Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 19 de Marzo de 1963 - 87 D.P.R. 775
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 87 D.P.R. 775 |
| Fecha de Resolución | 19 de Marzo de 1963 |
87 D.P.R. 775 (1963)
CASTLE ENTERPRISES V. EL REGISTRADOR
Castle Enterprises, Inc., recurrente,
v.
El Registrador de la Propiedad de San Juan, recurrido.
87 DPR 775 (1963)
Número: 1387
Resuelto: 19 de marzo de 1963
Nota de Rubén Calderón, R. (San Juan) denegando la inscripción de un documento en cuanto a una parcela destinada a estacionamiento de vehículos de motor de los condóminos de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal. Revocada.
Sifre & Ruiz Suria, abogados del recurrente; el Registrador recurrido compareció por escrito.
Sala integrada por el Juez Asociado Señor Pérez Pimentel como Presidente de Sala y los Jueces Asociados Señores Rigau y Dávila.
El Juez Asociado Señor Rigau emitió la opinión del Tribunal.
[P 777]
Mediante escritura pública la recurrente sujetó al régimen de propiedad horizontal un edificio de oficinas que construyó en la Avenida Ponce de León, esquina Calle del Parque, San Juan, Puerto Rico, el cual se conoce como "Condominio San Martín". Presentada para su inscripción la escritura, el Registrador recurrido la inscribió en parte pero denegó su inscripción en cuanto a una parcela, descrita en la escritura, destinada a estacionamiento de vehículos de motor.
Adujo el Registrador las siguientes dos razones para sosner su denegatoria: (1) "por no considerarse [la parcela de estacionamiento] como elemento común del Régimen de Propiedad Horizontal constituido por esta escritura de acuerdo con el Artículo 11 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, y (2) no formar una sola finca con la otra descrita en este documento [el solar del edificio] ni colindar entre sí, de acuerdo con la misma Ley ..." (Subrayado nuestro.)
El Condominio San Martín consta de un primer piso destinado a usos comerciales y siete pisos superiores destinados a oficinas. Hace esquina, como se dijo antes, con las calles Ponce de León y del Parque. La parcela en cuestión, que es el áreade estacionamiento del Condominio, da frente a la Calle del Parque, está cercana al Condominio, como a unos 100 metros del edificio, pero no colinda con el solar en que éste está ubicado.
¿Son correctos los dos planteamientos del señor Registrador? Creemos que no. El primer planteamiento del Registrador que consiste en no considerar el área de estacionamiento como elemento común, dentro del significado que ese término tiene en el régimen de propiedad horizontal, es claramente erróneo. La Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, en su Art. 11, designa elementos comunes, entre otros, a los siguientes: el terreno en que se asienta el edificio, los cimientos, paredes maestras, galerías, vestíbulos, ascensores, incineradores, todos los [P 778] artefactos o instalaciones existentes para beneficio común, y "todo lo demás que fuere racionalmente de uso común del edificio o necesario para su existencia, conservación y seguridad." 31 LPRA sec. 1291i. En el artículo siguiente dicha ley dispone que "También serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado ... aquellos que se destinen al servicio de cierto número de apartamientos con exclusión de los demás ..." 31 LPRA sec. 1291j.
No se necesita argumentar mucho para demostrar que un áreade estacionamiento es una pertenencia muy conveniente y necesaria para los titulares de un condominio de 7 pisos de oficinas, ubicado en la Avenida Ponce de León de San Juan de Puerto Rico. Tomamos conocimiento judicial de lo densamente poblado del área, del denso tránsito de vehículos de motor que por las calles Ponce de León y del Parque transita y de la aguda escasez de facilidades de estacionamiento que hay en el sector en donde está situado el condominio San Martín.[NA 1] Además puede añadirse que hay una determinación oficial de lo necesario que es el área de estacionamiento para ese edificio, pues la Junta de Planificación se la exigió a sus constructores. El propio Registrador expresa en su alegato que "resulta obvio que esta unidad de propiedad exclusiva no puede existir aisladamente como si estuviere suspendida en el espacio; necesita complementarse por otras partes o elementos del edificio que permitan al dueño de dicha unidad disfrutarla adecuadamente, tales como: ... sótanos, azoteas, patios y jardines..." Si es obvio que esa propiedad necesita sótanos, azoteas, patios y jardines no debe ser difícil entender que también necesita un área de estacionamiento de vehículos, o que por lo menos, dicha área de estacionamiento es lo suficientemente útil y conveniente para que resulte "racionalmente de uso común del edificio" que es todo lo que la ley exige.
De manera que un área de estacionamiento ciertamente es, como dice la ley, "racionalmente de uso común del edificio," o sea del uso [P 779]
común de los condóminos o titulares, que es lo que quiere decir la ley. También resulta dicho elemento ser, en este caso, "necesario para su existencia" (la del edificio)--seguimos la letra de la ley otra vez--porque, como dijimos, fue un requisito exigídole a sus constructores por la Junta de Planificación. Aclaramos, sin embargo, que bajo el citado apartado (g) del Art. 11 de la Ley de la Propiedad Horizontal basta con que el elemento común sea "racionalmente de uso común del edificio" o que sea "necesario para su existencia, conservación y seguridad." Es suficiente que exista una de esas dos circunstancias para que la pertenencia sea un elemento común; no tienen que concurrir ambas. En el caso de autos, como se ha visto, concurren ambas circunstancias.
La escritura mediante la cual se sujetó el Condominio San Martín y sus dependencias al régimen de la propiedad horizontal dispone que el área de estacionamiento allí descrito será un elemento común de los siete pisos superiores, lo que excluye el primero. ("The parcel of land described below is a common element to the seven upper...
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