Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 18 de Agosto de 1952 - 73 D.P.R. 666
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 73 D.P.R. 666 |
| Fecha de Resolución | 18 de Agosto de 1952 |
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
María Caballero Viuda de Besosa, Harry M. Besosa,
Nydia M. Besosa y Howard M.
Besosa, demandantes y apelados
vs.
Saul Kogan, demandado y apelante
Núm. 10544
73 D.P.R. 666
18 de agosto de 1952
Sentencia de J. M.
Calderón, Jr., J. (San Juan), declarando con lugar demanda sobre cumplimiento de contrato, otorgamiento de escritura y daños y perjuicios, con costas y honorarios de abogado. Confirmada.
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Vendedor y Comprador--Requisitos y Validez del Contrato-- Compraventa Distinguida de Otras Transacciones--Opciones de Comprar.-- Un documento en el cual los contratantes asumen obligaciones recíprocas--uno vender al otro y éste comprar a aquél unas propiedades por un precio convenido--es un contrato bilateral de compraventa y no uno de opción de compra, especialmente si no contiene reserva expresa de derecho alguno a elegir comprar o no comprar dentro del término convenido para otorgar la escritura y dar cumplimiento a las obligaciones bajo el mismo.
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Contratos--Interpretación y Forma en que Operan--Reglas Generales de Interpretación--Intención y Voluntad de los Contratantes--En General.-- Los varios términos de un contrato deben leerse conjuntamente y armonizarse con el fin de determinar la intención de las partes. Un nombre erróneo o un término esporádico a través de cláusulas del contrato no es decisivo en cuanto a la verdadera naturaleza del mismo.
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Vendedor y Comprador--Interpretación y Forma en que Opera el Contrato--Cláusulas del Contrato--Intención de las Partes.-- Una cláusula en un contrato en el cual los contratantes claramente expresan su intención de crear una obligación de compra por parte de uno de ellos y no de dar una opción de compra unilateral no pierde su fuerza como contrato bilateral porque en ella exista una disposición sobre entrega de una suma como causa y en consideración a una opción, especialmente si la cláusula provee para la retención de tal suma para el caso de incumplimiento de la obligación de compra contraída en el contrato.
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Id.--Id.--Opción de Comprar.-- La disposición en una cláusula de un contrato de compraventa en cuanto a la restitución de las propiedades compradas es incompatible con la teoría del comprador de que por dicho contrato él tan sólo tenía una opción de compra cuando la cláusula provee para la toma de posesión inmediata y ejercicio de actos en calidad de dueño por él y para la restitución en caso de incumplimiento de su obligación de compra.
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Contratos--Interpretación y Forma en que Operan--Reglas Gerales de Interpretación--Interpretación por las Propias Partes.-- La interpretación dada a un contrato por las propias partes con posterioridad al otorgamiento es usualmente importante al determinar el significado de disposiciones del mismo que estén en controversia.
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Id.--Id.--Id.--Id.-- El hecho de que luego de otorgado un contrato de compraventa un contratante lo caracterice como una opción de compra es insuficiente para ir por encima de los términos del propio contrato si los mismos claramente indican un contrato bilateral más bien que una opción unilateral.
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Cumplimiento Específico--Naturaleza y Fundamentos del Remedio en General--Personas que Pueden Demandar o Exigir Dicho Cumplimiento Específico.-- Cuando el documento firmado por los contratantes es uno de compraventa debidamente perfeccionado en el cual la formalidad de otorgar escritura se pospone y el comprador rehusa luego aceptar el traspaso del título de las fincas compradas, el vendedor tiene derecho a exigir el cumplimiento específico del contrato.
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Daños y Perjuicios--Daños Liquidados y Penalidades-- Contratos con Cláusula Penal--Interpretación de los Mismos--Lenguaje del Instrumento--Incumplimiento de Contrato.-- Una cláusula en el documento aquí envuelto, que de su faz refleja un contrato obligatorio para uno de los contratantes comprar al otro unas propiedades por precio convenido más bien que una opción de compra, contenía una disposición sobre entrega de una suma como causa y en consideración a la opción. Empero, en dicha cláusula las partes además convinieron en la retención por el vendedor de esa suma como indemnización para el caso de incumplimiento por el comprador de su obligación de comprar contraída por él. Se resuelve:
que tal cláusula es una penal por incumplimiento del contrato.
