Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 6 de Mayo de 2008 - 173 DPR 694

Certiorari

2008 TSPR 71

173 DPR 694, (2008)

173 D.P.R. 694 (2008), Suárez Figueroa v.

Sabanera Real, Inc., 173:694

2008 JTS 91 (2008)

2008 DTS 71 (2008)

Número del Caso: CC-2004-118

Fecha: 6 de mayo de 2008

Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Caguas, Humacao y Guayama

Juez Ponente: Hon. Carlos Soler Aquino

Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Ángel Marrero Figarella

Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Rafael Brás Benítez

Contrato, Resolución de DACO, Incumplimiento de contrato, El Contratista no queda liberado de responsabilidad por prácticas indeseables de construcción, según definidas por la Ley 130 de 13 de junio de 1967 y el Reglamento sobre la Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico, si se firma la escritura de compraventa antes de resolverse la querella. Los compradores que firman una escritura de compraventa, según la cual aceptan el inmueble, "sin reservas", (as is) no renuncian por esa sola razón a una reclamación previamente presentada y pendiente de adjudicación.

Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada señora Fiol Matta.

En San Juan, Puerto Rico, a 6 de mayo de 2008.

Debemos resolver si un urbanizador o constructor contra quien pende una querella en el Departamento de Asuntos del Consumidor por deficiencias en una propiedad opcionada, queda liberado de responsabilidad por prácticas indeseables de construcción, según definidas por la Ley 130 de 13 de junio de 1967 y el Reglamento sobre la Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico, si se firma la escritura de compraventa antes de resolverse la querella. Ello conlleva determinar si los compradores que firman una escritura de compraventa, según la cual aceptan el inmueble, "sin reservas", renuncian por esa sola razón a una reclamación previamente presentada y pendiente de adjudicación.

P.R.D., L.P., antes conocido como Sabanera Real, Inc. y Century Development Group, en adelante denominados "los desarrolladores" fueron los gestores de la Urbanización "Savannah Real", en el Municipio de San Lorenzo. El 5 de junio de 2000, el Sr. Daniel Suárez Figueroa y su esposa Maribel Velásquez Rosa, en adelante denominados "los compradores", otorgaron un contrato de opción de compraventa titulado "Contrato Uniforme de Compraventa"

con Sabanera Real, Inc., para la adquisición de la unidad A-11, modelo Sevilla, del referido proyecto. En las especificaciones iniciales del proyecto se indica que la terminación de los plafones del techo interior de las unidades sería "skim coat plaster", o empañetado.

El 12 de noviembre de 2001, el señor Suárez Figueroa envió una carta al Sr. Franklin López, de Century Development Group, informándole que había visitado el proyecto y observado "que la terminación del plafón de las unidades ha sido cambiado a estucado a diferencia de lo que indican los planos de construcción donde muestra que deben ser empañetado".

Solicita entonces al señor López "que intervenga en esta situación específicamente en la unidad A-11", que era la que él había opcionado, junto a su esposa. Poco tiempo después, el 25 de noviembre de 2001, el señor Suárez Figueroa escribió nuevamente, esta vez a "Proyecto Savannah Real", para informar que el plafón interior no se había empañetado debidamente. Ese mismo día, el Ing. Jaime López, de P.R.D., L.P., le envió al señor Sánchez Figueroa copia de un memorando escrito por el Ing. Rafael E. Torrellas, en el que éste expresaba lo siguiente: "Como a la unidad del cliente aun no se le ha aplicado el estucado interior y solamente tiene el Skimcoat sugiero que con una carta del cliente aceptándolo, lo dejemos así y lo pintemos". Solicita entonces que el señor Sánchez Figueroa le indique por escrito lo que desea hacer. El 12 de diciembre el señor Sánchez Figueroa contestó a esta misiva, informando nuevamente que rechazaba la terminación en estucado y que debía dársele al plafón la terminación que indica el plano.

El 17 de diciembre de 2001, los desarrolladores, por medio de sus abogados, comunicaron a los compradores que a su entender la terminación en estucado, o "pearl-tex", mejora la apariencia de los techos, "[p]ero como usted insiste en su posición le informamos que si no está satisfecho con la terminación de los plafones de su futura casa... nuestro cliente está en la disposición de rescindir el contrato y devolverle íntegramente todo el dinero que usted ha pagado como opción o parte del pronto para la compra de su unidad". El 29 de enero de 2002, los compradores respondieron por escrito a esta misiva. Informaron que no tenían interés en resolver el contrato de compraventa y, por el contrario, "queremos seguir con el contrato de compra de la unidad A-11." No obstante, solicitaron que se paralizaran los trabajos en los plafones interiores de la casa, "ya que hemos radicado una querella en DACO para que sea éste el que determine cuál es la terminación que por derecho corresponde aplicarle a las unidades".

