Sentencia de Tribunal Apelativo de 24 de Junio de 2011, número de resolución KLRA201001138
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA201001138 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 24 de Junio de 2011 |
LEXTA20110624-020 Solares Parkhurst v. Las Verandas
Development, LLC
| | | REVISIÓN Procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor SOBRE: LEY NÚM. 130 DE 13 DE JUNIO DE 1967, SEGÚN ENMENDADA Querella Núm. 100041520 |
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Román, la Jueza Fraticelli Torres y el Juez Hernández
Sánchez.
Hernández Sánchez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de junio de 2011.
Los recurrentes, Jorge Solares Parkhurst y su esposa, Karina Cisneros Solares, solicitan que revisemos la resolución del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) emitida en su querella contra Las Verandas
Development, LLC; Bahía Realty
Corp. y/o Bahía Realty, Inc., desarrollador y corredor de bienes raíces, respectivamente, del proyecto Las Verandas. Mediante dicha resolución DACO denegó su solicitud para que la parte querellada le devolviera la totalidad del depósito que había entregado al suscribir el contrato de compraventa para un apartamento en un condominio, parte del desarrollo Las Verandas.
Señalan los recurrentes que incidió DACO al concluir que la modificación al contrato de compraventa, hecha a solicitud de los querellantes, mediante la cual se sustituía un apartamento por otro del idéntico modelo dentro del mismo desarrollo la Verandas, no constituía una novación extintiva del contrato entre las partes. Según el contrato el desarrollador podía retener el 2% del precio de venta, estipulado como penalidad si la parte compradora incumplía con su obligación de comprar la unidad.
Procedemos a confirmar la resolución recurrida.
Las Verandas es una parte del desarrollo denominado Bahía Beach Resort
& Golf Club, en Río Grande, Puerto Rico.
El 7 de abril de 2009 los querellantes, Jorge Solares Parkhurst y su esposa Karina Cisneros Solares, en adelante los querellantes o los recurrentes, presentaron una querella ante DACO alegando que el desarrollador, Las Verandas Development, LLC, en adelante LVD, no les había devuelto la totalidad de la cantidad del depósito. Ello ocurrió luego de que los querellantes le expresaran al desarrollador que ya no interesaban comparar, por lo que no procederían a consumar el contrato de compraventa mediante la otorgación ante notario de las escrituras de compraventa, pagaré e hipoteca.
En su contestación y otras alegaciones LVD sostuvo que bajo los términos del contrato de promesa de compraventa el desarrollador
tenía derecho a retener el dos por ciento (2%) del precio de compraventa, ya que la parte compradora había decidido no otorgar la escritura de compraventa, sin que existiera una de las condiciones expuestas en el contrato para que surja la obligación de reintegrar la totalidad del depósito.
Previo a la vista evidenciaria ante DACO los únicos escritos que se habían sometido era la querella y la contestación a la querella. El 27 de agosto de 2009 comenzó la vista evidenciaria
ante DACO para dilucidar la querella, continuándose la misma los días 14 y 15 de diciembre de 2009. En la vista evidenciaria
testificaron las siguientes siete (7) personas:
Brunimarie
González García - Corredora de Bienes Raíces de Bahía Realty
Gladys
Rosario Santana - Corredora de Bienes Raíces y Vicepresidenta Senior de Interlink
Group
Heidi Souffront - Corredora de Bienes Raíces y Directora de Ventas de Bahía Beach Resort
& Golf Club
Federico Juan Sánchez Ortiz - Desarrollador
del Proyecto
Lcdo. Ricardo Meléndez - Notario Público
Ana Myrna Cabrera Bisonó - Originadora de Préstamos de RG Premier Bank of Puerto Rico
Jorge Rafael Solares Parkhurst - suscribiente
del contrato de promesa de compraventa como comprador, uno de los querellantes.
El 16 de diciembre de 2009 la parte querellante solicitó la regrabación de los tres días de vistas. Según solicitado por DACO, el 25 de enero de 2010 ambas partes presentaron su Memorando de Derecho Post Vista Evidenciaria.
El 20 de octubre de 2010 DACO emitió su Resolución respecto la querella, en la cual incluyó treinta y cuatro (34) determinaciones de hechos. Al aplicar el derecho a las determinaciones de hechos DACO concluyó, entre otros: (1) que para el 23 de octubre de 2008 la Desarrolladora
no había incumplido su obligación de entregar el apartamento Núm. 8268; (2) que en tanto los compradores querían tener disponible la unidad lo más pronto posible, la Desarrolladora le ofreció otra unidad del mismo modelo, en otro de los edificios del complejo, la Núm. 10287; (3) que los compradores aceptaron el cambio de número de la unidad, por lo que sometieron una "Solicitud de Traspaso", de la cual no surge la intención de extinguir el contrato del 1ro de febrero de 2008, limitándose a sustituir la unidad a entregarse; (4) que a base de la totalidad de la prueba recibida, con énfasis sobre los hechos cercanos a la presentación de la "Solicitud de Traspaso", no ocurrió una cancelación del contrato de compraventa, sino que se sustituyó un apartamento en el edificio 8 por otro del mismo modelo en el edificio 10.
