Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 30 de Junio de 1989 - 124 D.P.R. 448
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 124 D.P.R. 448 |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 1989 |
124 D.P.R. 448, (1989)
U.S.I. PROPERTIES, INC., V. EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD
U.S.I.
PROPERTIES, INC., recurrente,
v.
124 DPR 448, (1989)
124 D.P.R. 448, (1989), U.S.I. Properties, Inc. V. El Registrador
Número: RG-88-581,
Resuelto: 30 de junio de 1989
1. DERECHO REGISTRAL--REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD--FACULTADES Y DEBERES--CALIFICACION DE TITULOSEN GENERAL--PETICION DE RECALIFICACION.
Aunque es permisible que el Registrador de la Propiedad haga nuevas notificaciones luego de habérsele sometido un escrito de recalificación, no es la mejor práctica notificar nuevos defectos
después de la presentación de un asunto de recalificación.
2. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
La facultad de los registradores para solicitar la producción de documentos complementarios al amparo de su función calificadora, se limita a situaciones en que: (1) por ley o por reglamento así se requiera para la inscripción de un documento; (2) del documento presentado al Registrador de la Propiedad surja causa para creer que pueda ser inválido, y (3) el propio documento no refleje su entera validez.
3. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
Cuando el Registrador de la Propiedad califica documentos notariales avalados por un trámite judicial, se impone una mayor prudencia y limitación en el ámbito de la calificación.
4. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
A los fines de la facultad del Registrador de la Propiedad para solicitar la producción de documentos complementarios, el expediente judicial de un caso --documentos originales obrantes en autos-- no goza de la naturaleza de documento complementario; no puede el Registrador solicitar todo el expediente judicial, pues eso sería extender su brazo calificador hasta el propio recinto judicial, lo cual es impermisible.
5. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
La facultad de todo Registrador de la Propiedad para solicitar documentos complementarios no supone la realización de indiscriminadas expediciones de pesca, y se limita a documentos de
tal naturaleza que razonablemente puedan ayudarlo a realizar la más diligente y acertada calificación sin excederse en el alcance de su función calificadora. Entre el documento solicitado y las dudas u objeciones del Registrador debe existir una relación racional.
6. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
El principio de legalidad vigente en nuestro ordenamiento hace necesaria la calificación registral a fin de que solamente logren acceso al Registro de la Propiedad títulos válidos y perfectos, pero se suscita debate en torno a la naturaleza y al alcance de esta facultad.
7. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
La función calificadora del Registrador de la Propiedad tiene la naturaleza propia de los actos de jurisdicción voluntaria no contenciosos, aunque con
[P 449]
algunas particularidades que la singularizan, una de las cuales es que la misma es ejercida por un funcionario administrativo (Registrador) y no judicial; se excluye así la idea de que el Registrador sea un juez que adjudica derechos.
8. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
El objeto de la calificación registral es el examen de la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos, la capacidad de las partes y la validez de los actos dispositivos contenidos en
las escrituras a base de lo que resulta de ellas y de los asientos del Registro de la Propiedad.
9. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
Al ejercer su función calificadora, el Registrador de la Propiedad no puede tomar conocimiento de materia extraña al Registro de la Propiedad y a los documentos presentados. Los registradores calificarn los títulos por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro.
10. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
Cuando se trata de documentos notariales, el Registrador de la Propiedad tiene facultades calificadoras ms amplias que le permiten comprobar si el acto jurídico otorgado es válido o nulo, pero cuando el negocio está sancionado por un tribunal de justicia debe descansar en la presunción de validez de la sentencia.
11. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
Una determinación judicial expresa en la sentencia del tribunal no es revisable por el Registrador de la Propiedad, mediante el ejercicio de su función calificadora, al presentársele
para inscripción una escritura fundada en el caso objeto de la sentencia judicial.
12. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
Un registrador, al amparo de su función calificadora, no puede revisar determinaciones de hecho y de derecho de un tribunal y mucho menos adjudicar derechos. Esto es corolario de que el
Registro de la Propiedad no da ni quita derechos y que su función no tiene por objeto declarar la existencia o inexistencia de un derecho dudoso que es materia de la exclusiva competencia de los
tribunales.
13. ID.--RECURSOS GUBERNATIVOS--REMEDIO--PROCEDENCIAEN GENERAL.
Una determinación judicial final y firme no puede ser revisada colateralmente en un recurso gubernativo. Los derechos y las obligaciones adjudicadas en la sentencia judicial ya firme
constituyen la "ley del caso", materia no revisable en un recurso gubernativo.
14. ID.--REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD--FACULTADES Y DEBERES--CALIFICACION DE TITULOS--EN GENERAL.
