Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Febrero de 2005, número de resolución KLRA0300561
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA0300561 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 2005 |
| EDUARDO CARDONA FUNERARIA CARDONA Concesionario del Permiso-Recurrido JUNTA DE APELACIONES SOBRE CONSTRUCCIONES Y LOTIFICACIONES Agencia Recurrida MARIA JIMÉNEZ ALVAREZ Parte Recurrente | KLRA0300561 | REVISIÓN de Decisión Administrativa |
Panel integrado por su presidente, Juez Antonio J. Negroni Cintrón, y los Jueces Aleida Varona Méndez y Carlos J. López Feliciano
Negroni Cintrón, J.
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de febrero de 2005.
María Jiménez Alvarez (Sra. Jiménez) recurre de la Resolución que el 3 de julio de 2003 emitiera y notificara la Junta de Apelaciones sobre Construcciones y Lotificaciones (JACL). Mediante esta decisión, adjudicó la apelación que la Sra. Jiménez presentó para impugnar el permiso de uso para operar Funeraria y una Sala de Embalsamar que la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPe) le concedió al Sr. Eduardo Cardona Sierra y Funeraria Cardona (Sr. Cardona). La JACL confirmó la concesión del permiso.
El Sr. Cardona, la ARPe y la propia JACL presentaron sus alegatos, a los que la Sra. Jiménez replicó.
Estando así en condiciones de hacerlo, resolvemos el recurso, no sin antes exponer el trasfondo fáctico y procesal pertinente que antecedió la decisión recurrida.
I
Según los hechos determinados por la JACL en la resolución recurrida, la Sra. Jiménez reside en la Calle Bartolomé de las Casas Número 384, Villa Palmeras, Santurce, desde que la compró en 1987. Su residencia colinda con la Funeraria Cardona propiedad del Sr. Cardona.
Cuando la Sra. Jiménez compró la propiedad, la Funeraria ya existía, aunque la Sala de Embalsamar estaba ubicada en la primera planta de la estructura. La Funeraria está ubicada en la Ave. Eduardo Conde 2199, Villa Palmeras, Santurce, del Municipio de San Juan, dentro de los límites de un distrito de zonificación ZU‑G‑2, aunque antes estaba zonificado C‑1. La propiedad de la Sra. Jiménez está ubicada en una zona con clasificación residencial, pero uno de los patios laterales de la propiedad colinda con la zona ZU-G2 en donde radica la Funeraria.
Desde el 28 de agosto de 1992 el Sr. Cardona posee el permiso de uso PU80-18-D-282-SPP para operar en la primera planta de la estructura ubicada en la Ave. Eduardo Conde 2199 en Villa Palmeras, Santurce, la Funeraria. Sin embargo, en 1997 la Sra. Jiménez presentó una querella inicial contra el Sr. Cardona ante la ARPe por los problemas que le causaban los gases que emanaban de un cuarto exterior de la Funeraria y el estacionamiento de ambulancias fúnebres. Mediante carta del 26 de marzo de 1997 la ARPe refirió a la Sra. Jiménez a la Junta de Calidad Ambiental, en vista de que el Sr. Cardona tenía permiso de uso, y le informó que si el Sr. Cardona no cumplía con los requerimientos de la Junta de Calidad Ambiental para que corrigieran las anomalías, le sometiera a la ARPe evidencia de esas gestiones para una posible revocación del permiso de uso que posee la funeraria.
No se nos ha demostrado qué trámite, si alguno, realizó la Sra. Jiménez con posterioridad a la anterior comunicación. No obstante y de los autos ante nos surge que al entrar en vigor una nueva reglamentación del Departamento de Salud que requería que el embalsamamiento de cadáveres se realizara en un área independiente del área de la funeraria, el Sr. Cardona solicitó un nuevo permiso de uso para una nueva sala de embalsamar. (Informe sobre Conferencia Preliminar entre Abogados, Apéndice 17, pág. 59).
Oportunamente, el 15 de enero de 1999 la ARPe emitió un acuerdo concediéndole al Sr. Cardona el permiso que solicitó, el B-98-18-f-417-SPU. Como la Sra. Jiménez fue notificada, solicitó la reconsideración. Denegada ésta, apeló la decisión ante la JACL. Mediante la resolución recurrida, este organismo confirmó el permiso concedido, por lo que la Sra. Jiménez acudió ante este Tribunal.
