Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 14 de Julio de 1995 - 138 D.P.R. 958
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 138 D.P.R. 958 |
| Fecha de Resolución | 14 de Julio de 1995 |
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Raquel Alvarez Figueredo, Demandante-Recurrida
vs.
Sebastián González Lamela, Demandante-Recurrente
Núm.
RE-90-293
14 de julio de 1995
1. COMUNIDAD DE BIENES--PROPIEDAD HORIZONTAL--INMUEBLES--ELEMENTOS COMUNES-- VUELO....
El vuelo es la parte ideal del edificio susceptible de ser construida, no un elemento material tangible, sino el espacio aéreo en la parte superior de la cubierta o techo en el que puede elevarse una edificación. (Consejo de Titulares v. Vargas, 101:579, seguido.)
2.
ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
El vuelo es un elemento común general del inmueble por disposición de ley. Por tal razón, el vuelo no puede ser objeto de división por parte de la comunidad y cualquier pacto en contrario es nulo. 31 L.P.R.A. sec. 1291.
3.
ID.--ID.--ID.--DERECHO DE SOBREELEVACION Y VUELO.
El derecho de sobreelevación es definido como el derecho de utilizar el vuelo para elevar una edificación.
No obstante, se requiere el consentimiento unánime de los condóminos para hacer nuevos pisos.
4.
ID.--ID.--ID.--ELEMENTOS COMUNES--VUELO.
El vuelo es un elemento común necesario del inmueble y está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal. El hecho de que se prohiba la reserva del vuelo en perjuicio de su carácter comunal, no impide que la comunidad lo aproveche mediante el ejercicio de su derecho de sobreelevación.
5.
ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
El vuelo no constituye un elemento tangible del inmueble, sino el espacio aéreo en la parte superior de la cubierta o techo en el que puede ser elevada la edificación.
Como tal, el vuelo es inacabable o, por lo menos y en lo que respecta a su extensión vertical, es ilimitado.
6.
ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
Al sobreelevar un condominio no se invade su vuelo. Aunque se ejercite un derecho de naturaleza comunal, el de sobreelevación, no se varía la naturaleza de elemento común al vuelo. Tampoco se convierte el techo del condominio en un elemento privativo.
7.
ID.--ID.--ID.--DERECHO DE SOBREELEVACION Y VUELO.
El Consejo de Titulares de un condominio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal tiene la facultad de sobreelevar el condominio y dedicar la edificación para beneficio particular, siempre y cuando se obtenga previamente el consentimiento unánime de todos los titulares del inmueble y consiga los permisos correspondientes de la Administración de Reglamentos y Permisos, así como cualquier otra autorización requerida por ley.
8.
ESTATUTOS, COSTUMBRES Y EQUIDAD--INTERPRETACION Y APLICACION DE LA LEY-- REGLAS GENERALES DE INTERPRETACION--EN GENERAL....
Los estatutos deben interpretarse tomando en consideración los fines que persiga y la política pública que los inspire.
9. COMUNIDAD DE BIENES--PROPIEDAD HORIZONTAL--REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL--EN GENERAL.
En Puerto Rico existe una clara política pública a favor de la utilización de edificios multipisos sometidos al Régimen de la Propiedad Horizontal como unidades de vivienda.
10.
ID.--ID.--INMUEBLES--DERECHO DE SOBREELEVACION Y VUELO.
La prohibición de reservar el derecho de sobreelevación a favor de un particular tiene como propósito proteger a los titulares de los desmanes negociadores del desarrollador o titular inicial único del condominio. Esta prohibición no constituye un límite a los derechos dominicales del Consejo de Titulares, una vez vendidos todos los apartamentos del condominio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal.
11.
ID.--ID.--ID.--ID.
El derecho propietario de los titulares sobre sus apartamentos particulares no cuenta con la misma extensión que el dominio concebido por el Código Civil en otros contextos. De otra parte, el Consejo de Titulares, como organismo supremo del Régimen de Propiedad Horizontal, tiene el dominio pleno de todas las áreas comunes del condominio. Tal dominio incluye la facultad para sobreelevar el condominio para dedicarlo a un beneficio particular, siempre que no disminuyan los derechos de los titulares sobre los elementos comunes que conforman el inmueble.
SOLICITUD DE RECONSIDERACION de la opinión y sentencia emitida por el Tribunal Supremo el 28 de octubre de 1993 en Álvarez Figueredo v. González Lamela, 134:374. Se reconsidera la opinión del tribunal y se revoca la sentencia sumaria parcial recurrida.