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Cumplimiento Específico--Naturaleza y Fundamentos del Remedio en General--Personas que Pueden Demandar o Exigir Dicho Cumplimiento Específico.--
Una cláusula penal en un contrato de compraventa debidamente perfeccionado para el caso de incumplimiento por el comprador de su obligación de comprar, cuando la formalidad de otorgar una escritura se pospone por un término, no es óbice para que la parte perjudicada pueda insistir en el cumplimiento del contrato si en éste no hay disposición alguna reservando expresamente al comprador el elegir entre cumplir el contrato y pagar la penalidad.
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Vendedor y Comprador--Modificación o Rescisión del Contrato--Por Convenio de las Partes--En General.-- En ausencia de disposición expresa alguna en un contrato de compraventa al efecto de que una cantidad entregada en virtud del mismo sea arras, el artículo 1343 del Código Civil no tiene aplicación, especialmente si el contrato provee que el dinero es parte del precio de la compraventa.
Juan Enrique Géigel, Guillermo Silva y Luis F.
Cuyar, abogados del apelante.
F. Fernández Cuyar, abogado de los apelados.
OPINIÓN EMITIDA POR EL HON. JUEZ SNYDER
[P668]
Se trata de un pleito de cumplimiento específico de un contrato en el cual, según los demandantes, el demandado se obligó a comprar dos fincas pertenecientes a los primeros. Celebrado el juicio en los méritos, el tribunal de distrito dictó sentencia a favor de los demandantes, contra la cual el demandado ha interpuesto recurso de apelación.
[1, 2]
La controversia surgió de un documento que dice así:
"OPCION DE COMPRAVENTA DE FINCAS.
"En la ciudad de San Juan, Isla de Puerto Rico, a los cuatro (4) días del mes de enero de 1949,
"COMPARECEN
"DE LA PRIMERA PARTE: DON HARRY BESOSA, quien es mayor de 21 años de edad, casado con doña Margaret Nance, de profesión Abogado y vecino del barrio Hato Rey, término municipal de Río Piedras, quien concurre en este instrumento público en representación de la Sucesión de don Harry F. Besosa, compuesta por doña María Caballero y de sus herederos e hijos Harry M. Besosa, Nydia M. Besosa y Howard M. Besosa.
Y DE LA SEGUNDA PARTE: DON SAUL KOGAN, quien es mayor de 21 años de edad, casado con doña Aida Huberman, comerciante y vecino del barrio de Santurce de esta ciudad.
"Los comparecientes manifiestan haber convenido el otorgamiento de un contrato de opción de compraventa de fincas rústicas, el cual llevan a efecto por medio de este instrumento y previa la siguiente relación de hechos:
"1.--Don Harry M. Besosa expresa que la Sucesión de don Harry F. Besosa es dueña en pleno dominio de dos fincas rústicas situadas en el Barrio Beatriz, sitio conocido por Las Cruces, en la Carretera Insular Núm. Uno, término municipal de Cayey, [P669] las cuales tienen una cabida aproximada de 42 cuerdas y 8 cuerdas y colindan entre sí. En la finca de mayor cabida enclavan las siguientes edificaciones: Dos casas pequeñas de maderas, techadas una de cartón y otra con zinc, destinadas a vivienda; una tercera casa de vivienda, con base de concreto y techo de zinc; un garaje triple de maderas techado de zinc; una casa de peón, de maderas, techada de zinc; un rancho grande todo de zinc y un establo techado de zinc. Dichas construcciones tienen su sistema de acueducto que proviene de un manantial en la finca halado por fuerza y bomba eléctrica.
"2.--Declara el compareciente de la primera parte que de la finca de 42 cuerdas descrita en el apartado anterior se ha hecho una segregación física de una parcela de aproximadamente tres cuerdas con ochenta y siete centésimas de otra, al extremo Noroeste de dicha finca, segregación que hizo el...
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