A base de las determinaciones de hecho y conclusiones de derecho, DACO dispuso que sólo procedía devolver el remanente del depósito, luego de restar el 2% del precio de venta, por lo que la obligación de DLV era devolver a los querellantes $35,088.00.1 La resolución, además, desestimó la querella respecto la parte codemandada, Bahía Realty. En adición, desestimó "toda la reclamación sobre violación al Reglamento Núm. 2268, así como la reclamación de daños y perjuicios."
Inconformes, los querellantes, aquí recurrentes, presentaron el recurso de revisión judicial de epígrafe. Los primeros cuatro señalamientos de error se pueden resumir en la aseveración de que DACO erró al concluir que el contrato de compraventa no se había cancelado cuando los querellantes suscribieron la "Solicitud de Traspaso" para que se traspasara el depósito que habían dado para la unidad 8268, a la unidad 10287, por lo que procedía la devolución íntegra del depósito.2
Los recurrentes sometieron como apéndice del recurso parte de los documentos presentados en evidencia ante DACO. Estos optaron por no incluir una transcripción de los tres (3) días de vista evidenciaria.
En respuesta al recurso de revisión judicial, los recurridos, Las Veranda Development, LLC y Bahía Realty, presentaron un escrito denominado Moción de Desestimación y Alegato de Parte Recurrida.
Procedemos a resolver.
En Otero v. Toyota, 163 D.P.R. 716, 727-728 (2005), el Tribunal Supremo reiteró las normas sobre la revisión por un foro apelativo de las determinaciones de una agencia administrativa, como sigue:
[L]as decisiones de los organismos administrativos merecen la mayor deferencia judicial. Esta deferencia se debe a que son ellas las que cuentan con el conocimiento experto y con la experiencia especializada de los asuntos que les son encomendados. Al momento de revisar una decisión administrativa el criterio rector para los tribunales será la razonabilidad
en la actuación de la agencia. Utilizando un criterio de razonabilidad y deferencia, los tribunales no deben intervenir o alterar las determinaciones de hechos de un organismo administrativo, si las mismas están sostenidas por evidencia sustancial que surja del expediente administrativo considerado en su totalidad. Como hemos definido en diversas ocasiones, evidencia sustancial es aquella evidencia relevante que una mente razonable podría aceptar como adecuada para sostener una conclusión.
Debido a que las determinaciones del foro administrativo tienen que basarse en evidencia sustancial, la parte que las impugne tiene que convencer al tribunal de que la evidencia en la cual se apoyó la agencia para formular tales determinaciones no es sustancial.
[D]ebe demostrar que existe otra prueba en el expediente que reduzca o menoscabe el valor probatorio de la evidencia impugnada, hasta el punto de que no se pueda concluir que la determinación de la agencia fue razonable de acuerdo con la totalidad de la prueba que tuvo ante su consideración. Misión Ind. P.R. v. J. P., supra, Rebollo v. Yiyi Motors, supra.
Si la parte afectada, en la solicitud de revisión, no demuestra la existencia de esa otra prueba que sostiene que la actuación de la agencia no está basada en evidencia sustancial o que reduzca el valor de la evidencia impugnada, el tribunal respetará las determinaciones de hechos y no deberá sustituir el criterio de la agencia por el suyo. Las determinaciones de hechos de organismos y agencias tienen a su favor una presunción de regularidad y corrección que debe ser respetada mientras la parte que las impugne no produzca evidencia suficiente para derrotarlas. Henríquez v. Consejo Educación Superior, 120 D.P.R. 194, 210 (1987); Fac C. Soc. Aplicadas, Inc. v. C.E.S., 133 D.P.R. 521, 533 (1993).
En Warner Lambert Co. v. Tribunal Superior, 101 D.P.R. 378, 389-390 (1973), el Tribunal Supremo elaboró sobre la distinción entre la novación extintiva y la novación modificativa de un contrato, exponiendo como sigue:
El Art. 1157 del Código Civil prescribe, en lo aquí pertinente, que las obligaciones pueden modificarse variando su objeto o condiciones principales. 31 L.P.R.A. sec. 3241.3 . No obstante, para que la obligación quede extinguida por otra que la sustituya, el Art. 1158 establece como condición indefectible "que así se declare terminantemente o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles." 31 L.P.R.A. sec. 3242.4 En Caribe Lumber
Corp. v. Marrero, 78 D.P.R. 868 (1955) establecimos como pauta interpretativa de este articulado que la novación nunca se presume si no que ha de ser acreditada sin género alguno de duda. También hemos establecido que la novación es siempre una cuestión de intención y...
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