Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 20 de Diciembre de 2011 - 184 DPR 1
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2009-725 |
| DTS | 2011 DTS 203 |
| TSPR | 2011 TSPR 203 |
| DPR | 184 DPR 1 |
| Fecha de Resolución | 20 de Diciembre de 2011 |
Certiorari
2011 TSPR 203
184 DPR 1, (2011)
184 D.P.R.
1 (2011), Cestero Aguilar v. Jta. Dir. Condominio, 184:1
2012 JTS 4 (2012)
2011 DTS 203 (2011)
Número del Caso: CC-2009-725
Fecha: 20 de diciembre de 2011
Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Carolina Panel V
Juez Ponente: Hon. Andrés Salas Soler
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Mario A.
Prieto Batista
Abogada de la Parte Peticionaria: Lcda. Cristina Muñoz Firpi
Derecho de Propiedad Horizontal, Ley de Condominios. Las barandas de los balcones son elementos comunes. El mantenimiento de estos elementos comunes necesarios recaerá siempre en la Junta de Directores del condominio con cargo a la comunidad. El pacto en la asamblea del 2005 fue acogido por votación de 19 votos a favor y 14 votos en contra, por lo que no fue acogido unánimemente. El acuerdo alcanzado en la asamblea es nulo y no podía incorporarse al reglamento del Condominio.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Rivera García.
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de diciembre de 2011.
Este recurso nos brinda la oportunidad de examinar por primera vez la naturaleza de las barandas de los balcones de un condominio y si la conservación, reparación y mantenimiento de éstas dentro del régimen de propiedad horizontal recae en la Junta de Directores del Condominio o en los titulares. Una vez adjudicada esa controversia, también podremos aclarar cómo los titulares pueden variar o transferir la obligación de a quién le corresponde la responsabilidad de mantener o reemplazar las barandas de los balcones a tono con la Ley de Condominios.
Examinemos los hechos que originaron la controversia en el presente caso.
El señor Hernán Cestero Aguilar es propietario de un apartamento en el Condominio Plaza del Mar (el Condominio) localizado en el Municipio de Carolina. En noviembre de 2005, el Sr. Cestero Aguilar se percató que un pedazo de metal se desprendió de la baranda de su balcón. Si bien la referida barandilla estaba deteriorada y corroída, el recurrido consideró que su colapso fue ocasionado por una guindola utilizada para realizar trabajos de pintura en el condominio. Así, éste le reclamó verbalmente a la administración del edificio que reparara la baranda del balcón de su apartamento, quien hizo caso omiso a su requerimiento.
Posteriormente, la administración del Condominio Plaza del Mar le envió varias misivas al Sr. Cestero Aguilar relacionadas al deterioro extremo de la barandilla del balcón de su apartamento.1 En ellas se le requería que la reemplazara inmediatamente. De no realizar gestión alguna a esos fines, la administración le informó que repararían la baranda y le facturarían el costo.2 Tal petición se sustentó en la condición de peligrosidad que esta representaba para los titulares y visitantes del edificio.3
El Sr. Cestero Aguilar, por su parte, respondió que la obligación de reparar la baranda de su balcón recaía en la "junta administrativa del condominio".4 Asimismo, señaló que los gastos de reparación debían sufragarse del fondo de reserva.5 Consecuentemente, el recurrido no realizó gestión alguna para reemplazar la baranda afectada.
Así las cosas, en abril de 2008 La Junta de Directores del Condominio Plaza del Mar (la Junta o la peticionaria) presentó una demanda sobre interdicto ante el Tribunal de Primera Instancia. En síntesis, solicitó que se le ordenara al recurrido permitir que la administración del Condominio accediera a su apartamento para reparar la baranda del balcón a expensas del titular. Luego de celebrada la vista, el foro primario declaró Con Lugar la demanda en cuestión. Específicamente, le ordenó al Sr. Cestero Aguilar permitir la entrada a su apartamento del personal que designe la administración para realizar la reparación. Asimismo, indicó que los gastos de ese trabajo serían sufragados por el Consejo de Titulares del Condominio. No obstante, aclaró que esta última determinación no es concluyente en cuanto a la controversia sobre quién es el responsable legal de asumir los costos de reparación de la barandilla del balcón.6
Conforme a la citada orden, la administración reparó la baranda afectada. El costo de esa labor ascendió a $3,950. Mediante carta fechada el 14 de noviembre de 2008, la administración del Condominio le informó al recurrido que le facturaría a su cuenta de mantenimiento la suma de $6,537.50 correspondiente a los costos de la reparación de la barandilla y a los gastos legales incurridos para lograr acceso a su apartamento.7
Mientras tanto, y previo al envío de la citada carta, el recurrido presentó una querella ante DACo. En lo pertinente a la controversia que nos ocupa, éste alegó y cuestionó el requerimiento por escrito que le hiciera la Junta para asumir los gastos de la reparación de la baranda averiada.8
El 1 de diciembre de 2008, DACo celebró la vista administrativa. Durante la audiencia, la Junta argumentó que su negativa a sufragar los costos de reparación de la baranda afectada se sustentaba en un acuerdo alcanzado por los titulares en una reunión del Consejo de Titulares llevada a cabo en octubre de 2005. Específicamente, indicó que en la referida asamblea una mayoría de los condóminos pactaron que el mantenimiento y reemplazo de las barandas de los balcones de los apartamentos recaía en cada uno de los propietarios.9 Asimismo, señaló que tal convenio fue incorporado en el Art. XVI, Sec. 21(g), del nuevo reglamento del Condominio, el cual fue aprobado en agosto de 2008.10
Examinada la prueba presentada, DACo concluyó que la baranda ubicada en el balcón de un apartamento es un elemento común del condominio en virtud del Art.
