Sentencia de Tribunal Apelativo de 14 de Abril de 2011, número de resolución KLAN200801546
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200801546 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 14 de Abril de 2011 |
LEXTA20110414-017 La Asociación de Propietarios de Villa Caparra Norte, Inc.
v. Leonor
| | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de Bayamón CIVIL Núm. D AC2004-0884 SOBRE: ACCIÓN CIVIL, SERVIDUMBRES |
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Román, la Juez Coll Martí y el Juez Hernández
Sánchez.
Hernández Sánchez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a_14_ de abril de 2011.
La Asociación de Propietarios de Villa Caparra Norte, Inc. (Asociación) nos solicita que revisemos la sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón (TPI), en la demanda que la Asociación había presentado contra Esperanza Dana Bobadilla, dueña de un inmueble localizado en la Carretera Estatal número 2, segregado originalmente como parte de la urbanización Villa de Caparra
Norte. La Asociación había solicitado al TPI que ordenara a la demandada limitar el uso del inmueble para una residencia unifamiliar, aduciendo que así se proveía en una servidumbre en equidad inscrita en el Registro de la Propiedad. En su sentencia el TPI formuló una extensa serie de determinaciones de hechos, a base de las cuales declaró No Ha Lugar la demanda.
Señala la Asociación que incidió el tribunal en su apreciación de la prueba desfilada ya que los cambios acaecidos desde la imposición de la servidumbre en equidad en el año 1939 no justifican que se le permita a la apelada ningún otro uso que no sea para una residencia unifamiliar.
Examinados los hechos particulares del presente caso, resolvemos que el TPI no abusó de su discreción al denegar la orden solicitada, por lo que confirmamos la sentencia apelada.
Los esposos González- Giusti, dueños originales del terreno del cual se segregaron los solares de la urbanización Villa Caparra Norte, otorgaron el 14 de diciembre de 1939 la escritura número 63 ante el notario Enrique
Córdoba Díaz, mediante la cual se estableció la siguiente restricción sobre los predios que se estaban segregando:
En cada uno de los solares que se deslinden, segreguen y vendan, no podrá construirse más de una casa residencial, de una sola vivienda, el costo de [la] cual no podrá ser menor de Tres Mil Dólares; podrán sin embargo, construirse edificaciones independientes para alojamiento de servidumbre, para chauffer, etc., así como también para almacenaje de automóviles privados.
Esta restricción sobre el uso de los predios segregados consta inscrita en el Registro de la Propiedad.
El 30 de septiembre de 2003 la Sra. Dana Bobadilla adquirió un solar, y la estructura en éste enclavada, el cual colinda por el frente con la Carretera Estatal Número Dos (Carretera #2). Dicho predio era uno de los segregados al crearse la urbanización Villa Caparra Norte. Al presente la demandada opera en éste un centro de cuidado diurno para niños de edad pre-escolar conocido como "Centro de Desarrollo Infantil AEIOU".
El 10 de marzo de 2004 la Asociación de Propietarios de Villa Caparra Norte, Inc. presentó la demanda Núm. DAC2004-0884 contra la Sra. Dana Bobadilla alegando que la propiedad adquirida por esta última está sujeta a una servidumbre en equidad que requiere que dicha propiedad sea utilizada solamente para fines residenciales, por lo cual el uso para el centro de cuidado diurno es contrario a derecho. A base de ello, solicitó que se ordenara a la parte demandada cesar el uso contrario a ésta y limitar su uso a una residencial unifamiliar.
En su contestación a la demanda, la Sra. Dana Bobadilla alegó, entre otros, que:
4- [S]e acepta que en el Registro de la Propiedad aparecen inscritas unas limitaciones al uso de la propiedad, pero se afirma que dichas limitaciones se extinguieron por motivo de cambios radicales ocurridos en el vecindario .
La Asociación presentó una solicitud de sentencia sumaria fundamentada en sus alegaciones. El tribunal emitió la sentencia sumaria solicitada, declarando Ha Lugar la demanda, el 13 de diciembre de 2004. La demandada presentó el recurso de apelación número KLAN200500287, señalando que existían controversias sobre hechos materiales que impedían la adjudicación del pleito mediante sentencia sumaria.
El 13 de mayo de 2005 el Tribunal de Apelaciones emitió su sentencia. En ésta revocó la sentencia sumaria y ordenó que se celebrara una vista evidenciaria en la cual la demandada tuviera la oportunidad de probar los hechos alegados por ésta, en apoyo de su defensa de que debido a los cambios sustanciales
acaecidos desde que se impusieron las servidumbres en equidad, éstas habían perdido vigencia.1 Entre otros, el Tribunal expuso que "[e]l hecho de que existan otros casos que validen las servidumbres no puede ser óbice para que la [Sra. Dana Bobadilla] no tenga la oportunidad de probar lo contrario."
