Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 16 de Octubre de 1975 - 104 D.P.R. 244

104 D.P.R. 244 (1975) AGULLÓ V. ADMINISTRACIÓN DE SERVICIOS AL CONSUMIDOR

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

PETER AGULLÓ, demandante y recurrido

vs.

ADMINISTRACIÓN DE SERVICIOS AL CONSUMIDOR

(hoy DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR), demandada y recurrente

Núm. O-74-364

104 D.P.R. 244

16 de octubre de 1975

SENTENCIA de Juan José Ríos Martínez, J. (San Juan) revocando en apelación cierta Orden del Administrador de la Administración de Servicios al Consumidor (hoy Departamento de Asuntos del Consumidor). Confirmada.

1. ARRENDAMIENTO--REGLAMENTACIÓN DE ALQUILERES Y VIVIENDAS--PRECEPTOS ESTATUTARIOS Y REGLAMENTARIOS-- EXENCIONES--Opera de pleno derecho, esto es, por sí misma, la Ley Núm. 67 de 19 de junio de 1964--eximiendo de la Ley de Alquileres Razonables a las viviendas cuya renta fuese de $200.00 o más por mes--sin que fuese necesario para su vigencia el visto bueno del Administrador de la Administración de Servicios al Consumidor. (94:807, 96:231, 101:61 y 101:270, seguidos.)

2. PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA--ESTATUTOS DE PRESCRIPCIÓN-- NATURALEZA, VALIDEZ E INTERPRETACIÓN--EN GENERAL--NATURALEZA Y OBJETO DE LA PRESCRIPCIÓN ESTATUTARIA--Prescriben las acciones porque no se debe dejar a las personas expuestas por toda la vida, o por largo tiempo, a ser demandadas cuando ya creen que ha sido aceptada o curada la situación que podía dar lugar a un litigio.

3. ESTATUTOS, COSTUMBRES Y EQUIDAD--INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DE LA LEY--REGLAS GENERALES DE INTERPRETACIÓN--EN GENERAL--DEFICIENCIAS EN LEYES ESPECIALES--LEY DE ALQUILERES RAZONABLES--En ausencia de una disposición legal en la Ley de Alquileres Razonables prescribiendo un término para el reembolso obligatorio de cánones pagados en exceso, un tribunal debe recurrir al Código Civil como derecho supletorio.

4. ARRENDAMIENTO--REGLAMENTACIÓN DE ALQUILERES Y VIVIENDAS--ACCIONES PARA RECOBRAR PAGOS EN EXCESO DEL ALQUILER MAXIMO FIJADO Y PENALIDADES--TÉRMINO PARA SU EJERCICIO Y PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN--Prescribe por el transcurso de cinco años--Art. 1866 del Código Civil--la acción de un arrendatario para recobrar, bajo las disposiciones de la Ley de Alquileres Razonables, el importe de los arriendos cobrados en exceso por el arrendador.

5. PALABRAS Y FRASES-- Equidad.--La equidad --importante valor jurídico-moral--es principio rector del derecho, especialmente en nuestro Código Civil.

6. ARRENDAMIENTO--REGLAMENTACIÓN DE ALQUILERES Y VIVIENDAS--DETERMINACIÓN DE ALQUILERES O CÁNONES MÁXIMOS--A partir del 19 de junio de 1964--fecha en que entró en vigor la Ley Núm. 67 enmendatoria de la Ley de Alquileres Razonables--carece de jurisdicción el Administrador de la Administración de Servicios al Consumidor--hoy Departamento de Asuntos del Consumidor--para entender en una querella incoada por el arrendatario de un inmueble ante dicha Administración en recobro del importe de los arriendos cobrados en exceso por el arrendador cuando el canon fijado por las partes para dicho arrendamiento es de $200.00 o más.

7. ID.--ID.--ADMINISTRACIÓN DE ESTABILIZACIÓN ECONÓMICA--

   PROCEDIMIENTOS--PRESCRIPCIÓN--El término prescriptivo de cinco años para recobrar por un arrendatario el importe de los arriendos cobrados en exceso por el arrendador se aplica tanto si el arrendatario hace su reclamación directamente mediante querella administrativa o por la vía judicial, como si se hace indirectamente vía una orden del Administrador de Servicios al Consumidor, hoy Departamento de Asuntos del Consumidor.

   Reinaldo Rodríguez Pagán, Wilfredo López Irizarry, Rosa E. Palou, Migdalia Fraticelli Torres, Samuel Martí Santiago, Yusif Mafuz Blanco, Mario Batiz Santos y Reinaldo Salas Soler, abogados de la recurrente, hoy Departamento de Asuntos del Consumidor.

