Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 21 de Abril de 1995 - 138 DPR 282
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 138 DPR 282 |
| Fecha de Resolución | 21 de Abril de 1995 |
138 D.P.R.
282 (1995) SOTO VÁZQUEZ V. VÁZQUEZ
RAFAEL A. SOTO VAZQUEZ y su esposa ROSA MILAGROS SOTO REINOSA DE SOTO, ETC.,
demandantes y recurridos,
1. COMUNIDAD DE BIENES--PROPIEDAD HORIZONTAL--EN GENERAL.
En Puerto Rico existe una clara política pública dirigida a estimular la utilización de terrenos y construcción de multipisos que se rijan por el Régimen de la Propiedad Horizontal. Este régimen debe evolucionar para estar a tono con las cambiantes necesidades sociales y económicas del país.
2. ID.--ID.--PRECEPTOS ESTATUTARIOS--INTERPRETACION.
La interpretación que se le dé a la Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq., debe ser constructiva e imaginativa. Además, dicha interpretación debe ajustarse a la definición misma de la horizontalidad: la coexistencia de diversos pisos de dominio exclusivo con el dominio forzoso e inescapable de elementos comunes.
3. ID.--ID.--INMUEBLES--EN GENERAL.
A tenor con la Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq., el dominio exclusivo que los titulares tienen de sus apartamentos no se extiende de igual manera que el dominio en otros contextos.
4. ID.--ID.--REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL--CONVENIOS SOBRE RESTRICCIONES-- USO Y DESTINO DE LOS APARTAMENTOS...
La Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A.
sec. 1291 et seq., impone límites específicos a la propiedad exclusiva de los apartamentos adicionales a la restricciones tradicionales del dominio. Entre estas limitaciones adicionales está la restricción al uso o destino de los apartamentos particulares, la cual está plasmada en los Arts. 2 y 3 de dicho estatuto, 31 L.P.R.A. secs. 1291 y 1292.
5. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
La limitación del uso o destino de los apartamentos que el Régimen de la Propiedad Horizontal le impone al titular individual, en interés de la colectividad, tiene su fundamento en el contrato contraído por los titulares.
6. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
Al determinar la legalidad de la designación de un uso o destino de un apartamento regido por la Ley de la Propiedad Horizontal, deberá analizarse si los usos están debidamente identificados y precisados sin ambigüedades para beneficio de los nuevos adquirentes y de terceros. Este requisito tiene su fundamento en que la escritura constitutiva del régimen de propiedad horizontal y su correspondiente reglamento son acuerdos que obligan a los nuevos adquirentes.
7. ID.--ID.--ID.--ID.
Las restricciones al uso de la propiedad regida por la Ley de la Propiedad Horizontal son verdaderas limitaciones a que está sometido el dominio del propietario, aun cuando no se considera como servidumbre en equidad. Estas restricciones deben interpretarse de modo estricto y restrictivo debido a que toda propiedad se presume libre de cargas y gravámenes.
8. ID.--ID.--ID.--ID.--USO Y DESTINO DE LOS APARTAMENTOS.
La Ley de la Propiedad Horizontal no excluye a los condominios comerciales de la aplicación de restricciones al uso y destino de los apartamentos. La institución del régimen de propiedad horizontal ha evolucionado a tal grado que dichas restricciones son utilizadas frecuentemente para inmuebles dedicados únicamente a fines comerciales.
9. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
El concepto "uso comercial" es más abarcador que el concepto "uso residencial". Por ello, cuando se restringe el uso o destino de los apartamentos sometidos al régimen de propiedad horizontal a fines residenciales se informa claramente al adquirente las limitaciones impuestas a su derecho propietario. Por otro lado, cuando se restringe el uso o destino de dichos apartamentos a un uso comercial, ello equivale generalmente a la negación de un uso residencial, pero sin límites en cuanto a los posibles usos relacionados con el comercio.
10. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
La interpretación de las cláusulas restrictivas del dominio de una propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal debe ser más estricta cuando se intenta restringir el uso comercial a un uso particular. Ello se debe a que es necesario informar con mayor claridad a los nuevos titulares la existencia de una restricción adicional que modifica la amplitud del concepto de uso comercial. Dicha restricción debe surgir claramente de la escritura matriz.
11. ID.--ID.--PRECEPTOS ESTATUTARIOS--LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
El Art. 37 de la Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1293, exige que en todo inmueble constituido en propiedad horizontal se inserte o agregue a la escritura de su constitución un reglamento. Dicho reglamento tiene como propósito establecer la normativa por la que ha de regirse la administración del inmueble. No obstante, eso no significa que el reglamento y la escritura matriz se conviertan en una sola fuente de obligaciones para los participantes del régimen.
12. ID.--ID.--ID.--ID.
El Art. 37 de la Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1293a, permite enmendar el reglamento del inmueble con el voto de dos terceras (2/3) partes de los titulares o de titulares y porcentajes de participación en los elementos comunes del inmueble.
13. ID.--ID.--REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL--CONVENIOS SOBRE RESTRICCIONES-- USO Y DESTINO DE LOS APARTAMENTOS...
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reconocido la posibilidad de crear una restricción al uso de un apartamento utilizando conjuntamente una cláusula de la escritura y una sección del correspondiente reglamento. En estos casos, el reglamento formaba parte de la escritura matriz en virtud de una cláusula de dicha escritura que hacía referencia directa a éste.
SENTENCIA de Mario Canales Ydrach, J. (Humacao), que declara que cierto local del Centro Comercial de Humacao no puede dedicarse a otro uso que no sea el de supermercado, conforme a lo establecido en la escritura matriz del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal y al reglamento de dicha escritura. Además, desestima sin perjuicio la reconvención presentada por los demandados. Revocada.
Michael J. Godreau, abogado de la parte recurrente; Enrique Nassar Rizek, abogado de la parte recurrida.
EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR HERNÁNDEZ DENTON EMITIÓ LA OPINIÓN DEL TRIBUNAL.
Comparecen ante nos Carlos Vázquez Torres y su esposa María Isabel Rodríguez para que revoquemos la sentencia del Tribunal Superior que sumariamente declaró que éstos estaban impedidos de establecer una tienda para el expendio de mercancía seca en un local de su propiedad en el Centro Comercial de Humacao, en vista de disposiciones restrictivas a dicho uso plasmadas en la escritura constitutiva del régimen de propiedad horizontal en dicho lugar.
La controversia que hoy nos ocupa permite que examinemos la aplicabilidad de la norma expuesta en Cond. Prof. S.J. H. Centre v. P.R.F., Inc., 133 D.P.R. 488 (1993), a un condominio creado únicamente para usos comerciales. Al hacer extensiva dicha norma al caso de autos, y en vista de las consideraciones adicionales que conlleva el dedicar un inmueble --sujeto al régimen de la propiedad horizontal-- a fines únicamente comerciales, resolvemos que el lenguaje utilizado en la escritura aquí en controversia y el correspondiente reglamento no son lo suficientemente "claros y precisos" para impedir que un titular de uno de los locales del Centro Comercial establezca una tienda para expendio de mercancía seca en su propiedad. Como consecuencia, revocamos.
I
En 1976 la Compañía de Desarrollo Comercial de Puerto Rico constituyó el régimen de propiedad horizontal en un inmueble de su propiedad localizado en Humacao, Puerto Rico, bajo el nombre de "Centro Comercial de Humacao" (en adelante el Centro). En la escritura de constitución del régimen y en su correspondiente reglamento se incluyeron varias cláusulas referentes a...
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