesión o compraventa de fincas gravadas con hipotecas según el Registro de la Propiedad, de no constar del documento la inclusión de dichas hipotecas en el precio de venta, se tomará como base el precio de enajenación, cesión o compraventa o la suma total de las hipotecas, lo que resulte mayor a los efectos de la cancelación de los correspondientes derechos de inscripción". (Énfasis suplido).
Examinados ambos recursos decidimos consolidar los mismos por presentar controversias similares de derecho. Luego de analizar con rigor el estado de derecho aplicable, adelantamos que confirmamos la calificación de la Registradora. Pasemos a dilucidar los escenarios fácticos que dan lugar a esta controversia.
La SGCP es titular de una finca de 6,098.9650 metros cuadrados (equivalentes a 1.5517 cuerdas) en el área de San Juan en la cual desarrolló un proyecto mixto constituido por una Edificación Comercial y un estacionamiento. Este estacionamiento se construyó bajo la Edificación Comercial, y corresponde al Condominio Residencial denominado Laguna Plaza. El Condominio Laguna Plaza consta de nueve plantas en las que ubican treinta y tres unidades de apartamentos destinados a uso residencial. Esa Edificación Comercial no es parte de dicho inmueble y constituye una finca separada e independiente. Ahora bien, el estacionamiento para el Condominio Laguna Plaza, ubicado en el sótano de la estructura total, sí es parte del Condominio. La Edificación Comercial y el Condominio Laguna Plaza fueron conceptualizados como unidades económicas independientes. Para el financiamiento de la estructura total, SGCP obtuvo préstamos garantizados con hipotecas por la suma de $73,126,636 para la construcción tanto de la Edificación Comercial, como del Condominio Laguna Plaza.
El 18 de junio de 2009, luego de finalizar la construcción de la Edificación Comercial y del Condominio Laguna Plaza, SGCP presentó en el Registro de la Propiedad la Escritura Núm. 2, objeto de la calificación y la denegatoria de recalificación recurrida.
Mediante la referida escritura, SGCP llevó a cabo los siguientes actos: (1) declaró la existencia de la Edificación Comercial sobre la finca de 6,098.9650 metros cuadrados (equivalentes a 1.5517 cuerdas); (2) vendió la finca y la Edificación Comercial (pero no el Condominio) a San Gerónimo Caribe Parking, Inc. (SGC Parking), una afiliada de SGCP; (3) se reservó un derecho de superficie sobre (i) la cubierta de la primera y única planta de la Edificación Comercial, en la que se apoya el Condominio y (ii) el sótano donde ubican los estacionamientos del Condominio Laguna Plaza; (4) inscribió trece servidumbres; (5) sometió las nueve plantas construidas sobre la Edificación Comercial al derecho de superficie y el sótano donde ubican los estacionamientos para los residentes de dicho Condominio al Régimen de Propiedad Horizontal.
Por su parte, los valores atribuidos a los actos instrumentados mediante la Escritura Núm. 2 son los siguientes: (1) la Edificación Comercial se valoró en $11,000,000, ello de acuerdo a una carta de valor emitida por los tasadores para ese inmueble; (2) la compraventa de la Edificación Comercial de SGCP a SGC Parking se valoró en $11,000,000; (3) el derecho de superficie sobre la Edificación Comercial fue valorado en $1,000; y (4) cada una de las servidumbres se valoró en $1,000, ascendiendo a un total de $13,000 por las trece servidumbres; (5) el Condominio Laguna Plaza fue valorado en $33,065,000, de conformidad con la tasación preparada por Luis E.
Vallejo, M.A.I., de la firma Vallejo & Vallejo. En vista de ello, el valor total de las transacciones consignadas en la Escritura fue de $55,079,000.
Este fue el valor que utilizó como base para calcular y pagar los derechos de inscripción de $220,270. Al someter la Escritura Núm. 2 no se había liberado ninguna parte del negocio antes expuesto de la suma total de los préstamos garantizados con hipotecas. Estos préstamos se habían obtenido para financiar la construcción tanto de la Edificación Comercial como del Condominio Laguna Plaza. Así, al momento de presentarse la referida Escritura, tanto la finca y la Edificación Comercial, como el Condominio Laguna Plaza, estaban gravados con hipotecas que sumaban $73,126,636. Al presentar ante el Registro de la Propiedad la Escritura Núm. 2, se cancelaron las siguientes sumas de derechos de inscripción: (1) por la declaración de la existencia de la Edificación Comercial, valorada en $11,000,000, se pagaron $43,950; (2) por la compraventa de la finca y Edificación Comercial, valorada en $11,000,000, se pagaron $43,950; (3) por el derecho de superficie sobre la Edificación Comercial, valorado en $1,000, se pagaron $2; (4) por las servidumbres, valoradas en $13,000, se pagaron $26; y (5) por la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal sobre el Condominio Laguna Plaza, se pagaron $132,210.
Así las cosas, el 17 de enero de 2013, durante el proceso de calificación de la Escritura, la Registradora razonó que de acuerdo a la Norma Duodécima, supra, se debía valorar la compraventa de la finca y la Edificación Comercial (que se había llevado a cabo por $11,000,000) en $73,126,636. Ello así, porque las hipotecas que SGCP había constituido para financiar el desarrollo completo y efectuar todas las transacciones incluidas en la Escritura sumaban en total $73,126,636.
Por su parte, SGCP sostuvo que al así obrar, la Registradora obvió el hecho de que las hipotecas se habían constituido para financiar la construcción del proyecto en su totalidad y de los derechos contenidos en la Escritura. A su vez, entendió que el valor total de los componentes y derechos comprendidos en la Escritura es de $55,079,000, a base de los cuales se pagaron derechos de inscripción, y que el mismo debía distribuirse proporcionalmente a través de las transacciones efectuadas.
El 5 de febrero de 2013 SGCP presentó Solicitud de Recalificación y el 28 de febrero de 2013 la Registradora notificó la Calificación final denegando la misma. Como consecuencia de la decisión de la Registradora, se denegó la inscripción de: (1) la Edificación Comercial declarada; (2) el dominio sobre la finca y la Edificación Comercial; (3) el derecho de superficie sobre la Edificación Comercial; (4) las servidumbres; y (5) el Régimen de Propiedad Horizontal para el Condominio Laguna Plaza. Insatisfecho con ese dictamen, SGCP recurre mediante Recurso Gubernativo y puntualiza que la Registradora erró al requerir derechos de inscripción de $248,376 adicionales a los $220,270 ya pagados por SGCP. En atención a ello, solicita que revoquemos la Calificación Final.
Por otro lado, SGCP es dueño de una finca de 6,588.8785 metros cuadrados (equivalentes a 1.6763 cuerdas) en el área de San Juan en la cual desarrolló un proyecto mixto compuesto de un Estacionamiento Comercial, un Condominio residencial llamado Caribe Plaza que está construido sobre una porción de la última planta del Estacionamiento Comercial y un estacionamiento correspondiente al Condominio residencial que construyó debajo del Estacionamiento Comercial sometido al derecho de superficie. El Estacionamiento Comercial cuenta con ocho plantas y el Condominio Caribe Plaza consta de catorce plantas, en las que ubican cuarenta y siete unidades de apartamentos destinados a uso residencial. Además, este último tiene un estacionamiento para los residentes que está localizado en el sótano de la estructura total, es decir, debajo del Estacionamiento Comercial. El Estacionamiento Comercial sobre el cual se construyó el Condominio Caribe Plaza no es parte de dicho Condominio y constituye una finca separada e independiente. Empero...
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