Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 22 de Diciembre de 1980 - 110 D.P.R. 490
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 110 D.P.R. 490 |
| Fecha de Resolución | 22 de Diciembre de 1980 |
110 D.P.R. 490 (1980) HOUSING INV. CORP. V.
REGISTRADOR
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
HOUSING INVESTMENT CORPORATION, recurrente
vs.
EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE BAYAMÓN, SECCIÓN PRIMERA, recurrido
Núm. O-80-124
110 D.P.R. 490
22 de diciembre de 1980
RECURSO GUBERNATIVO para revisar una NOTA en forma de carta de Clemente Ruiz, Jr., Registrador (Bayamón), dejando en suspenso la anotación e inscripción de ciertos documentos presentados en el Registro de la Propiedad de Bayamón, Sección Primera. Revocada, y se ordena al Registrador calificar los documentos ante él presentados, de modo consistente con lo resuelto en la opinión.
APOSTILLA
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HIPOTECAS--INMUEBLES--EJECUCIÓN--NATURALEZA--PROCEDIMIENTO P EL COBRO--COBRO POR EL PROCEDIMIENTO ORDINARIO--CONTRA QUIEN DEBE SEGUIRSE LA ACCIÓN.
Un comprador de propiedad gravada con hipoteca que no está en vía de ejecución no puede reclamar más protección de sus intereses que la acordada por el Art. 71 al comprador pendente lite, por el simple recurso de posponer a su conveniencia la presentación de su título en el Registro de la Propiedad, de tal modo ocultando del acreedor ejecutante que ha habido un cambio de titular.
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ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
Un acreedor hipotecario ejecutante puede y debe depender del estado que refleja el Registro de la Propiedad e incoar su demanda contra el que allí aparece como titular poseedor del inmueble gravado al comienzo de la acción ejecutoria, e, iniciado el pleito, él no viene obligado a hacer inspecciones periódicas del Registro para eliminar o adicionar nuevas partes a su demanda, según pueda resultar del ejercicio de la facultad dispositiva de su deudor.
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ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--TERCERO HIPOTECARIO.
Es un subrogado del deudor trasmitente, no un tercero, a quien siempre hay que emplazar y vencer en juicio, el comprador de una finca afecta a hipoteca, una vez dicho comprador, aunque no haya sido demandado, es informado de la cercana ejecución del crédito por el acreedor ejecutante, al éste remitirle el correspondiente edicto de subasta, por correo certificado, en cuyo texto dicho comprador es citado.
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ID.--ID.--ID.--VENTA--ANUNCIO O AVISO DE SUBASTA--PRECEPTOS ESTATUTARIOS.
Satisface el principio de tracto sucesivo del Art. 20 de la Ley Hipotecaria, la notificación hecha por el acreedor que ejecuta una hipoteca a los adquirentes de la finca gravada, cumplida dicha notificación en el caso de autos mediante el envío por correo certificado de copia del edicto de subasta publicado, en cuyo texto dichos adquirentes son citados.
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DERECHO REGISTRAL--RECURSOS GUBERNATIVOS--DERECHO DE REVISIO --EXTENSIÓN O ALCANCE.
Procede un recurso gubernativo, cuando e Registrador de la Propiedad: ( a ) deja de calificar los documentos presentados en su oficina; ( b ) como cuestión de hecho, deniega la inscripción solicitada, aunque así no lo exprese en su nota; ( c ) se niega a practicar operación alguna en el Registro de la Propiedad; y, ( d )
deniegue la inscripción o anotación solicitada, cualquiera que sea la causa.
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ID.--ID.--ID.--ID.
Radicado un recurso gubernativo ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico, dicho Tribunal, en el ejercicio de su jurisdicción gubernativa de ámbito preceptivo irrestricto, conocerá del conflicto registral planteado y lo resolverá por completo, ilustrando tanto al recurrente como al Registrador sobre cuál es el curso registral correcto de los documentos pendientes de inscripción.
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ID.--ID.--ID.--ID.
La jurisdicción y competencia gubernati del Tribunal Supremo de Puerto Rico tiene la misma extensión que en el Derecho inmobiliario español se confiere a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
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ID.--ID.--ID.--ID.
Aun cuando el Tribunal Supremo de Puerto Rico no examinara en todo recurso gubernativo áreas que rebasan los fundamentos de suspensión de la inscripción, según consignados en la nota del Registrador, sí penetrará en el campo de la calificación, más allá del cubierto por la nota denegatoria, cuando a su juicio así lo requiera la solución justa, rápida y económica del problema registral, en toda la dimensión que alcanzan los principios de derecho hipotecario aplicables.
William J. Riefhkol, abogado de la recurrente.
El Registrador recurrido compareció por escrito.
