Sentencia de Tribunal Apelativo de 6 de Julio de 2009, número de resolución KLRA200801467
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200801467 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 6 de Julio de 2009 |
LEXTA20090706-06 Morales López v.
Junta de Directores del Condominio Guanajibo Homes
| MARGARITA MORALES LÓPEZ Querellante-Recurrida Vs. JUNTA DE DIRECTORES | | Revisión administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: 100036924 Sobre: Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidenta, la Juez García García, la Juez Varona Méndez y el Juez Cabán García
García García, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 6 de julio de 2009.
Ángel Rivera Domenech y Ángel L. Rosas Collazo (en adelante los recurrentes) impugnan la Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), notificada el 9 de septiembre de 2008. En ésta se le ordenó a la Junta de Directores del Condominio Guanajibo
Homes que realizara las gestiones necesarias para que cesaran permanentemente las violaciones a la fachada del edificio en el apartamento A2 y se devolviera la fachada a su estado original. Los recurrentes solicitan que revoquemos la Resolución del DACO.
Margarita Morales López (en adelante la recurrida) es la dueña del apartamento estudio 211 L, localizado en el segundo
piso del Condominio Guanajibo Homes en Mayagüez. El apartamento es utilizado por la querellante como segunda residencia. Se encuentra ubicado encima del local comercial A 2. Este local se expandió 7 pies y 2 pulgadas hacia fuera con una altura de 18 pies con 6 pulgadas. Conforme a un testigo de la recurrida, la expansión se encuentra en un área que, según los planos del condominio, es parte del estacionamiento y corresponde a un espacio que es un área común. La elevación del techo colinda con la única ventana que tiene el apartamento de la recurrida, lo que afecta el flujo de aire y la visibilidad. Además, tiene un problema de retención de agua en el techo que atrae las palomas.
Los recurrentes son titulares del apartamento comercial A-2 de dicho condominio, el cual se arrienda a inquilinos. Se alega que durante el año 2005 la recurrida se querelló ante la Junta de Directores por una construcción realizada en el local A-2. Ante la alegada inacción de la Junta por la construcción en controversia, la recurrida presentó una querella en la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante la ARPE) en abril de 2006 para que investigara las alegadas violaciones. Estas querellas fueron archivadas porque la agencia no observó construcción activa u obra bajo la jurisdicción de la ARPE.
Posteriormente, el 18 de septiembre de 2007 la recurrida acudió al DACO para solicitar la remoción de una cisterna ubicada en el techo de la construcción en el local A 2. En su querella incluyó su planteamiento sobre la construcción ilícita que la ARPE había archivado. La presentación de la querella en el DACO provocó que los recurrentes removieran la cisterna.
La recurrida sostiene que la construcción del local comercial A-2 se hizo sin consulta o aprobación del Consejo de Titulares. Durante su testimonio, no pudo precisar la fecha de la construcción, pero alega que se percató de su existencia a mediados del 2005 y que le reclamó verbalmente a la Junta. No existe prueba en el expediente administrativo sobre aprobación de la expansión por el Consejo de Titulares de forma unánime como lo requiere la Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, según enmendada, 31L.P.R.A. § 1291 et seq (Ley Núm. 104).
En su recurso de revisión los recurrentes señalan como error que el DACO no tenía jurisdicción porque la recurrida incumplió con el procedimiento establecido en la Ley Núm.104 para resolver reclamos de condóminos y por haber prescrito la reclamación. Argumentan que la recurrida asevera que se percató de la construcción en el 2005 y que le reclamó verbalmente a la Junta de Directores. Se asesoró con abogados y, sin embargo, no le solicitó por escrito a la Junta la resolución de su reclamo como lo dispone el Artículo 42(a)(2)(aa) de la referida Ley Núm.104. Señalan que este artículo establece un procedimiento para resolver querellas de forma menos onerosa para la convivencia en comunidad. Por tanto, el DACO no debió obviar el incumplimiento de la recurrida con el proceso.
Como segundo error, los recurrentes señalan que la reclamación se presentó tardíamente. Aunque la construcción se hizo unos años antes, la recurrida aceptó haberse percatado de la obra a mediados del 2005 y la querella se presentó en el DACO el 18 de septiembre de 2007. El Artículo42(c) de la Ley Núm. 104 establece que las acciones de impugnación de acuerdos u omisiones de la Junta de Directores del Consejo de Titulares prescriben a los dos años de haberse notificado el acuerdo, tomado la acción o de conocerse la omisión. En consecuencia, el reclamo de la recurrida prescribió.
