Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia - 35 D.P.R. 487
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 35 D.P.R. 487 |
v.
No.: 3672, -Visto: Noviembre 20, 1925, Resuelto: Mayo 21, 1926.
RECONSIDERACION
Resolución de Junio 13, 1926.
Sentencia de Charles E. Foote, J. (Primer Distrito, San Juan), declarando
con lugar la demanda. Confirmada.
Chas. Hartzell y Daniel F. Kelly, abogados del apelante; Francisco Soto
Gras, abogado del apelado.
El Juez Asociado Señor Franco Soto, emitió la opinión del tribunal.
Rafael Carrión y Pacheco, causante de las partes contendientes en este
pleito y dueño de tres parcelas de terreno radicadas en el sitio
"Machuchal," de la sección norte del barrio de Santurce de esta ciudad, las
agrupó formando una sola finca, la que inscribió con número independiente en
el registro de la propiedad. Así agrupada la finca la convirtió de rústica
en urbana, levantando un plano general del terreno que dividió en 12 solares
que se reparten 6 a cada lado de una calle trazada al efecto para dar acceso
a los mismos y a cuya entrada aparecen colocadas dos mesetas inscribiéndose
en las mismas, ostensiblemente, el nombre de "Carrión's Court." Los solares
se enumeran del 1 al 12 y se da la cabida y colindancia de cada uno.
Bajo este plan de urbanización cuyo fin no parecía ser otro sino interesar
al público para la compra de solares, Carrión procedió a realizar su negocio
y en enero 18, 1922, vendió a George H. Joy el solar marcado con el No. 4
del plano de urbanización con una cabida por el frente de 28 metros 59
centímetros, haciéndose inherente al convenio las siguientes restricciones:
C. --Que el comprador, sus herederos y sucesores se obligan en el caso de
que se decidieran fabricar en el solar adquirido, a construir una sola casa,
la cual distar viente y cinco pies del frente de la calle trazada y que da
la lado Este; y asimismo se obligan a no construir verjas o cercas en las
colindacias de las fincas que adquieren a distancia menor de viente y cinco
metros de la línea de la calle.
Posterior a esta venta, febrero 13, 1922, Carrión vendió a Charles E.
Lawton, demandante en este caso, el solar No. 3, y en la escritura
haciéndose mención de la agrupación y del plano de urbanización, y
estableciéndose iguales restricciones que las consignadas en la venta del
solar No. 4, se dice y estipula lo siguiente:
"Tercero. --Que la expresada agrupación de la parcela arriba descrita, que
se halla aún pendiente de inscripción, se practicó mediante plano levantado
al efecto sobre dichos terrenos por el agrimensor titulado Don José Castro
Martínez, repartido dicho terreno en solares numerados del uno al doce
inclusive, dividido dicho terreno por una calle de ocho metros de ancho que
lo cruza de Norte a Sur, dando frente a la cual se hallan enclavados los
expresados doce solares.
Tercera. --Es condición de esta venta que en el solar vendido el comprador
o causahabiente no podrá edificar más de una residencia, la cual se
construir a una distancia de veinticinco pies de la línea frente a la calle
abierta en dichos terrenos, pues es el objeto del vendedor de que todas las
casas edificadas en dichos terrenos guarden la misma distancia proporcional
en su frente a la calle que dan frente los demás solares del vendedor.
Una y otra venta fueron inscritas en el registro de la propiedad, constando
de las inscripciones respectivas la condición relativa a tales
restricciones.
George H. Joy, por otra parte, fraccionó su solar No. 4, vendiendo una
porción de 8 metros 59 centímetros a Arturo L. Carrión, la que unió el
comprador al solar No. 5 de que era dueño, fabricando una casa que
prácticamente queda en medio de la línea divisoria de los solares Nos. 4 y 5
del plano de urbanización original.
La otra fracción del solar No. 4 que quedó
reducida a 20 metros de frente,
la vendió Joy a Vicente Rodríguez Rivera, quien al iniciar los trabajos de
edificación de una casa en dicha fracción, dió origen a esta demanda de
injunction en la que Lawton, dueño del solar contiguo No. 3, alega que la
edificación violaba la cláusula restrictiva que limitaba la fabricación de
una sola casa en el solar No. 4.
La contención más importante del apelante en contra de la sentencia apelada
que declaró con lugar la demanda, es la que sostiene, en resumen, que se
trata de una restricción de carácter personal entre vendedor y comprador,
que no obliga a futuros compradores para hacerse efectiva por ellos entre sí
y que tales restricciones no son las servidumbres que reconoce el Código
Civil para lo cual siempre debe existir un predio dominante y un predio sirviente.
A nuestro juicio la legislatura al adoptar el Código Civil antiguo en
materia de servidumbres, sin introducir ninguna modificación o innovación en
las mismas, no fué porque no se pudiera prever la nueva modalidad que
representa las restricciones cuyo carácter se discute y que exigencias de
urbanizaciones más modernas parecen imponer por razones de orden sanitario y
de ornato o embellecimiento, sino porque el concepto de las servidumbres
positivas y negativas que define el Código es tan amplio que a poco que se
analicen tales restricciones no parece que sean extrañas por su naturaleza a
las negativas de las que el Código en su artículo 540 prescribe como sigue:
"Art. 540. Las servidumbres son además
"Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente
la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y
negativa la que prohibe al dueño del predio sirviente hacer algo que le
sería lícito sin la servidumbre."
Dentro del tecnicismo legal, si la servidumbre consiste en dejar hacer algo
el dueño del predio sirviente (servidumbre positiva), o en prohibir a éste
hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre (servidumbre negativa), pa
recería lógico afirmar que las restricciones que obligan recíprocamente a
cada dueño de solar, por razón de ser propietarios, de sólo fabricar una
casa en cada solar, participan en su esencia por la prohibición de un uso
específico de la cosa ajena, de aquellas servidumbres que consisten en no
levantar más alto un edificio, servitas non altius tollendi, y que
procedentes del derecho romano habían sido harto conocidas hasta ahora.
Pero sin que sea necesario que nos detengamos a determinar con más precisión
el aspecto legal cuya validez es objeto de controversia, se hace importante
decir que [2] tratándose de todos modos de algo que limita el dominio al uso
de una finca, tal restricción entre las partes contratantes debe hacerse
constar expresamente, pues de otro modo la presunción es en favor del libre
uso de la propiedad, y [3] para que surta efecto contra tercero es
indispensable además su inscripción en el registro de la propiedad. Estas
son dos proposiciones para examinar con vista de las circunstancias de este
caso.
Los actos preliminares de Rafael Carrión y Pacheco haciendo la agrupación de
fincas que inscribe bajo un número independiente en el registro; que levanta
un plano general del terreno del que aparece su división en solares con sus
respectivas cabidas y numerados del 1 al 12 dando frente a una calle que los
divide seis a cada lado y que a su entrada coloca dos mesetas en las que
inscribe el nombre de "Carrión's Court," es la demonstración evidente y
explícita de un plan general de mejoras, exclusivo y privado para uso y
disfrute de futuros compradores. Y la intención de Rafael Carrión se
confirma y manifiesta específicamente cuando vende al demandante el solar
No. 3 y se refiere en la escritura al plano que fué levantado y
sustancialmente a los actos preliminares que hemos desrito e impone al
comprador, entre otras restricciones, la de edificar una sola casa en dicho
solar No. 3. Bajo estas circunstancias el apelado en su alegato
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