El TPI celebró la vista evidenciaria ordenada el 13 de mayo de 2008. La parte demandante no presentó evidencia testifical. Ésta descansó en la evidencia documental previamente presentada, al efecto de que el predio de la demandada estaba sujeto a las restricciones incluidas en la servidumbre en equidad, cuyas restricciones constaban inscritas en el Registro de la Propiedad.
La parte demandada presentó el testimonio de la demandada, la Sra. Dana Bobadilla, y del Ing. Cruz Marcano Robles, quien testificó como perito de la parte demandada. Además el tribunal admitió en evidencia el Informe pericial del Ing. Marcano Robles. Este consta de 102 páginas, de las cuales las primera veinte (20) lo constituyen el informe sobre los hechos, acompañado por el análisis, discusión y conclusión del perito. Las restantes páginas presentan veinte (20) anejos, con el propósito de ilustrar o respaldar lo discutido en el Informe. La demandada presentó, además, una copia certificada del expediente de la petición de los miembros de la urbanización Villa Caparra
Norte para el establecimiento de un sistema de control de acceso y la aprobación del mismo por el Municipio de Guaynabo.
El 23 de junio de 2008 el tribunal emitió su sentencia, en la cual declaró No Ha Lugar la demanda. La sentencia se fundamentó en el testimonio vertido en la vista evidenciaria por la Sra. Dana Bobadilla y el Ing. Marcano Robles, acompañado por el Informe de este último. En particular el tribunal acogió como suyo el análisis y la conclusión presentados por el perito, los cuales discutiremos más adelante.
Inconforme con lo resuelto, la Asociación presentó el recurso de apelación que aquí atendemos, señalando que erró el Tribunal de Primera Instancia:
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[A]l desestimar la demanda cuando la parte demandada no cumplió con su peso de la prueba de demostrar cuales eran los cambios radicales desde el año 1998 al presente, y como dichas servidumbres "destruyen el valor que la restricción tenía para el dueño del predio dominante, por lo cual resulta imposible alcanzar los fines que perseguía la servidumbre."
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[A]l concluir que el cierre de la urbanización Villa Caparra Norte constituye una renuncia y abandono por parte de la Asociación.
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[A]l no tomar en consideración, discutir y/o diferenciar el caso de autos de la Sentencia en [los recursos consolidados Núms. KLAN199600970 y KLAN199600971] que confirma la validez de las servidumbres aún después de haberse aprobado el cierre de la urbanización.
La parte apelante nos presentó una transcripción de la vista evidenciaria. La apelada presentó su alegato, incluyendo en un apéndice el Informe pericial
presentado por el Ing. Marcano
Robles, el cual había sido admitido en evidencia2. La parte apelante presentó una réplica al alegato de la parte apelada. Procedemos a resolver.3
II La parte apelante al igual que la apelada discutieron los tres señalamientos de error en conjunto, por lo que procederemos en igual forma.
El Art. 7 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 7, dispone, en parte, que "cuando no haya ley aplicable al caso, el tribunal resolverá conforme a la equidad, que quiere decir que se tendrá en cuenta la razón natural de acuerdo con los principios generales de derecho y los usos y costumbres aceptados y establecidos." En nuestra jurisdicción, en los casos apropiados, es lícito emplear el derecho común en sus múltiples y ricas versionesla angloamericana, la original británica, la anglocanadiense y otrasa modo de derecho comparado, así como usar ejemplos de otros sistemas jurídicos. Dalmau
v. Hernández Saldaña, 103 D.P.R. 487 (1975).
Aplicando los conceptos mencionados, la doctrina de servidumbres en equidad, procedente del derecho anglosajón, fue incorporada por el Tribunal Supremo a nuestro derecho mediante la opinión en Glines v. Matta, 19 D.P.R. 409 (1913). Esta doctrina fue interpretada y aplicada en una serie de opiniones posteriores. En Asociación de Vecinos de Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 D.P.R. 346, 351-358 (1986), el Tribunal Supremo recogió y resumió el desarrollo de la doctrina, exponiendo como sigue:
Las servidumbres en equidad contienen unas condiciones restrictivas constituidas unilateralmente por el urbanizador, que limitan las facultades de los futuros adquirentes. Éstas imponen unas limitaciones en cuanto al uso y las edificaciones permisibles con el propósito de "preservar la belleza, la comodidad y la seguridad del reparto residencial". Su existencia ha sido motivo de conflictos entre el derecho del propietario de ejercer pleno dominio sobre el bien inmueble y el de los vecinos de limitar el uso y las edificaciones en las fincas gravadas. (Citas omitidas)
Para su validez y eficacia se requiere que las limitaciones sean razonables, se establezcan como parte de un plan general de mejoras, consten de forma específica en el título y se inscriban en el Registro de la Propiedad. Lawton...
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