Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 19 de Septiembre de 1994 - 137 D.P.R. 70
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 137 D.P.R. 70 |
| Fecha de Resolución | 19 de Septiembre de 1994 |
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Sociedad de Gananciales Iván Negroni y otra, demandantes-recurridos
v.
Secretario de Justicia y otros, demandados-recurrentes;
Estado Libre Asociado de Puerto Rico, interventor-recurrente
Núms.
RE-89-388, RE-89-401
19 de septiembre de 1994
Revisión
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COMPRAVENTA--INMUEBLES--INTERPRETACION DEL CONTRATO Y EFECTO--PRECIO DE LA VENTA--VENTA POR PRECIO ALZADO O POR UNIDAD DE MEDIDA.
En la venta por precio alzado, el vendedor tiene que entregar la cosa cierta, que es la finca individualizada mediante la descripción de sus linderos. Todo lo que estos comprendan ha de ser entregado a cambio del precio convenido. El fundamento son los linderos, no un tanto por unidad de medida. Cualquier diferencia entre la cabida expresada y la que efectivamente tiene la finca, no da margen a reclamación o indemnización alguna.
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ID.--ID.--MODIFICACION O RESCISION DEL CONTRATO--RESCISION POR EL COMPRADOR--MOTIVOS O CAUSAS DE RESCISION.
Sólo cuando el vendedor no pueda entregar todo lo que abarquen sus linderos es que el comprador podrá rescindir el contrato o pedir una disminución en el precio. Art. 1360 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3820.
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DERECHO REGISTRAL--REGISTROS DE LA PROPIEDAD--ASIENTOS DE LOS REGISTROS--
INEXACTITUD CON REALIDAD EXTRARREGISTRAL...
El Registro de la Propiedad no garantiza una cabida, excepto cuando sea aplicable la Ley de la Propiedad Horizontal, pues no da fe de las características físicas de los inmuebles.
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SERVIDUMBRES--MODOS DE ADQUISICION, DERECHOS Y OBLIGACIONES Y EXTINCION--
SERVIDUMBRE DE PASO...
Es una norma establecida que la servidumbre de paso, al ser discontinua, no es susceptible de adquirirse mediante la prescripción, salvo en virtud del título. La única excepción es la servidumbre de signo aparente.
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EXPROPIACION FORZOSA--COMPENSACION--MEDIDA E IMPORTE O CUANTIA DE LA COMPENSACION--TOMA U OCUPACION DE LA TOTALIDAD O DE SOLO PARTE DE UNA PROPIEDAD--PARTE DE LA PROPIEDAD--DERECHO DE ACCESO A VIA PUBLICA.
El propietario de una finca, que esté enclavada entre otras ajenas y sin salida a un camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la indemnización correspondiente. Este acceso debe ser razonable para que le permita entrar y salir del fundo al sistema general de vías públicas y no a una carretera específica. El paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, si es posible, donde menor sea la distancia del predio dominante al camino público.
SENTENCIA de Luis F. Pieraldi Cappa, J. (Ponce), quien declara con lugar cierta demanda de reivindicación y se ordena a la parte demandada a dejar libre y expedita la propiedad que es objeto del litigio.
Además, se le ordena que ceda paso al demandante por cierto camino, ya que la finca de éste queda enclavada. Revocada.
Jorge E. Pérez Díaz, Procurador General, Vannessa Ramírez, Procuradora General Auxiliar, y Julio Cesar Colón Ortiz, abogados de la parte recurrente; Arcadio Toro Goyco y Dizzy Murphy, abogados de la parte recurrida.
EL JUEZ ASOCIADO SENOR NEGRON GARCIA emitió la opinión del Tribunal.
"Las especies silvestres no observan las leyes de los hombres ni respetan sus fronteras. ... Las amenazas que se ciernen sobre los recursos naturales como resultado de actividades realizadas en terrenos adyacentes, sean públicos o privados, alcanzan a todas las especies silvestres en general. Tales amenazas se agrupan en dos categorías principales: matanza directa y destrucción del hábitat. De estos dos problemas, el segundo es el más grave. Coggins, Protecting the Wildlife Resources of National Parks From External Threats, 22 Land & Water L. Rev. (1987), pág. 1 --(traducción nuestra y énfasis suplido)--.
Esta visión ecológica cobra relieve en la controversia que tienen la Autoridad de Tierras y los esposos Iván Negroni y Lavinia Carlo Aymat en torno a la titularidad de 9.1365 cuerdas debido a una discrepancia de colindancia. Los terrenos forman parte del Bosque Seco de Guánica, una de nuestras reservas forestales más importantes creada por proclama gubernamental en el año 1919, designada reserva natural por la Junta de Planificación. Su valor ecológico y científico motivaron que la Organización de Naciones Unidas lo clasificara, luego de El Yunque, la segunda Reserva Biosférica Internacional en Puerto Rico. Considerado el Bosque Subtropical mejor preservado y menos alterado por el hombre, sirve de albergue a una gran diversidad de organismos y especímenes únicos en esa zona.
Simultáneamente, evaluamos el reclamo de una servidumbre de paso a favor de los Negroni-Carlo a través de ese Bosque.
I
El trasfondo fáctico se remonta al año 1924, cuando la propiedad que hoy pertenece a los Negroni-Carlo correspondía a Valentín Paoli Antonmatei. Este levantó un plano que hacia constar una cabida de 243.639 cuerdas, colindando por el oeste, sur y este con terrenos de la Central Guánica.1 En 1941 los terrenos de la Central Guánica --correspondientes al Bosque Seco de Guánica-- fueron expropiados y advinieron patrimonio de la Autoridad de Tierras. Posteriormente, la finca de Paoli Antonmatei fue adquirida por Juan Angel Tió, quien a su vez la vendió a Gregorio García el 17 de diciembre de 1947. En 1948, la Autoridad levantó un plano de mensura de su propiedad que consigna una cerca como colindancia con la finca aledaña de García.
Así las cosas, mediante la escritura núm. 6 otorgada ante el notario Carlos García Méndez el 26 de enero de 1952, los Negroni-Carlo compraron la finca de García. Se hizo constar una cabida de 243.639 cuerdas "por el precio ajustado y convenido de $4,000.", y se describió así:
"RUSTICA: Predio de terreno dedicado a pasto, sito en el barrio Guánica, lugar denominado 'Salinas del Pastillo', del término municipal de Guánica, de una cabida de DOSCIENTAS CUARENTA Y TRES CUERDAS CON SEISCIENTAS TREINTA Y NUEVE MILESIMAS de otra...
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