11 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. 1291i. En su análisis, razonó que ese elemento es indispensable para el disfrute del apartamento. Asimismo, señaló que la baranda formaba parte de la fachada del condominio al estar fijada al piso y las paredes maestras del edificio, y ser parte del diseño arquitectónico exterior del edificio, según definido en el Art. 15 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291m. Por tales motivos, resolvió que la Junta de Directores del Condominio tenía la obligación de corregir cualquier defecto que presentara la barandilla del balcón del apartamento del recurrido, a tenor con lo establecido en el Art. 38-D(g) de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4.
En cuanto al acuerdo alcanzado por los titulares para asumir los costos de mantenimiento de las barandas de sus respectivos balcones y la subsiguiente enmienda al reglamento del Condominio, DACo resolvió que ambas actuaciones eran nulas porque no fueron aprobadas por unanimidad, sino por una mayoría simple de votos. La agencia particularizó que cualquier decisión que afectara la naturaleza comunal de un elemento del edificio, requería la unanimidad de los titulares. Toda vez que los acuerdos adoptados en el presente caso implican una modificación al carácter comunal de las barandillas de los balcones, DACo concluyó que era necesario el voto unánime de los titulares.
La Junta, inconforme, recurrió ante el Tribunal de Apelaciones. El recurso presentado únicamente cuestionó la determinación de la agencia en cuanto al requerimiento de unanimidad de los titulares para validar el acuerdo de traspaso del mantenimiento de las barandas de los balcones de los apartamentos. Mediante sentencia emitida el 17 de julio de 2009, el foro apelativo intermedio confirmó la resolución impugnada por los mismos fundamentos esbozados por DACo.
Insatisfecha, la peticionaria presentó ante este Foro el recurso de certiorari
de epígrafe en donde nos plantea los errores siguientes:
Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al confirmar al Departamento de Asuntos del Consumidor al determinar que el acuerdo adoptado por el Consejo de Titulares en la Asamblea Extraordinaria, en cuanto a la responsabilidad de cada titular en dar mantenimiento y reemplazar las barandas de sus respectivos apartamentos no cumplió con el requisito de unanimidad de los titulares.
Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al determinar que la enmienda al reglamento del Condominio Plaza del Mar es nula porque requería unanimidad y no mayoría simple por la naturaleza del acuerdo incorporado sobre el reemplazo y mantenimiento de las barandas.
Erró el Departamento de Asuntos del Consumidor al determinar que los procedimientos llevados en la Asamblea no fueron conforme a derecho sin contar con prueba en el expediente para apoyar su determinación.
Examinado el recurso, ordenamos expedir el mandamiento de certiorari en el caso de autos. Posteriormente, le concedimos un término de diez días a la peticionaria y recurrida para que presentaran sus respectivos alegatos. La peticionaria compareció oportunamente; sin embargo, la recurrida falló en presentar su alegato en oposición, por lo que el caso quedó sometido sin su comparecencia. Así, pues, pasamos a resolver la controversia que nos ocupa.
La Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003, según enmendada, conocida como Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq., regula el régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico. El mencionado estatuto establece unos criterios que permiten viabilizar la propiedad individual sobre determinados espacios que componen un edificio.11 En particular, procura que los propietarios de un apartamento obtengan el pleno disfrute de su propiedad, así como de los elementos comunes del edificio que sirven igualmente al resto de los titulares individuales.12 Ello recoge la esencia de la horizontalidad en...
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