En su recurso, la Sra. Jiménez le imputa a la JACL haber incidido (1) al no formular en su Resolución Final determinaciones de hechos que justifiquen la confirmación de una actuación de la ARPe autorizando una variación en uso y (2) al autorizar y confirmar un permiso de uso sin cumplir con las disposiciones de la Ley sobre Política Pública Ambiental.
Estudiados los alegatos sometidos, resolvemos.
II
La responsabilidad de dirigir el desarrollo integral de Puerto Rico de modo que "fomente en la mejor forma la salud, seguridad, el orden, la convivencia, la prosperidad, la defensa, la cultura, la solidez económica y el bienestar general de los actuales y futuros habitantes del país", recae en la Junta de Planificación de Puerto Rico. Ley Núm. 75 de 24 de junio de 1975, según enmendada, 23 L.P.R.A. sec. 62 y ss. A esos fines, quedó facultada para adoptar reglamentos que guían el uso y desarrollo de los terrenos en Puerto Rico, estableciendo las normas esenciales sobre cómo y dónde deben ubicarse las múltiples actividades sociales y económicas del país.
Uno de los reglamentos que aprobó fue el de Zonificación Núm. 4 de 1975, según enmendado. Su sección 3.02 dispone que se requerirá un permiso, entre otras cosas, para el uso de toda estructura o pertenencia o para la construcción, reconstrucción, alteración o ampliación de cualquier estructura.
En su Sección 98.00, estableció, además, la figura de la variación. Esta permite al titular de una propiedad solicitar que se le exima de las restricciones de zonificación que sujetan su propiedad, con el propósito de evitar que la aplicación literal de los requisitos de zonificación resulten en una confiscación del disfrute de la propiedad.
Con tal propósito, la Sección 98.06 del Reglamento de Zonificación Núm. 4 establece que la ARPe podrá autorizar variaciones a los requisitos establecidos en el mismo considerando los siguientes factores:
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Si la magnitud de la variación es la necesaria para asegurar la viabilidad del uso permitido y no es viable considerar otras alternativas para salvar el problema presentado.
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Si la variación solicitada no afectará adversamente, entre otros, los siguientes factores:
La disponibilidad de la infraestructura
El contexto en el que ubica
El ambiente de la calle
La seguridad y tranquilidad de los vecinos
Se logra un desarrollo urbano más compacto.
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Si la densidad o intensidad solicitada no lleva a convertir el distrito en otro.
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Si la variación solicitada es cónsona con los propósitos de la disposición reglamentaria que se solicita sea modificada, así como con la política pública.
Ahora bien, sólo deben autorizarse variaciones en circunstancias realmente extraordinarias y meritorias para evitar perjuicios a la propiedad, ya que debe respetarse la política pública y estrategia de desarrollo ordenado a largo plazo plasmados en el mapa de zonificación.
Conceder variaciones a los requisitos de zonificación de forma laxa, destruye el objetivo de la planificación urbana. Las variaciones a los requisitos de zonificación no se favorecen y deben utilizarse selectivamente en aquellas circunstancias en que un propietario demuestre que las restricciones le causaron un daño particular que no comparte con otros. Se descartará una variación cuando no haya prueba de que la situación del dueño sea singular y distinta a la de sus colindantes. A.R.P.E. v. J.A.C.L., 124 D.P.R. 858, 862 (1989). Asoc. Res. Baldrich, Inc. v. J.P. de P.R., 118 D.P.R. 758 (1987). En fin, mediante ese mecanismo se exime al titular de una propiedad de alguna de las restricciones establecidas por el Reglamento cuando se determina que, en su caso, la aplicación de la misma resultaría irrazonable. Véanse, Mun. de San Juan v. J.C.A., 2000 T.S.P.R. 183, 2000 J.T.S. 193; Asoc. Res. Park Side, Inc.
v. J.P., 149 D.P.R. 300 (1999); Asoc. Res. Park Side, Inc. v. J.P., 139 D.P.R.
349 (1995).
Por último es de rigor puntualizar que, en armonía con lo antes expuesto, un promovente que, conociendo las limitaciones impuestas por los requisitos de zonificación, se coloca voluntariamente en una posición que le ocasiona perjuicio irrazonable, le aplica la norma de auto-inflicción del daño, como "impedimento a una solicitud y concesión de una variación.
Asoc. Res. de Baldrich v. Junta de Planificación, supra, a la pág. 772; Asoc.
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D. Octubre v. J.A.C.L., 116 D.P.R. 326, 334 (1985).
Expuesta la anterior normativa, examinemos los errores...
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