   Jorge Benítez Gautier, abogado del recurrido; Enrique Cornier Martínez, abogado del interventor Rudolf Benes.

   PER CURIAM

   Este caso nos hace examinar una vez más las facultades que la ley le confiere al administrador de la Ley de Alquileres Razonables y aquellas que no le confiere.

   Ya antes lo hicimos, en parte, en Vda. de Hernández v. Pérez Colón, Admor.,

   94 D.P.R. 807, 814 (1967); en Blanco Rojo v. A.E.E., 96 D.P.R.

   231 (1968); y en B. Fortaleza Corp. v. Bouzá, 101 D.P.R. 270 (1973). Vamos al caso de autos.

   En 24 de octubre de 1960, Pedro Agulló, arrendador, alquiló a Rodolfo Benes una residencia sita en la Calle Bucaré del barrio residencial Punta Las Marías, de Santurce, P.R., por un canon mensual de $275. Benes pagó dicho canon durante doce meses, pero comenzando en 24 de octubre de 1961, mediante acuerdo de las partes, el canon se redujo a $250 mensuales. Benes pagó dicho nuevo canon durante diez años diez meses, esto es, hasta el 24 de julio de 1972. El largo tiempo durante el cual el inquilino disfrutó de la vivienda próxima al mar, a pesar del auge que se operó en la construcción y en la oferta de viviendas en Santurce durante esos años, demuestra prima facie que se encontraba a gusto en ella.

   Varios meses antes de julio de 1972, la última fecha antes mencionada, el arrendador inició una acción de desahucio contra Benes. Posteriormente éste presentó, en mayo de dicho año, una querella contra Agulló ante la entonces Administración de Servicios al Consumidor, hoy Departamento de Asuntos del Consumidor, solicitando el reembolso del exceso del alquiler pagado durante los 12 años que había vivido en la propiedad. El Administrador declaró con lugar la querella y ordenó a Agulló que le reembolsase $13,740 al inquilino. Se basó el Administrador en que en el año 1958 la Administración [P247] de Estabilización Económica le había fijado un canon de $145.00 mensuales a esa residencia.

   El Tribunal Superior revocó la orden del Administrador por entender que éste carecía de jurisdicción sobre esa vivienda en 1972, cuando dictó la orden, ya que el canon era para esa fecha de $250 mensuales y la Ley Núm. 67 de 19 de junio de 1964, 17 L.P.R.A. sec. 184(b), había eximido de la Ley de Alquileres Razonables a las viviendas cuya renta fuese de $200 o más por mes.

   [1] La decisión de la ilustrada Sala sentenciadora es correcta en cuanto a los alquileres pagados después del 19 de junio de 1964, fecha en que fue aprobada y comenzó a regir la citada Ley Núm. 67. Esa ley, en efecto, eximió del control de la Ley de Alquileres Razonables a las viviendas cuya renta mensual fuese de $200 o más y hemos resuelto que dicha Ley Núm. 67 opera de pleno derecho, esto es, por sí misma, por haberla aprobado la Asamblea Legislativa y el Gobernador, y, desde luego, sin que fuese necesario para su vigencia el visto bueno del Administrador. Vda.

   de Hernández v. Rérez Colón, Admor., supra; Blanco Rojo v. A.E.E.,

   supra; Flores v. Flores Toledo, 101 D.P.R. 61, 66 (1973); B.

   Fortaleza Corp. v. Bouzá, supra.

   Veamos ahora la situación en cuanto a los cánones pagados desde el 24 de octubre de 1960, fecha en que el inquilino tomó la propiedad, hasta el 19 de junio de 1964, fecha de vigencia de la Ley Núm. 67. En cuanto a esta situación debemos preguntarnos ¿puede el inquilino recobrar en el año 1972 los cánones pagados en exceso durante el período comprendido entre el 24 de octubre de 1960 hasta el 19 de junio de 1964? Trascendiendo el problema al plano de norma general, ¿puede un inquilino esperar diez años para recobrar de su arrendador por dicho concepto?

   Las contestaciones a las anteriores preguntas deben ser en la negativa. Razones de necesidad y utilidad social han hecho [P248] necesaria y conveniente la prescripción de las acciones. Como señala Castán, por la prescripción se asegura la estabilidad de la propiedad y la certidumbre de los demás derechos.

   Añade dicho autor...