A petición nuestra, el DACO compareció para refutar los errores señalados por los recurrentes. Aduce que la Junta de Directores tuvo conocimiento de la construcción que ocurrió en el 2003 y no tomó acción alguna para verificar si la misma contaba con los permisos de las agencias pertinentes. Tampoco procuraron detenerla, aun cuando constituía una violación a la fachada. La obra no fue sometida a la consideración y aprobación del Consejo de Titulares, ni fue notificada a los titulares colindantes ni a la recurrida.
Sobre la falta de jurisdicción para intervenir con el alegado incumplimiento con el proceso para impugnar decisiones u omisiones de la Junta de Directores del Consejo de Titulares, el DACO arguye que el mero transcurso del tiempo no convalidó la omisión e incumplimiento de la Junta con la ley. Argumenta que, antes de las enmiendas del 2003 a la Ley Núm. 104, cualquier acuerdo que afectara los elementos comunes necesitaba la aprobación unánime del Consejo de Titulares, ya que a dicho cuerpo le pertenecía el ejercicio de las facultades propias del dominio sobre las áreas comunes. Álvarez Figueredo v. González Lamela, 138 D.P.R. 958, 966 (1995). Habiéndose construido la expansión del local A 2 en el 2003, el paso del tiempo no validó la omisión de la Junta. Por tanto, la construcción es ilegal.
Además, si fuera aplicable el Artículo 42 de la Ley Núm. 104, según fue enmendado en el 2003, la recurrida objetó la construcción y la limitación que ésta le ocasiona al pleno disfrute de su apartamento. Tal gestión paralizó el término prescriptivo
dispuesto en la Ley Núm. 104.
Debemos resolver si la querella presentada por la recurrida ante el DACO, por una construcción que alteró la fachada y que ocupa parte de un estacionamiento común, sin contar con la aprobación unánime del Consejo de Titulares de una propiedad sujeta al régimen de propiedad horizontal, debió desestimarse por haberse presentado sin cumplir con el procedimiento y términos dispuestos en el Artículo 42 de la LeyNúm.104, según enmendada. Veamos.
La Ley Núm. 104 se creó con el propósito de establecer un régimen legal que facilite la vida en convivencia para aprovechar mejor la escasez del terreno edificable
en Puerto Rico. Serrano v.
Sociedad Española, Opinión del 26 de junio de 2007, 2007 T.S.P.R. 132, 2007 J.T.S. 139; Maldonado v.
Consejo de Titulares, 111 D.P.R. 427, 429 (1981); Arce v. Caribbean Home, 108 D.P.R. 225, 242 (1978).
Esta ley arroja luz sobre la facultad dispositiva de los titulares sobre los elementos comunes.
Primeramente, es claro que el titular carece de todo poder para disponer de los elementos comunes aisladamente, pues para ello debe concurrir con todos los demás titulares. Álvarez Figueredo v. González Lamela, supra. En segundo lugar, la ley impone el requisito de la unanimidad en ciertos asuntos porque alteran la forma o el destino de los elementos comunes. Los actos de pleno dominio en la horizontalidad son, pues, aquellos que alteran la fachada del edificio, modifican el uso y destino de los bienes comunes del condominio, o de alguna forma inciden sobre las facultades dominicales de los titulares condóminos. Ello resulta en armonía con el Artículo 16 de la ley, supra, que distingue entre los actos que se permiten por la aprobación por una mayoría y los que requieren unanimidad, al concluir que aquellos acuerdos que no impliquen modificaciones al carácter material o registral del condominio, salvo clara expresión legislativa, no requerirán acuerdo unánime. Opinión Concurrente del Juez Asociado señor Hernández Denton
en Brown III v. J. D. Cond. Playa Grande, 154D.P.R. 225, 243 (2001).
Acorde a lo anterior, el dominio que posee el titular individual sobre el uso y disfrute de los elementos comunes encuentra su límite en las restricciones que surjan de la ley, la escritura matriz y la necesidad de coordinar la vida en comunidad. Artículo 15 de la Ley Núm. 104, 31L.P.R.A. § 1292m.
Por tanto, no resulta lícito explotar un área para uso...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba