Sentencia de Tribunal Apelativo de 22 de Mayo de 2001, número de resolución KLAN 00-00922
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN 00-00922 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 22 de Mayo de 2001 |
| MANLEY BERENSON REALTY & DEVELOPMENT PUERTO RICO, INC. Demandante-Apelado v. CARLOS R. FLORES Y CATALINA SANZ H/N/C/ POSTAL ZONE Demandados-Apelantes ATLAS ROOFING, INC. Terceros Demandados | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Subsección de Distrito, Sala de San Juan Civil Núm.KAC90-0546 (905) |
Panel integrado por su presidenta, la jueza Fiol Matta, la jueza Rodríguez de Oronoz y el juez González Román
Fiol Matta, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 22 de mayo de 2001.
Se solicita la revocación de una sentencia sumaria dictada por la Sala Superior de San Juan del Tribunal de Primera Instancia el 10 de junio de 2000 que desestima la reconvención en el caso de epígrafe. Por los fundamentos que discutimos a continuación, revocamos la sentencia recurrida y devolvemos el caso para su resolución en los méritos.
El 20 de mayo de 1998, Vornado Montehiedra Acquisitions, L.P., empresa propietaria del centro comercial Montehiedra Town Center de San Juan, demandó en cobro de dinero, incumplimiento de contrato, rescisión de contrato y daños y perjuicios a Carlos R. Flores y Catalina Sanz (en adelante, Flores y Sanz), en su carácter de propietarios del establecimiento comercial de nombre Postal Zone. El 9 de julio de 1998, Flores y Sanz contestaron la demanda y reconvinieron, solicitando compensación de daños por vicios ocultos, incumplimiento de contrato, pérdidas materiales y angustias. El 21 de julio de 1998, la demanda fue enmendada a los efectos de sustituir el demandante por Manley Berenson Realty and Development, Inc. (en adelante, Manley). El 9 de octubre de 1998, Flores y Sanz sometieron una reconvención enmendada, a los efectos de solicitar una compensación mayor por concepto de daños. El 5 de marzo de 1999, Manley desistió voluntariamente de la demanda, lo cual fue aceptado por el tribunal mediante sentencia parcial final dictada en dicha fecha. El 17 de mayo de 1999, Manley entabló demanda de tercero contra Atlas Roofing, Inc. y la compañía aseguradora de nombre desconocido, denominada bajo las siglas ABC para propósitos del pleito.
El 14 de marzo de 2000, Manley solicitó al tribunal que dictara sentencia sumaria a su favor en cuanto a la reconvención, alegando que el contrato de arrendamiento vigente entre las partes tenía el efecto de privar a Flores y Sanz de una causa de acción. El 15 de marzo de 2000, Manley sometió una Moción informativa indicando que interesaba someter a la reconvencionista Sanz a un examen físico o mental practicado por la Dra. Haydée Costas, toda vez que la condición física o mental de la señora Sanz estaba en controversia. Flores y Sanz presentaron su oposición a la solicitud de sentencia sumaria el 10 de abril de 2000, alegando que Manley se había obligado a tomar medidas que hubieran evitado el daño y había incumplido dicha obligación y que las cláusulas del contrato no podían ser interpretadas para inmunizar a Manley contra las consecuencias de su incumplimiento. Incluyeron declaración jurada de Flores respecto a las filtraciones e inundaciones y sus consecuencias, así como a las notificaciones de Flores y Sanz a Manley y la negativa de éste a corregir los defectos señalados. Acompañaban también, como exhibit a la declaración jurada, los desgloses pormenorizados de las pérdidas alegadas.
El 10 de junio de 2000, el tribunal a quo dictó sentencia sumaria a favor de Manley, la cual fue notificada el 21 de julio de 2000. El 18 de agosto de 2000, Flores y Sanz presentaron la presente apelación. En la misma, plantearon la comisión por el tribunal de instancia de dos errores: (1) al dictar sentencia sumaria desestimando la reconvención, resolviendo que los arrendatarios Flores y Sanz asumieron el riesgo por las pérdidas ocurridas por filtraciones de agua y (2) al dictar sentencia sumaria desestimando las reclamaciones cuando las reclamaciones de daños por angustias mentales y ganancias dejadas de percibir por violación del contrato.
En apoyo de su primer señalamiento de error, Flores y Sanz alegan, primeramente, que la solicitud de sentencia sumaria interpuesta por Manley no refutó los hechos alegados en la reconvención, por lo cual el Tribunal estaba impedido de conceder el remedio solicitado por Manley. Además, exponen que Manley obró de mala fe en la preparación y administración del contrato y que el tribunal de instancia permitió que el cumplimiento del contrato se dejara al arbitrio de una de las partes, al imputar a Flores y Sanz la asunción del riesgo, contribuyendo así a un abuso del derecho. Veamos.
No hay duda de que un tribunal puede disponer de un caso sin celebrar vista en su fondo mediante sentencia sumaria, si el promovente demuestra que no hay controversia en cuanto a los hechos esenciales alegados en la demanda y que tan sólo resta disponer de las controversias de derecho existentes. Regla 36 de las de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III, R. 36; PFZ Properties, Inc. v General Accident Insurance Company, 136 D.P.R. 881, 911 (1994); Medina Morales v Merck, Sharp & Dohme, 94 J.T.S. 52, Opinión de 7 de abril de 1994. No obstante, a pesar de que promueve la economía procesal, el objetivo de la sentencia sumaria, como el de toda acción judicial, es proveer una solución justa a la controversia entre las partes. Cuadrado Lugo v. Santiago Rodríguez, 126 D.P.R.
272, 279 (1990). Es por ello que, antes de disponer de un caso sumariamente, el tribunal debe determinar que no existe controversia en cuanto a los hechos y, en segundo lugar, que en derecho procede emitir sentencia a favor de la parte que la solicita. M.J.C.A., Menor v Menor, 124 D.P.R. 910, 930 (1989).
En vista de que la sentencia sumaria adjudica el litigio sin que las partes tengan la oportunidad de presentar su caso en corte, la jurisprudencia la concibe como un remedio extraordinario que sólo debe concederse cuando el promovente ha establecido su derecho con claridad y ha demostrado que la otra parte no tiene derecho a recobrar bajo cualquier circunstancia que resulte discernible de las alegaciones que no hayan sido refutadas por la evidencia presentada con la moción. Corp of Presiding Bishop v. Purcell, 117 D.P.R. 714, 720 (1987). Sólo se puede dictar sentencia sumaria cuando no existe una legítima disputa de hecho a ser dirimida, y sólo resta aplicar el derecho, y no se ponen en peligro o se lesionan los intereses de las partes. Pardo Santos v. Stella Royo, 98 J.T.S. 80 (Res. el 17 de junio de 1998). Los hechos aportados por la parte contra la cual se solicita la sentencia sumaria deben ser tomados por ciertos. Roth v. Lugo, 87 D.P.R. 386, 398 (1963). Por eso, la duda por parte del tribunal sobre la existencia de una controversia de hechos en el caso ante su consideración derrota la moción de sentencia sumaria.
Más aún, según nuestro ordenamiento, toda duda en cuanto a si un hecho fue controvertido debe resolverse a favor de la parte que se opone a la moción.
La controversia que nos ocupa trata de un contrato de arrendamiento que suscribieron el 13 de junio de 1996 Big Beaver of Río Piedras Development Corporation, una subsidiaria de KMart Corp. y Flores y Sanz, sobre un local comercial de 1,080 pies cuadrados por un término de ocho años. El mismo consiste de treinta y ocho (38) artículos y tres anejos. El artículo X versa sobre mantenimiento, indemnización y seguro, mientras el artículo XXI se refiere al incumplimiento de sus obligaciones por el arrendador.
Desde el 5 de julio de 1996, el techo del local arrendado evidenció filtraciones de agua. El 23 de noviembre de 1996, Flores y Sanz informaron por escrito a Manley sobre el problema, en ocasión de una caída sufrida por un cliente frente a la tienda. El 21 de mayo de 1997, las partes se reunieron para discutir una inundación ocurrida a causa de una avería en un tubo de desagüe; ésta era la tercera vez que se inundaba el local. Las partes se volvieron a reunir el 22 de agosto de 1997 para discutir el asunto, tras lo cual Flores y Sanz escribieron a Manley una carta ratificando la información. Las comunicaciones al respecto, fechadas los días 24 de mayo de 1997, el 23 de agosto de 1997, el 1 de octubre de 1997 y el 5 de febrero de 1998 no ocasionaron que el problema fuera remediado.
El 20 de mayo de 1998, se presentó la demanda que dio inicio a este procedimiento, de la cual se desistió voluntariamente en marzo de 1999.1 Mientras tanto, el 21 de septiembre de 1998 una inundación en el local resultó en la alegada pérdida total de la operación comercial. Por esa razón, Flores y Sanz resolvieron el contrato el 1 de octubre de 1998 y entregaron la posesión y las llaves del local al gerente, Richard Axtmeyer. La reconvención que nos ocupa, resultado de la situación descrita, se fundamentó en la sección 10.1 del contrato, la cual lee como sigue:
Lessor shall keep and maintain the roof over the Demised Premises and structural portions of the Demised Premises in repair, provided that Lessee shall give Lessor prior notice of the necessity for such repairs and further provided that any damage thereto shall not have been caused by any act or negligence of Lessee, its employees, agents, invitees, subtenants, licensees, assignees or contractors, in which event such damage shall be repaired by Lessor at Lessees sole cost and expense. Other than as herein provided, Lessor shall not be responsible to maintain or make any improvements or repairs of any kind in or upon the Demised premises.
En su reconvención, Flores y Sanz imputaron a Manley haberle entregado un...
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