Sentencia de Tribunal Apelativo de 9 de Septiembre de 2003, número de resolución KLAN200300307
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200300307 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 9 de Septiembre de 2003 |
| MONTEHIEDRA COMMUNITY ASSOCIATION, INC., REPRESENTADA POR SU PRESIDENTE, ING. LUIS VÁZQUEZ CASTILLO Apelada | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de San Juan Civil Número: KPE01-1934 Interdicto (Vía Ordinaria) |
Panel integrado por su presidente, el juez Gierbolini, y los jueces Cordero y Rodríguez Muñiz.
Rodríguez Muñiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 9 de septiembre de 2003.
El 19 de marzo de 2003, el Sr. René Acosta Colón (en adelante, el apelante), presentó ante nos recurso de apelación. Solicitó la revisión de la sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (en adelante, el TPI), el 23 de diciembre de 2002, notificada el 2 de enero de 2003.
A continuación exponemos brevemente el trasfondo fáctico y procesal del caso.
El apelante adquirió una vivienda en la Urbanización Montehiedra, la cual está localizada en la Calle Pitirre #106. La referida urbanización se encuentra sometida a ciertas condiciones restrictivas o servidumbres en equidad, según surge de la Escritura Número Veintitrés (23) de 30 de
julio de 1992, titulada Deed Of Declaration Of Covenants, Conditions And Restrictions For The Montehiedra Community (en adelante, la Escritura). La misma se encuentra debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
El apelante realizó una alteración de la fachada de su propiedad, consistente en la instalación de unas losas en el patio delantero de ésta, sin solicitar el permiso de construcción requerido por el Comité de Modificaciones (en adelante, el Comité), de la apelada. Al percatarse de dicha situación, el Sr. Javier I.
Colón, administrador del complejo, y los representantes legales de la apelada, procedieron a enviarle al apelante varias comunicaciones al efecto, a saber, los días 30 de abril, 27 de junio y 2 de agosto de 2001. En esta última comunicación, se le indicó que la Junta de Directores (en adelante, la Junta), de la apelada habría de presentar un recurso de interdicto en su contra por violación al Design Review Manual (en adelante, el Manual), de la Urbanización Montehiedra. Además, se le apercibió de que, en el término de cinco (5) días, debía cesar y desistir de toda construcción en su propiedad. No obstante, el apelante no se sometió a los requerimientos de la parte apelada, por lo que ésta procedió a presentar, el 18 de septiembre de 2001, la demanda de interdicto en su contra. El 26 de octubre de 2001, el apelante contestó la demanda.
Posterior a esto, el 12 de julio de 2002, la apelada sometió una moción de sentencia sumaria, a la cual se opuso el apelante, solicitando, a su vez, que se emitiera sentencia sumaria a su favor. Así las cosas, el 23 de diciembre de 2002, notificada el 3 de enero de 2003, el TPI emitió sentencia, declarando ha lugar la solicitud de sentencia sumaria presentada por la apelada, por entender que la servidumbre existente era válida en derecho y contenía disposiciones específicas referentes a los procesos para llevar a cabo alteraciones o modificaciones en la fachada de las residencias. Además, dicho tribunal determinó que existía un interés apremiante por parte de la apelada en mantener la continuidad de la línea arquitectónica de los edificios que comprenden la urbanización. A tales efectos, ordenó al apelante restituir la fachada alterada de su propiedad en un término perentorio y final de treinta (30) días.
Así, pues, el apelante presentó oportunamente una solicitud de determinaciones de hechos adicionales. El TPI acogió dicha solicitud y el 10 de febrero de 2003, notificada el día 18 de ese mismo mes y año, emitió resolución adoptando las determinaciones de hechos solicitadas.1
Inconforme con la sentencia emitida por el TPI, el apelante recurre ante nos mediante recurso de revisión y alega la comisión de los siguientes errores:
Erró el Tribunal de Instancia al determinar que la construcción realizada es una de las actividades restringidas por las servidumbres en equidad y que requería ser autorizada por la Asociación de Residentes de Montehiedra, a pesar de que tal actividad no aparece como una limitada en los títulos registrales.