La regla general es que un registrador no puede intervenir con las determinaciones judiciales, pues cuando se trata de documentos judiciales la propia Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad le asigna una facultad calificadora ms limitada. La calificación en este caso se limita a: (1) la jurisdicción y la competencia del tribunal, la naturaleza y los efectos de la resolución dictada si ésta se produjo en el juicio correspondiente, y si se observaron
[P 450]
los trámites y los preceptos para su validez; (2) las formalidades extrínsecas de los documentos presentados, y (3) los antecedentes del Registro de la Propiedad.
15. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
Un registrador, al amparo de su facultad calificadora, no puede revisar una determinación de naturaleza sustantiva de un tribunal, terreno judicial que le está vedado por ser un funcionario administrativo; de lo contrario, actuaría como juez y se convertiría en juez de jueces al revaluar las determinaciones judiciales.
16. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
Un registrador, al ejercer su función calificadora, debe tener cuidado de no actuar como juez y, más aún, no reflejar un ánimo prevenido característico de la función de un abogado de parte; esto es incompatible con la función registral.
17. DERECHO CONSTITUCIONAL--DISTRIBUCION DE PODERES Y FUNCIONES GUBERNAMENTALES--EN GENERAL--EN GENERAL.
Nuestro ordenamiento jurídico, tanto en el orden sustantivo como en el procesal, está apuntalado en un esquema constitucional de separación de poderes.
18. DERECHO REGISTRAL--REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD--FACULTADES Y DEBERES--CALIFICACION DE TITULOSEN GENERAL.
Nuestro ordenamiento jurídico dispone las vías y los remedios adecuados para que un contratante pueda impugnar la validez o eficacia de un negocio jurídico. Esta impugnación sólo puede hacerse en los tribunales de justicia. El Registrador de la Propiedad no tiene esa función y su facultad calificadora no tiene el alcance de convertir al Registro de la Propiedad en foro para
adjudicar ese tipo de asunto.
RECURSO GUBERNATIVO para revisar una NOTA de Adolfo Negrón Cruz, R. (Fajardo), que deniega la inscripción de cierta escritura de segregación y permuta. Se revoca y se ordena la inscripción de las escrituras.
José A. Ledesma Vivaldi, de Ledesma, Palou & Miranda, abogado de la recurrente; el Registrador recurrido compareció por escrito.
EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR NEGRON GARCIA emitió la opinión del Tribunal.
Afirma Chico y Ortiz, apoyándose en Vallet de Goytisolo, que "la labor del Notario en la adaptación de las normas a la vida jurídica, tiene ante sí el 'freno' de la calificación de los
[P 451]
Registradores de la Propiedad. Ese freno puede ser saludable si consigue evitar subjetivismos o fantasías. Pero puede ser contrario a la vida jurídica si actúa meramente como cancerbero de la letra de la ley ... en contra de las verdaderas necesidades jurídicas vitales. Por eso es importantísimo que entre la acción y el freno haya una ponderada resolución de los conflictos que puedan originarse". J.M. Chico y Ortiz, La inscripción registral y el documento notarial como fuente de construcciones jurídicas, en Ponencias y comunicaciones presentadas al III Congreso Internacional de Derecho Registral, San Juan, Inst. Der. Registral y Notarial de P.R., 1977, T. II, pg. 26.
Este recurso gubernativo nos permite ampliar la interpretación del Art. 64 (30 L.P.R.A. sec. 2267) y otras disposiciones de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria) relativas a la naturaleza de los documentos complementarios y la facultad del Registrador de la Propiedad (Registrador) para solicitarlos, en el ejercicio de su función calificadora.
I
El 21 de noviembre de 1984 se presentó para inscripción en el Registro de la Propiedad (Registro), Sección de Humacao, la Escritura Núm. 117 de segregación y permuta otorgada ante el notario José A.
Ledesma Vivaldi el 15 de noviembre de 1984 por la Autoridad de Tierras de Puerto Rico (Autoridad) y U.S.I. Properties, Inc. (U.S.I.). En dicha escritura constaba la
segregación de 113.5 cuerdas de la finca San Pedro, perteneciente a la Autoridad, y su permuta junto a otras segregaciones de fincas localizadas en Naguabo, Río Grande y Vega Baja --con cabida total de 501.5 cuerdas-- por una finca de 464 cuerdas pertenecientes a la U.S.I. localizada en Humacao. Esta permuta formó parte de la transación
[P 452]
del caso Civil Núm. 80-3778 (908), Tribunal Superior, Sala de San Juan.[NA 1]
[P 453]
El 5 de noviembre de 1985 se presentó en esta misma sección del Registro la escritura de compraventa Núm. 16 de 3 de octubre de 1985, otorgada ante el notario Silvestre M. Miranda por U.S.I. y Ricama Development and Construction Corp. Dicha escritura recogió el contrato de compraventa de algunas de las fincas objeto de la aludida...
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