Roberto Santana Aparicio, de Del Toro & Santana, abogado del recurrente; Luis H. Sánchez Caso, abogado de la recurrida.
EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR HERNANDEZ DENTON emitió la opinión del Tribunal.
A solicitud del recurrente, Sebastián González Lamela, reconsideramos la Opinión y Sentencia emitida en el caso de autos. Luego de evaluar la cuestión planteada a la luz de la ley y jurisprudencia aplicables, consideramos prudente variar la norma general impuesta en el caso de epígrafe.
I
El 28 de octubre de 1993 emitimos Opinión y Sentencia en el caso de autos en la que determinamos que no puede tener carácter privativo una edificación sobreelevada en un condominio, aún cuando la misma se haya destinado a dicho uso por consentimiento unánime de los titulares del condominio. Basamos nuestra determinación en que, a tenor con la Ley de Propiedad Horizontal vigente, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq., el vuelo es un elemento común general no susceptible de apropiación particular. En consecuencia, confirmamos la sentencia sumaría parcial dictada por el foro inferior que determinó que las construcciones que había llevado a cabo González Lamela en la azotea del condominio McLeary eran ilegales y le prohibió llevar a cabo construcciones adicionales en la misma.
Posteriormente, González Lamela radicó moción de reconsideración en la cual solicitó que dictamináramos, entre otras cosas, "que le corresponde válidamente al Consejo de Titulares decidir sobre el derecho de sobreelevación y sobre la validez de las construcciones realizadas en el Condominio en el ejercicio de ese derecho.. ." Basó su posición, primordialmente, en la diferencia que a su juicio existe entre "una reserva previa de sobreelevar y la autorización para sobreelevar, otorgada por el Consejo de Titulares con posterioridad a la constitución del régimen y a la venta de los apartamentos." Véase Moción de Reconsideración radicada en el caso de autos, a la pág. 5.
El 3 de diciembre de 1993 emitimos Resolución en la que otorgamos término a la parte recurrida para que se expresara sobre la moción de reconsideración radicada por González Lamela.
Esta ha comparecido y estando en posición de resolver así lo hacemos sin ulterior trámite.
II
La controversia que nos ocupa surge de la interacción entre el concepto del vuelo y el derecho de sobreelevación. Por lo tanto, debemos examinar cómo hemos tratado estos conceptos en el pasado. Veamos.
A.
Como indicamos en nuestra Opinión original, el vuelo sido definido como "la parte ideal del edificio susceptible de ser construida, no un elemento material tangible, sino el espacio aéreo en la parte superior de la cubierta o techo en el que puede ser elevada la edificación." Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579 (1973).
A Partir del 1976, el mismo es un elemento común general del inmueble por disposición de ley. 31 L.P.R.A. sec. 1291i. En consecuencia, el vuelo no puede ser objeto de división por parte de la comunidad y cualquier pacto en contrario es nulo. 31 L.P.R.A. sec. 1291k.
Intimamente relacionado al concepto del vuelo se encuentra el derecho de sobreelevación, el cual ha sido definido como el "derecho de utilizar el vuelo para elevar la edificación." Costa Linda v. Registrador, 109 D.P.R. 861, 869 (1980). Con relación a éste, el Art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone que se requerirá el consentimiento unánime de los condóminos para "hacer nuevos pisos". 31 L.P.R.A. sec. 1291p.
En Costa Linda, Inc. v. Registrador, 109 D.P.R. 861 (1980), se planteó si el propietario de un edificio podía reservar el derecho de sobreelevación para uno de los apartamentos al someter el edificio al régimen de propiedad horizontal.
Señalamos entonces, a tenor con la ley, que el vuelo es un elemento común general necesario y, añadimos, que dicha conclusión no está reñida con el Art.
18 de la propia Ley, pues "al impedir el Art. 11 que se haga reserva del vuelo en perjuicio de su carácter comunal, no impide que la comunidad lo aproveche mediante el ejercicio de su derecho a sobreelevación en virtud del Art. 18. Ambas disposiciones, lejos de contradecirse, se complementan." Id., a la pág. 869.
Establecimos, además, que el derecho a sobreelevar también está reservado a los condóminos y que sólo pueden disponer del mismo por acuerdo unánime conforme al Art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Señalamos lo absurdo que sería interpretar que el vuelo es un...
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