Ese mismo día, los compradores presentaron una querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor, en adelante DACO, en la cual indicaron que no estaban dispuestos a aceptar el cambio en la terminación de los plafones y solicitaron "que se trabajen los plafones de acuerdo a los planos de ARPE y/o que el Departamento tome acción como corresponda en ley".

Pendiente aún la querella en DACO, el 28 de febrero de 2002, los compradores adquirieron la unidad A-11 de la urbanización. La vista para dilucidar la querella se celebró el 1 de julio de 2002 y el 13 de noviembre de 2002 se emitió el dictamen recurrido.

DACO resolvió que los desarrolladores violaron la Ley de la Oficina de Oficial de Construcción, 17 L.P.R.A. sec. 502et seq. (en adelante, Ley del Oficial de Construcción), al alterar los planos aprobados por ARPE "de manera unilateral y sin notificación". Específicamente, resolvió que se violó el artículo 9, inciso (c) de dicha ley, 17 L.P.R.A. sec.

509(c), que prohíbe la alteración de los planos aprobados sin que antes se haya avisado "a los optantes y/o compradores, mediante correo certificado con acuse de recibo con por lo menos veinte (20) días de antelación a la presentación de las enmiendas solicitadas". A la luz de esta determinación, la agencia ordenó a los desarrolladores remover el terminado de "pearl-tex" o estucado y aplicar en su lugar el terminado "skim coat plaster", que era el previsto en el plano aprobado por ARPE para el techo de la residencia de la parte querellante. De incumplir con esta orden, los querellados vendrían solidariamente obligados a pagarle a los querellantes la suma de tres mil quinientos dólares ($3,500).

En reconsideración, la agencia se reafirmó en su decisión de ordenar que se terminara el techo de la residencia de los querellantes conforme los planos aprobados por ARPE. Además señaló una vista evidenciaria para que las partes presentaran "prueba del costo de remoción y terminado del techo en la residencia en controversia". Esto a ruego de los querellantes, quienes alegaron que los trabajos de remoción del estucado y empañetado costaban más que la penalidad impuesta en la resolución en caso de incumplimiento.

Presentado el recurso de revisión ante el foro apelativo, los desarrolladores argumentaron, principalmente, que el DACO erró al descartar prueba documental que, según alegaban, demostraba que los querellantes habían aceptado la obra sin reserva o reclamo de clase alguna.

Relacionado a esto, argumentaron que la agencia erró al interpretar que el incumplimiento con el requisito de notificación de cambios era una práctica indeseable de construcción. El Tribunal de Apelaciones revocó la resolución recurrida y resolvió que los compradores habían condonado el incumplimiento de los desarrolladores con los planos, al firmar la escritura de compraventa sin expresar objeción alguna y sabiendo que se habían cambiado las terminaciones del techo. Para llegar a esta conclusión, el foro apelativo se fundamentó en la cláusula séptima de la escritura, que expresa que los compradores: "(a) han inspeccionado la propiedad objeto de esta compraventa, (b) la propiedad ha sido aceptada luego de tal inspección la que, a su mejor entender, se encuentra libre de defectos o vicios de construcción y la adquiere y acepta como está (as-is) [sic] sin reclamo o reserva de clase alguna."

Recurren ahora los compradores alegando que el Tribunal de Apelaciones erró al revocar a DACO "y negarse a aplicar lo resuelto en Pacheco v. Estancias de Yauco". Los peticionarios aducen que no obstante lo expresado en la escritura de compraventa, cumplieron con el requisito de protestar los vicios ostensibles que conocían y recibieron el edificio sujeto a reserva. Entienden que con su rechazo consistente del cambio en la terminación del plafón interior, la presentación de la querella el 29 de enero de 2002 y, particularmente, sus expresiones en la carta dirigida a los desarrolladores ese mismo día, se reservaron el derecho de continuar con su caso en el Departamento de Asuntos del Consumidor y, por ende, no renunciaron al remedio provisto al amparo del artículo 9(c) de la Ley del Oficial de Construcción, supra.

Argumentan los peticionarios que la decisión del Tribunal de Apelaciones dejaría en las manos de los constructores de hogares el uso de "argucias", como las que alegan fueron utilizadas en la escritura de compraventa del presente caso, para castigar a la parte más débil en la relación contractual. Por eso, exponen que hay razones de orden...