OPINIÓN EMITIDA POR EL JUEZ DÍAZ CRUZ
La corporación recurrente inició procedimiento de ejecución por la vía ordinaria de hipoteca garantizando un principal de $29,650 distribuido en plazos mensuales de $228.01 por término de treinta años a expirar el 1ro junio, 2005, por haber los deudores Nelson Del Valle y Myriam Matías González dejado de pagar los plazos vencidos desde el 1ro agosto, 1977. A la fecha de radicación de la demanda en 16 enero, 1978 el inmueble gravado por dicho crédito, compuesto de solar de 177.84 m¢ y casa vivienda de concreto en la urbanización "El Cortijo", Barrio Minillas, Bayamón, constaba inscrito a nombre de dichos demandados Del Valle-Matías. La acreedora demandante prosiguió la acción civil hasta obtener sentencia el 24 noviembre, 1978 que ordenó la venta del inmueble en pública subasta para satisfacer la deuda. El 3 enero, 1979 la demandante presentó al Registrador recurrido una copia certificada de la demanda y un escrito solicitando anotación de aviso de cuestión litigiosa pendiente a tenor del Art. 91 del Código de Enjuiciamiento Civil de 1933. Para esa fecha la acreedora demandante se había enterado por el Registro de que la propiedad en trámite de ejecución había sido comprada por Héctor L. Ortiz Otero y esposa Delia Nieves Ponce el 17 febrero, 1977 e inscrito su título en el Registro el 12 abril, 1978,1 por precio de $31,444.97 de los cuales retuvieron los compradores $29,444.97 para pagar la hipoteca de referencia.
Conocido el cambio de titular la demandante les notificó por correo certificado a la dirección de la casa hipotecada [P493] copias de la sentencia y del edicto de subasta a celebrarse el 30 octubre, 1979, en cuyo texto también citó a dichos nuevos adquirentes. En la subasta la demandante Housing Investment Corp. obtuvo la buena pro y el mismo día el Alguacil de la Sala de Bayamón otorgó venta judicial a su favor, formalizada en la escritura Núm. 110 de 30 octubre, 1979, ante el notario Lic. William J. Riefkohl; y luego por escritura de cesión Núm. 116 otorgada en San Juan el 5 diciembre, 1979 ante el mismo notario, dicha corporación adjudicataria transfirió el dominio del inmueble al Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos en cumplimiento de un seguro de hipoteca bajo el National Housing Act. Estos documentos, así como un mandamiento del Tribunal Superior para cancelación de gravamen posterior fueron presentados al Registro donde su calificación se halla detenida2 por disposición del Registrador al denegar la anotación de aviso de demanda en nota de 21 febrero, 1980 "por observarse que la finca consta inscrita a favor de Héctor L. Ortiz Otero y su esposa Delia Nieves Ponce, personas distintas a los demandados, tomándose en su lugar anotación preventiva por el término legal de 120 días a favor de la parte demandante...". La acreedora ejecutante instó recurso gubernativo.
I
La posición del Registrador es que los nuevos adquirentes del inmueble hipotecado no son compradores pendente lite porque su título se remonta al 17 febrero, 1977, anterior a la radicación de la demanda el 16 enero, 1978 por lo que no es de aplicación el Art. 713 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 120, [P494] en su prevención de que "[s]i los bienes inmuebles o derechos reales anotados preventivamente, a tenor de la sec. 91 de este título, números 2.° y 3.°, fuesen adjudicados al demandante en virtud de sentencia recaída en el pleito, o llegase el caso de anunciarlos en pública subasta, se notificará la adjudicación o el anuncio al que durante el litigio hubiese adquirido tales bienes o derechos"; que no habiéndose incluido a los nuevos titulares esposos Ortiz Otero-Nieves Ponce como demandados en la acción civil, el obstáculo de registro por interrupción del tracto sucesivo ordenado en el Art. 20 de la Ley, 30 L.P.R.A. sec. 45, impide la anotación de la demanda. Tal criterio choca con el principio de que en la ejecución del crédito el acreedor viene obligado por las constancias [P494] del Registro, sin que se le imponga la obligación de investigar e identificar, para incluirlos en su demanda, posibles adquirentes ocultos del bien hipotecado. Muy fácil sería frustrar la realización del crédito y con ello disolver la garantía máxima que representa la hipoteca si durante el trámite de ejecución hubiese de mantener el acreedor una operación continua de descubrimiento de traspasos furtivos extrarregistrales del inmueble ejecutado. Los derechos del adquirente pendente lite, y más aún su propia condición como tal, a los efectos del citado Art.
71 de la Ley, nacen con la presentación de su título en el Registro o la notificación del traspaso al acreedor, independientemente de la fecha de la operación extrarregistral. La integridad y seguridad de la garantía hipotecaria no serán afectadas por un adquirente como el del caso de autos, que habiendo comprado el 17 febrero, 1977 demoró la inscripción de su título hasta abril de 1978.
Más que la cuestión formal o externa de alegada contravención del Art. 20,4
la denegatoria del Registrador cuestiona la legalidad de los procedimientos seguidos en la ejecución de la hipoteca y hasta qué punto la no inclusión de los nuevos adquirentes como partes en la acción...
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