Erró el Tribunal de Instancia al determinar que el demandado fue temerario en la presente litigación, particularmente atendiendo el hecho de que las partes sometieron sendas mociones de Sentencia Sumaria para que el Tribunal emitiera su dictamen, delimitando así la controversia a una esencialmente de Derecho y por ende erró al imponerle a la parte demandada el pago de dos mil dólares ($2,000.00) en concepto de honorarios de abogado.
Las servidumbres en equidad son cláusulas restrictivas a beneficio de los presentes y futuros adquirentes que imponen cargas o gravámenes especiales, como parte de un plan general de mejoras para el desarrollo de una urbanización residencial en esa finca.... Asoc. Pro Bienestar Vecinos Urbanización Juan B.
Huyke, Inc. v. Banco Santander de Puerto Rico, 157 D.P.R. ___ (2002), 2002 J.T.S. 104, página 1461, Opinión del 28 de junio de 2002, citando a Colón v.
San Patricio Corp., 81 D.P.R. 242, 250 (1959).Son cargas o gravámenes reales que, una vez inscritas en el Registro de la Propiedad, constituyen derechos reales oponibles erga omnes.Asoc. Pro Bienestar Vecinos Urbanización Juan B. Huyke, Inc. v. Banco Santander de Puerto Rico, supra, página 1461; Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 D.P.R. 346, 353 (1986).
Esta figura fue incorporada jurisprudencialmente a nuestro ordenamiento jurídico mediante la decisión del caso Glines v. Matta, 19 D.P.R. 409 (1913). Asoc. Pro Bienestar Vecinos Urbanización Juan B. Huyke, Inc. v. Banco Santander de Puerto Rico, supra, a la página 1461; Residentes Parkville Sur, Residentes Parkville Norte y otrosv. Margarita Díaz Luciano y otros, 159 D.P.R. ____, 2003 J.T.S. 73, página 956, Opinión del 28 de abril de 2003.
En términos jurídicos, la servidumbre en equidad es considerada un contrato entre las partes, ya sea porque éstas acuerdan gravar sus propiedades para delimitar su uso o el tipo de edificación que se puede efectuar sobre éstas o porque adquirentes posteriores de la propiedad gravada, conociendo las restricciones inscritas en el Registro de la Propiedad aceptan someterse a éstas. Residentes Parkville Sur, Residentes Parkville Norte y otrosv. Margarita Díaz Luciano y otros, supra, a la página 957.
Normalmente, esas condiciones restrictivas son constituidas unilateralmente por el urbanizador y limitan las facultades de los futuros adquirentes, con el propósito de preservar la belleza, la comodidad y la seguridad del reparto residencial, según éste es concebido por sus arquitectos y constructores. Sabater v.
Corporación de Desarrollo Económico, 140 D.P.R. 497, 506 (1997); Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra, a la página 351; Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc. 103 D.P.R. 826, 827 (1975). Respecto al alcance de tales limitaciones, el Tribunal Supremo ha indicado que el criterio más importante al determinar sobre tal alcance y sobre la designación de un uso es que, mediante el lenguaje utilizado, se le informe debidamente y sin ambigüedades a los nuevos adquirentes y terceros, sobre lo que se les está o no está permitido realizar Cond. S.J.H. Centre v. P.R.F., Inc., 133 D.P.R. 488, 504 (1993); Asoc. Pro Bienestar Vecinos Urbanización Juan B. Huyke, Inc. v. Banco Santander de Puerto Rico, supra, a la página 1463.La limitación debe constituir un aviso suficiente y adecuado, de manera que toda persona, al adquirir alguna de tales propiedades, pueda tomar una decisión informada antes de advenir dueño de la misma. Id.Lo realmente importante al interpretar las cláusulas restrictivas de la...
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